空间规划是推动产业园区开发建设的关键环节，虽然众多园区在建设过程中坚持了“规划先行”的指导原则，但这里的“规划”多停留在传统的城市规划模式这一层面上，对于产业园区的战略定位、产业集群、功能构建等缺少深度研究，致使园区在开发建设和运营管理中出现了很多问题。更有为了追求规划布局构图的美观，而对其经济性和操作性关注不够，出现了许多盲目建设、独有形态、缺乏功能的产业园区，这样的园区得不到市场的认可，在经济上往往入不敷出。

该如何正确地进行园区空间规划呢？东滩顾问认为，首先要摆脱把规划看成为几张图纸的思想，规划背后应有着先进的规划理念和深厚的研究工作支撑，特别是要做好产业策划研究工作，可以说有效的规划应是“过程”大于“结果”的。只有在正确的规划理念指导下，经过较为系统的规划研究和互动过程，将产业发展的逻辑、路径以及产城人互动模式想清楚，才能真正地做到“规划先行”，让规划转化为园区发展的动力。

一、功能开发的理念

现代产业体系的复杂性，使得不同性质的产业发展和产业集群模式所要求的空间结构、空间尺度、路网结构、市政设施等的差别很大。不同的功能组合和空间模式，对特定产业集群的发展和产业空间使用的效率影响很大。如钢铁冶炼、炼化项目和IGCC多联产项目之间可以构成产业间的循环经济系统，如果只是各自独立的发展或者分散布局，就会造成很大的效益损失。

如何适应产业的发展进行结构设计和空间布局呢？这就需要进行系统的功能开发或项目策划，赋予不同地块更为明确的功能内涵，勾画一个个的主题片区和专业园区，以系统的功能研究和专题规划来支撑空间规划。园区功能空间的分割尺度可大可小，关键是要适合特定产业集群的发展需求。从总体规划到分区规划，再到控制性详细规划，功能开发也可以逐步明确和细化。如苏州工业园区的邻里中心规划，有效的集合了消费需求，促进了园区的良性发展。

园区空间规划的传统模式重视有形规划，忽略软性规划，对功能开发和细化做的不够。即或是有些园区开始重视软性规划，由于空间规划与软性规划分别由不同的单位负责，也经常存在战略与空间“两层皮”的现象，有形的空间表现无法传递园区的发展战略，或者空间载体不符合产业需要。因此，我们在园区咨询中非常强调空间规划与软性规划的“联合作战”，以战略规划、产业规划为空间规划的前提，以空间规划来实现战略规划的愿景、承载特定产业集群的发展。

二、均衡发展的理念

在我国园区经济发展的初期，产业园区只是承载了地理空间诸多功能板块中的一块——产业发展功能，在城市规划的总平面图中表现为工业用地色块。随着我国城镇化的加速，原先位于城镇外围的产业园区逐渐成为城镇板块的一部分，新建的产业园区也倾向于选址在城镇之中，并且逐渐进入到城镇规划板块之中，成为了城镇的一个组成部分。如上海张江高科技园区已经提出了打造成为“张江科技城”的目标，正在实践由园区向城区转变的战略思想。

尽管总的发展趋向如此，但是人们在进行园区空间规划时，仍没有摆脱将生活、商业服务作为“配套”的思维，称之为“生活配套”、“商业配套”。在“配套”思维的影响下，生活和商业服务功能经常被分散到产业园区的各个角落，原有居民的拆迁安置区更是如此。我们知道消费经济的特点是集聚式发展，在这种布局模式下，生活和商业消费需求很难有效收集起来，商业发展不起来，园区人口导入困难，园区发展容易走入一个恶性循环。

近年来，产城融合开发成为各界关注的焦点，自然也引发了对产业园区开发建设的进一步思考。遵循产城人互动的规划理念，产业园区要与周边区域有机地融合在一起，实现生产、生活、生态功能的三生平衡发展，而在产业发展上追求科研、生产、商务、服务功能的有机组合，打造生态化的产业生态群落。近年来，苏州工业园区借鉴欧洲“均衡发展”理念，大力推进金鸡湖中央商务区建设，营造更加适合人居和商务活动的优越环境。

