2017年9月14日，上海东滩投资管理顾问有限公司董事长朱跃军，受邀在2017全球自由贸易和经济特区峰会上做《产业园区的中国经验与海外拓展》主题演讲。演讲内容结合中国产业园区的发展背景，重点从产业业态、产业服务、商业模式和产城关系四个方面，阐述了产业园区的国内发展经验和海外拓展实践，中间穿插了多个海外园区的实践案例分享，受到了主办方和与会各国专业人士的高度认可。

产业园区作为一种高效的产业组织形式，是中国改革开放以来经济迅速崛起的一个标志。30多年来，中国在产业园区开发运营方面积累了丰富的经验，这些经验对于今天中国企业到海外建设产业园区，应该是一笔非常宝贵的财富。这里将《产业园区的中国经验与海外拓展》演讲内容简单整理一下，主要从产业业态、产业服务、商业模式和产城关系四个方面谈谈海外园区拓展。

一、产业业态

在产业业态上，中国产业园区正在不断升级产业业态，向微笑曲线两端延伸，从传统制造转向科技创新。主要表现在三个方面：一是产业趋向高附加值环节，由传统生产制造环节转向研发设计、营销服务等高附加值环节；二是产业要素方向转型升级：由劳动密集要素转向信息、技术、品牌等知识密集要素；三是从传统制造到技术创新：从贴牌生产转向产学研相互合作，实现技术自主创新。海外园区的拓展，基本要遵循以“油盐酱米茶”为基础，然后走向多元化和高端化。中国的发展经验对于现在的发展中国家还是比较适用的，海外拓展园区也是一样基本遵循从轻工业到重工业再到服务业和高新技术的过程，这在很大程度上也是国内产能向外转移的过程。

第一阶段：轻工业走出去（基础性生活消费）

• 细分方向：纺织服装、箱包皮具、轻工家电、五金机械、汽配等。

• 代表企业：华立产业集团有限公司、海尔集团、红豆集团、江苏阳光集团、黑龙江省吉信工贸集团等。

第二阶段：重工业走出去（能源、机械、钢铁制造）

• 细分方向：金属冶炼、能源化工、机械制造、石油开采、钢铁水泥、汽车制造、陶瓷玻璃等。

• 代表企业：中国有色矿业集团、江苏其元集团、德龙镍业、福耀玻璃等。

第三阶段：服务业走出去（商贸、物流等）

• 细分方向：生产服务、信息服务、物流服务、金融服务、法律咨询服务等。

第四阶段：高新技术走出去

• 细分方向：信息技术、生物技术、新材料技术、智能制造等。

中国最早的海外工业园已无从追溯，从2006年中国政府开始批准“国家级境外合作区”，到“一带一路”战略实施后海外园区加快布局，总体数量应有100多个，涉及的产业业态不断扩展。

二、产业服务

在产业服务上，中国产业园区发展已步入4.0阶段，集中表现在园区与企业共同生长。从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，产业服务的范围和内容不断拓展升级，产业园区运营从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段。海外园区的拓展，应把握市场化原则，最大程度细分产业服务内容。以政府行政服务为基础，逐步完善生活级服务和产业级服务，构建趋于多元的产业服务体系。

