2013年7月4日，东滩顾问首席咨询师朱跃军先生参加2013年产业地产高层峰会。演讲主题：理性回归还是资本盛宴？以下是朱跃军先生答记者问，内容摘录：

问：作为一家十年来专注于产业园区发展规划的专业咨询机构，东滩顾问是怎么看待产业地产的？

答：运营主体多元化，政府主导的开发区内含多个民营的专业化或综合化园区是发展趋势中国的开发区、产业园区经济已经发展了20多年，现在已经到了做产业专业化服务，为产业转型升级发展提供切实支持的阶段了。随着连续出台的房地产调控政策和高层高调调控的决心表示，传统住宅和商业房地产热度终逐渐消散，房地产企业纷纷开始寻求转型发展之路，越来越多的房地产开发商开始关注工业地产也就是如今的产业地产领域，越来越多的民营企业开始参与到产业地产的开发、运营中来了。因此，产业地产的运营主体日益多元化，形成大的开发区含有多种小型的专业园区或小型综合性园区的运营样态，是产业地产的发展趋势之一。

问：产业地产的盈利模式是否仍以商业地产和住宅地产为突破口？产业地产开发商与政府如何有效界定关系与合作分工？

答：整个房地产业都会更多地聚焦到“承载产业、提供就业以及孵化创新发展”上来从政府的角度来看，房地产为繁荣经济服务，其现阶段的重点已不只是创造GDP和短期就业，以及透过住宅房地产吸收过多货币流动性的问题上了；整个房地产业将会更多地聚焦到“承载产业、提供就业以及孵化创新发展”上来了。中国的工业土地利用，应该要能为实体经济发展营造“低成本、服务功能齐全、低碳环保的可持续发展环境”才能助力中国这一世界制造工厂向智造工厂转型升级发展。新型城镇化核心关窍之一是“产业集聚创造就业，环保低碳宜居促进产城融合”。在这一理想框架下，产业地产作为一种可以集聚产业、创造就业、促进研发、孵化企业的载体，其内涵和外延已经不得不包含了工业、商业和住宅地产，而上升到新城规划建设的高度上来看了。其简单逻辑就是，想要引进产业，就必须集聚人，而集聚人的主要因素是人居，这就不得不含有住宅和商业配套。现实的选择结果，无论是政府还是开发商，都希望把容易变现的住宅和部分商业房产开发地块留在自己的手中，而把周期长、任务艰难的产业引进、企业服务外包出去。就易避难是自然规律，若难的事情做好了有更高的回报，那就会有人愿意去干难的活。因此，政府在其中需要将这一游戏规则制定好。长周期的有含金量的事业要给他设计更高的回报。

例如，拿出部分容易变现的住宅和商业配套地块作为完成既定产业集聚任务后的期权奖励给产业地产经营者。又如，通过产业引导基金、企业税收返还、公用事业配套等，来支持和激励产业园区经营者做好产业集聚、和企业服务。政府的角色是制定好游戏规则，而产业地产经营者的角色是发挥激励机制和专业所长，完成既定的产业集聚目标和园区建设目标，以繁荣地方经济为己任。一个不可否认的特点是，我国的政府比较强势，改革开放三十年来经济发展的主导者是政府，学习江苏模式后，许多地方政府都形成了企业化运作这样一个实际思路，各地方政府之间又形成了实际上的招商竞争。概因为政府握有政策、土地、资金的所有便利，因此招起商来更有优势。而这一模式发展到现阶段是不是也到了需要转型的时候了呢？不计成本地竞相引进外商和外资，这在目前阶段已经不再合时宜。内生性发展，关注民生，扶助国内中小企业创新创业发展已经是转型时期的主基调。因此，政府也有着向服务型政府来发展的趋势。政府在城市规划、建设、发展和经营上将会越来越多地扮演着制定规则和做好监督的角色，让市场化运作来完成具体的落实。

产业地产盈利模式三个基本方向：房子不能不卖，不能简单卖至于，盈利模式是否仍以住宅和商业地产为变现手段？这一问题。我个人认为，不是必须的，但却又是现实的。产业地产经营者的盈利可以有政府税收返还、物业经营、创新型研发型企业的股权分享，甚至是政府聘用等多种形式来体现。如果思维只是固定在住宅和商业配套上，就谈不上创新发展了。

其实近20多年来，我国在开发区和园区经济发展上已经积累的相当的经验，随着越来越多民营企业和资本的参与，产业地产的开发主体日益多元化已是一个发展趋势。产业地产的商业盈利模式基本形成了三个方向性的选择：一、主旨仍然是为了卖商业地产和住宅地产产品，获得开发差价。这与商业地产和住宅房产的套路基本一样，加重的投入只是服务和概念性包装。二、是不急着卖房产变现，而是通过做好产业服务平台，以能提供持续性的产业服务功能，通过产业专业化服务来引进产业、服务企业，留住企业，赚取租金收益，提升园区经营现金流从而提升土地和物业价值，以长期的增值为目标来取得综合开发利润。万科、龙湖地产这些具有较强资本实力的传统住宅地产开发商就已经尝试着这样来运作产业地产了。三、是参与揉合到产业资本运作中去，以引进、孵化成长型企业，等待孵化企业的股权上市、并购等变现退出手段来实现盈利。

其中，第一个方向是最低级和普遍的一种商业盈利模式，其发展空间越来越狭窄。第二个方向是资本实力雄厚的传统房地产开发商拉长盈利回报周期，主动地研究并靠拢产业专业化服务，以期获得地块短期租金回报和长期增值的平衡。第三个方向是盈利想象力最强也最具有创新实践的方向，其在产业专业化服务（例如，公共研发平台功能的搭建、产业招商、企业孵化、投融资机制等）方面，要求更为贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿，准确把脉地方经济转型升级的着力处，因地制宜地最大化地方资源优势，培育出特色优势型企业，从而透过分享企业成长的红利来获得资本增值。这第三个方向亦是政府、企业和投资者最为乐意看到的模式，其操作含金量也是最高的，应该成为产业地产运作向着专业化发展的主攻方向。总之，用大白话来说，搞产业地产，房子不能不卖，但不能简单卖。卖房子为了获取开发和营运资金没错，但以创新方式来分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值才是政府、产业地产开发商和社会各方的努力方向。