具体来说，该设置何种功能以及各功能的比例如何配比，则需要根据产业园区的具体情况进行合理规划。我们认为有三个方面值得考虑，一是产业园区类型，是生产基地型还是科技研发型，创新创业型还是流通贸易型等等；二是主导产业的选择，大型装备、电子元器件、生物医药等不同的产业在研发办公、厂房需求、物流需要、员工人数方面都有很大的不同，这将直接影响到生产用地、居住用地的配比比例；三是地理区位的影响，城市中心、外层城区、抑或是城市外围，不同的区域位置对园区的功能能级、建筑形态、生态环境的要求都会不同。

三、社区营造的理念

社区，是人们耳熟能详的一个词汇，从我们生活居住的社区到虚拟的网络社区，社区的概念已经深入到城市的每一个角落。在我国，目前城市社区一般指的是生活型社区中的居住社区。近些年来，从国际城市规划领域倡导的“新城市主义”，到我们房地产界发起的“新住宅运动”，都在强调城市建设的人本回归，实现社区文化的复兴。

社区本意上就是一定地理区域内的社会群体，我们可以用“网络、交流、活动、活力”等词汇来诠释社区的营造。近几年，社区的概念逐渐被引到产业园区的规划建设上，以“科技社区”、“创业社区”概念营造适宜创新的土壤，构建政产学研相结合的园区创新网络，促进园区内部企业、以及园区与外部的广泛交流和联系，从而催生新的思路、新的技术和新的产业机会。

从产业园区到科技社区、创业社区，人逐渐被摆到一个更核心的位置上，这种社区式园区除了提供办公空间、企业所需的政策环境和商务环境外，更多的是提供一种适合科技人群工作、休闲、生活的成长环境，创造适合科技人群在一起交际、交流、交往的“场”。我们喜欢将这种社区式园区统称为小园区经济，在园区空间规划中，小园区经济就相当于一个个的功能组团。

扩而广之，一个产业园区是一个更大范围的产业社区。如今，张江高科园区已经不再是一个单纯的办公之所，商业服务、生态环境、精神文化已日益形成，对于张江人来说，高科技园区已经更像一个生活、工作的大社区。大大小小的专业论坛、联谊会，“相约张江”科技文化节、文化张江演出季、“张江杯”龙舟赛、张江动漫节等一系列功能设施和活动，极大地丰富了张江的社区活力。

在产业园区空间规划中，如何灵活地运用社区营造的理念，应该有很多方面值得研究。如要有意识地将相关企业组织在一起，促进相关企业之间的交流和交易，促进产业的集聚和集群发展，并以此来提升产业的根植性。再如要创造富于人性的活动路径和适于人们驻留的情感空间，根据不同的地形地貌灵活运用人车水平分离、立体分离和有设计的人车共存模式，组织与人为善的交通，创造广泛的形式多样的链接。

四、经营效益的理念

最后，这里要讲的是经营效益的理念，园区开发要讲求经济性，园区空间规划是实现园区开发经济性的起点和基础。不同的空间规划模式对园区的经营效益影响很大。

我们认为，园区开发的经济性主要体现在两个方面：一方面表现为投入产出的平衡性，通过空间规划有效配比各功能用地比例，实现园区综合效益的最大化；另一方面表现为资金的流动性，通过合理的开发时序来保证各阶段的投入产出。

首先看园区功能布局的安排，各功能用地配比就涉及经营效益，如生活商业功能用地面积安排大了，占了产业发展用地，虽能产生短期效益，却降低了园区的长期收益；安排小了，前期大量的投资找不到资金回收的出口，很难进行纯市场化的园区开发运营，也不利于营造良好的生活氛围，不利于吸引高端人才和优质产业资源。

集约用地是一种典型的提升园区经营效益的方法，容积率指标的设计也涉及经营效益的问题，并不是容积率越高的园区经营效益越高，但象传统的工业园区片面限制容积率指标，更不利于园区经营效益的提升。现在有很多工业园区在规划修编时都在提高容积率指标，用多层的标准厂房和高层的办公楼来取代原有的低层工厂；或者调整产业和生活商业用地比例，提高产业用地使用效率。

其次是园区开发时序的安排，启动区的安排、园区开发分期、不同用地的开发时序等都涉及经营效益的问题。园区开发时序的安排，要结合长短期利益的平衡，要确保园区开发的现金流安全。园区开发时序的考虑，让我们在进行园区空间规划时不能简单的分区划块，还要考虑不同阶段的园区功能布局。一般来说，启动区是个综合性的功能片区，有生产、有商业、也有服务功能，其中重点要考虑引擎性项目的导入，以此为支点来撬动园区的后续开发。