随着全民健康意识的提升，养生旅游度假快速发展起来，具有康养功能的旅游度假目的地产品受到开发商青睐。其中最主要的表现形式就是康养小镇，以旅游资源为核心，以健康服务为支撑，集合产业、居住、活动、商务会议等多种功能，可满足游客休憩、康体、运动、益智、娱乐等多样化的休闲需求。

康养小镇的特点和优势在于它是健康旅游业和房地产业的无缝嫁接，结合自然景观、建筑景观，同时拥有多种形式的健康服务体验、完善的配套功能和极高的投资价值。东滩顾问认为，康养小镇项目的规划建设应遵循文旅地产开发运营的基本套路，还要考虑文旅产品与大健康产业相关的融合业态，以健康为主线串联各类康养文旅功能项目。

1、选择1大驱动资源

对于康养小镇的开发商来说，首先需要挖掘项目所在地与健康相关的资源，例如养生资源、文化资源、生态资源等，再考虑这些资源与当地自然赋存形成的旅游资源、人类历史形成的旅游资源、天然和人工相结合的旅游资源等适宜进行旅游产品开发的资源，通过健康资源与旅游资源的有机结合确定项目的核心驱动资源，设计出符合项目地条件要求的旅游度假产品。

2、面向3大主体客群

康养小镇的客群主要分为三类，分别是家庭客群、企业客群、旅游客群，这三类客群能够比较全面的涵盖养生度假旅游的细分市场。

（1）家庭客群

主要以老人养老需求和家庭度假需求为主。

一方面，随着我国老龄化进程的加快与养老观念的转变，位于郊区及旅游度假区的养老地产迎来市场机遇，凭借小镇良好的自然环境、齐全的配套设施，能够提供全方位的健康养生服务，是开发养老社区与老人颐养院的首选。其中，养老客群又分为本地老人养老和外地老人分时养老，本地老人选择长期居住，外地老人多为候鸟式异地养老。

另一方面，随着家庭可支配收入提高，家庭休闲度假客群市场成长壮大，利用周末与节假日，以放松身心、度假娱乐为主要目的的家庭休闲旅游成为我国度假市场的主流，群体的需求趋向多元化，且消费能力强，康养小镇锁定这一部分客群将大有可为。面向家庭消费客群，康养小镇需要进行相应的业态设置并提供针对性服务，如开发老年亲情社区、设计亲子活动项目、打造家庭休闲娱乐中心等等，发展成为以孩子为聚合器，以家庭为主导客群的健康休闲度假目的地。

（2）企业客群

随着我国经济快速发展，企业数量不断增多，企业之间的竞争逐渐加剧，企业福利制度也不断完善，工资与基本福利之外的奖励成为企业激发员工积极性与工作热情的一种重要选择，而奖励员工度假旅游、奖励高管度假房产是目前企业实施福利政策的一种主流方式，企业会所作为企业自有度假物业获得市场的高度认可。企业会所不仅可用于奖励员工度假，还可用于企业的内部培训、商务接待、举办公共活动，也可作为企业投资理财产品。企业会所在康养小镇形成集聚，共同享用诸如高尔夫球场、休闲农庄、商学院等高端商务、养生、度假配套。康养小镇面向企业客群可以做高品质，并创造源源不断的利润来源。

（3）旅游客群

该客群一部分是康养小镇自身吸引的游客，另一部分来自周边旅游景区的游客。康养小镇为这些游客提供包括吃、住、行、购等全方位旅游服务，也包括旅游信息服务、旅游景区宣传展示等等，起到一个旅游集散地的作用。随着我国旅游市场的不断发展壮大，巨大的集散与旅游服务需求为旅游度假区开发带来市场空间，康养小镇可以开发度假酒店、健康产品购物中心、旅游服务港、养生体验街、养生文化博览中心等业态，打造度假区的核心产品特色。

3、发展4大康养服务

（1）养生服务

以养生产品为基础，与康养小镇的核心资源相结合，实现游客的身、心、灵平衡理念，帮助游客回归健康生活方式，其中包括养生培训（灵修静修、养生知识学习）、养生疗养（健身、美容、美体）、养生餐饮（药膳、素食、定制健康食谱）、养生居住（调理身心、聚精养神、陶冶情操）和养生体验（拔罐、艾灸、刮痧、经络理疗）等服务。

（2）养老服务

随着养老服务与短途旅游的结合，“候鸟老人”成为了许多由于气候的影响而选择季节性的度假养老的老年群体的代名词。短期的旅游度假再嫁接一系列的养老服务与配备相应的宜老设施后，老人既可以不完全脱离心里上最为依赖的居家养老，又可以体会在游玩休憩中获得健康快乐，悠闲自在的享受老年生活。因此，“旅游+养老”的模式是一种集养生、康乐、旅游、休闲、文化为一体的新型养老方式。

（3）医疗服务

主要集中在医疗服务产业链的前端的健康管理服务和常规性的医疗配套服务，前者主要是对游客提供健康体检、健康评估和健康干预等健康促进型服务，后者则作为康养小镇的基础医疗配套，满足游客的日常医疗需求和养老客群的日常身体健康保障需求。

（4）康复服务

生态环境良好的旅游度假区适宜游客进行中长期的身体康复活动，通过无障碍设施的建设、专业康复人才配备，提供心理疏导服务、训练指导服务和基础康复护理服务，为身体康复有需求的客群提供康复服务。