G2B绿色通道

• 政策类：税收优惠、土地政策、劳工政策……

• 人才类：人才资金补贴、成果奖励、子女医疗、教育支持……

• 资金类：产业专项基金、投资支持、融资担保……生活邻里中心

• 居住类：人才公寓、专家社区、创客乌托邦……

• 饮食类：员工食堂、社会餐饮……

• 商贸类：生活百货、便利零售、会议中心……产业邻里中心

• 招商促进平台、投融资平台、创业培训平台……

• 集中采购平台、营销推广平台……

• 研发孵化中心、技术服务平台……

案例链接：埃塞俄比亚东方工业园对接政府：

• 设立办事机构——政府向园区派驻海关、商检、税务、治安等职能部门的直属办事机构，为入园企业的生产经营提供“一站式”便捷服务。

• 签订采购合同——埃塞有关政府部门与东方工业园签订政府订购合同，把园内企业作为政府采购的合作单位。

服务企业：

• 管委会为入园企业提供政策法律咨询、投资和工作许可、企业注册和有关登记、报关报税、商检、仓储运输、商务会展等服务。

• 引入国开行“统贷平台”为园区企业提供融资便利。

• 引进支持“走出去”的国家基金——丝路基金、中非发展基金、中非产能合作基金等战略合作伙伴。

营造生活：

• 建立商贸、医疗、消防、培训、餐饮、娱乐等配套设施，提供完善的生活服务和公共服务。

三、商业模式

在商业模式上，中国园区的经验是，构建复合的商业模式，建立新身份，挖掘新渠道。主要表现在两方面：一是社群思维，构建“产业生态圈”，围绕的企业生命周期链条，不断扩展增值型服务来增加用户粘性，创造园区盈利；二是资本思维，构建“开发运营闭环”，以RETIs为核心的轻资产运作实现资本化退出，通过分享企业成长的红利来获得资本增值。海外园区的拓展，应把握园区发展的阶段性特征，恰当寻找盈利环节、正确培养盈利能力。主要有三个层面的考虑：一是保证土地/物业收益“稳中求进”，长期持有（厂房、仓储产业型项目）和短期售卖（公寓、写字楼等地产盈利项目）相结合，留有对产业的调整空间；二是拓展增值服务收益“进中求变”，重视打造服务体系，挖掘服务平台的盈利能力；三是尝试金融投资收益“变中求新”，拓展股权投资、资产证券化、融资租赁等金融投资盈利渠道。

我们分析了俄罗斯乌苏里斯克经济贸易合作区、泰国泰中罗勇工业园、柬埔寨西哈努克港经济特区等海外园区的商业模式，有三点经验值得分享。经验一：招商引资时，重视将合作区与高成长、高盈利性项目相捆绑，实现资金的良性循环和合作区建设的可持续发展。经验二：在股权占有比例上，中资企业要占有一定的控股比例，这样有利于增加中资企业在合作区开发的话语权，降低协调难度。经验三：产业租售，商业模式上强调动态租赁，土地招商和物业招租要有一定比例，通过长期持有和短期售卖，留有调整弹性。

四、产城关系

在产城关系上，中国园区的经验是，不断重塑产城关系，园区化与城市化相互促进，园区即城市。中国产业园区经历过产城混合、产城分离、产城融合到产城共生的阶段，今天产业园区的发展追求产业、城市在空间上、功能上、机制上的耦合发展，以终为始、动态调整。海外园区的拓展，应遵循从园区运营思维向社区运营思维的转变。在规划上坚持以终为始，产业、城市在空间上、功能上、机制上耦合发展，相互促进。在开发上坚持三级联动，一级土地开发、二级物业建设、三级产业投资，进行滚动式开发。
在园区开发过程中应积极打造“多元共享空间”，提供灵活的商务和生活空间供给。一是在厂房中植入办公功能，在办公物业中植入产业要素，组织专业研发服务的开展，突破传统物业的功能限制；二是融入不同层级的商业业态，迅速聚集人气和带热区域；三是以职住平衡为理念，实现产业与居住组团的融合，考虑捆绑式销售。案例链接：老挝万象赛色塔开发区园区位于老挝首都万象市主城区东北方的赛色塔县和赛塔尼县，占地10平方公里，是经中国国家商务部批准、云南省政府重点扶持建设的国家级“境外经贸合作区”之一。园区采取“工业园区+新城区”的开发模式，规划建成融生产、生活和生态功能于一体的万象产业生态新城。“一体两翼”的产业格局以生产制造业为主，以房地产开发和服务业为支撑，形成具有内生增长的新产业体系，打造配套完善、运作高效、环境优美的现代化综合开发区。规划农产品出口加工基地、轻工产品出口加工基地、服务和物流中心、保税区、现代化商务区、公共配套和住宅区、休闲旅游区。