4、打造8大集客平台

面向三类市场客群，康养小镇项目可以打造8大集客平台，通过出售部分度假物业迅速回笼一部分资金，通过各类康养旅游度假项目的统一经营，持续汇集康养旅游度假客群。

（1）打造老人养老度假福地

针对目前广阔的养老市场，开发中高端养老地产项目，打造本地老人社区养老和外地老人度假养老福地。对于本地市场，康养小镇可以配置老年运动娱乐中心、老年养生保健中心、老年大学等业态，打造舒适的养老社区与高端颐养中心，满足老年人品质养老需求。对于外地老人，宜开发既适宜度假又适宜投资的养老公寓项目，度假养老客群受季节影响较为明显，需要为此类老人配建集老年人养生保健、康复健身、文化娱乐、学习培训等服务业态，保证老人在度假期间能够老有所乐、安度晚年。

（2）打造分时度假网络节点

在康养小镇内开发度假酒店或度假公寓，采取统一运营与物业管理模式，与国内外旅游中介、酒店运营商、旅游度假地产公司合作，发展分时度假会员，建立分时度假合作网络，通过交换服务系统使会员可以自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以实现低成本到各地旅游度假，以此打造康养小镇对游客的吸引力，并实现地产项目的投资资金回笼。

（3）打造多内容的员工福利中心

打造员工福利中心可以从两个维度出发，一是奖励骨干与高管人员房产产权，二是利用企业会所奖励员工短期度假与举办特殊纪念日活动。基于这两种需求，开发适于投资理财与度假居住的养生公寓是康养小镇的首选。另外，对于企业会所产品，建议打造会所商务园区，一可开发建筑面积大小不等的独栋别墅提供给各类企业，实行产权出售和长期租赁多种盈利模式。二可建设公共商务中心，打造一个企业及员工服务集成平台，提供会所园区物业管理服务，具有会议、聚会筹办能力，是各企业业务展示平台、企业家交流平台、员工福利管家中心。三须配置相应的度假及商务公共活动设施，如室内外运动休闲场所，高端商务会客场所等。

（4）打造区域旅游集散中心

选取小镇交通相对便利的地块，打造集旅游信息发布、旅游景点展示、游客服务为一体的区域性旅游集散中心。与本地及周边地区旅游公司、旅游景区管理公司建立合作关系，共同打造旅游线路将游客吸引至此。具体功能包括为游客提供餐饮、住宿、购物、养生服务和旅游咨询，为旅游景区做宣传推介平台。具体开发业态包括度假酒店、购物中心、车辆集散中心、游客接待中心、商务办公楼宇等。可引入当地旅游管理局职能部门协助运营。

（5）打造养生度假目的地

围绕养生内涵，丰富养生产品品类，打造真正意义的康养小镇，吸引以养生为目的的客群。养生产品开发首先须强调与突出主题，突出特色和差异，如以温泉、避暑、滨海、森林洗肺等作为主题等；其次是渲染由主题引申的文化内涵，塑造文化是养生度假区开发的灵魂，文化的渲染可通过生态景观、建筑格调等去体现，构筑独特的文化体系；三是具体的养生项目的设计，如根据主题设计开发高尔夫球场、亲水游乐、山体运动等运动养生项目，突出养生主题的同时吸引特定群体的养生客群。

（6）打造行业会议永久会场

养生产业、养老产业以及健康服务业的发展受到全世界的关注，相关的行业研讨会、交流会、产品发布会举办层出不穷。另外，会议产业以其对多行业发展的带动能力以及对举办地经济发展的推动作用，具备良好的市场发展前景，高级版的行业会议举办不仅能为当地带来直接的经济收益，还可提高城市知名度、创造社会影响力。康养小镇可开发会议酒店举办养生产业论坛和健康行业会议，以打造世界级、国际级定期会议永久会址为开发目标。

（7）打造高端教育培训平台

随着各行业对专业技能、综合能力的职位要求越来越高，职场人士学习进修意识不断增强，专业培训成为热门行业。康养小镇可借助自身环境优势条件，发展机构培训产业，与商业院校和培训公司等建立合作关系，引进优秀师资和热门课程进行授课，为培训人员搭建学习交流平台及商务社交场所。需要指出的是，康养小镇内做教育培训，多由企业为员工出资购买培训课程，在度假的同时达到进修的目的。在物业开发时可以选择会议式酒店作为物业载体，设置空间大小不一的会议式与培训室单元，同时具备餐饮、住宿、活动举办等服务功能。

（8）打造房产投资掘金地

物价持续上涨带来人民币连年贬值，而房地产投资一直是国人选择资金保值、增值的一种重要手段，异地购房在近些年成为都市人群热衷的房产投资方式。康养小镇可开发适宜投资的产权式度假酒店、公寓式度假酒店、酒店式公寓等物业产品，用于产权销售，同时可开发分时度假酒店用于投资者短期小额投资，依托养生度假功能特色，吸引本地及外地房产投资客，一方面可做度假自用，另一方面随房产增值而获取投资收益。此外，度假地产的销售对象既可以是个人与家庭，也可面向企业客户，企业资金实力雄厚，投资规模往往会是家庭的几倍。