从创新组织的角度看，由于当今的科技创新高度依赖于创新生态，创新生态具有参与主体多元化、高度协同化的特点，“基础科研-可行性研究-研发转化-产业应用”这种水平的创新链条已被拆解，每个创新环节可以独立发生，然后通过协同重新组合，从而大幅度提升创新效率。作为空间及配套服务载体，科技园区不仅是创新生态的一部分，还应培育内在的创新生态，为创新生态内的多元化创新主体提供服务。因此，原来重点为大型科技企业提供服务的、以研发制造为主的科技园区模型已经不能满足创新生态的需求，一种更具融合性的科技园区模型——科技综合体应运而生。

基于长期的研究、调研与咨询实践，东滩顾问认为，撇开各种细分主题的科技园区，如物联网产业园、人工智能产业园、生物科技园等，科技园区／科创园区应可以分解为“科创、科研、科教、科贸、科技”五大功能，在一定程度上满足“科创、科研、科教、科贸、科技”五大层面的协同发展。同时，“五科”中的某一个维度亦可单独支撑一个科技地产项目的体量，将“五科”中的一个或多个做大形成集群效应，是一个科技园区构建产业生态、打造科创品牌的关键。

本文节选自即将出版的东滩顾问专著《中国产业地产：商机与实战》，基于我们当前所处的颠覆性创新时代的新特点，从创新组织的视角，结合新场景、新业态、新模式的发展，对“科创、科研、科教、科贸、科技”五大层面的科技地产功能、形态和案例进行分析。

（一）科创——孵化器集群

孵化器集群是通过整合政府、大型企业、专业孵化主体等孵化资源，打造多个科技企业孵化器，尤其是垂直型科技企业孵化器，为科技创业者、创新极客提供全面的空间及配套服务。国内已经出现了以杭州梦想小镇、中关村创业大街、上海张江国际创新港为代表的孵化器集群，通过对孵化器集群的实地调研，以及对垂直型孵化器运营特点及科创企业实际需求的了解，东滩顾问认为孵化器集群需建立在创新氛围浓郁、创业人才充足、创新政策优惠的城市。

案例链接：上海张江国际创新港

张江国际创新港位于上海市浦东新区纳贤路800号，面积约3.8万平方米，是张江探索建立跨国联合孵化平台的核心载体。张江跨国联合孵化平台旨在鼓励跨国企业通过提供需求、开放技术平台、商业资源导入、驻场指导等方式，联合本土孵化器共建创新中心，让创业企业站在“巨人肩膀”上发展。截止2018年底，张江国际创新港已聚集各类孵化器23个，在孵企业数868个，平台内企业共获得融资近5亿元人民币，形成了管委会牵头、国企（张江创新工坊）、跨国企业（微软、英特尔、阿里、Plug&Play）、民企（蘑菇云）共同参与的多种孵化模式。

一是张江和跨国企业联合设立孵化平台模式，如陶氏、GE、博世等；二是跨国企业设立直属孵化器模式，如微软云移动应用孵化器、英特尔机器人创新中心、阿里巴巴众创基地等；三是知名国际孵化企业孵化模式，如Plug&Play；四是跨国企业与园区企业合作设立创新中心模式，如亿贝与浦东科创集团合作设立创新中心。

（二）科研——研发企业集群

研发企业集群是通过引入一系列高校/科研院所、企业创新技术中心、研发型企业，并为其提供数据共享、仪器共享、技术咨询等服务，其核心功能是通过高效协同创新，加速航空航天、先进制造、人工智能、未来教育、生命健康等未来领域的科研成果转化进程。与孵化器集群类似，研发企业集群一般建立在高校、人才密集的城市，在物理空间表现上以独立实验室、独栋研发办公楼为主。

案例链接：南通海门生物医药科技创业园

南通海门生物医药科创园位于上海人民广场正北50公里的江苏省海门临江新区，占地500亩，建筑面积32万平方米，包括公共实验平台，孵化创业区、服务外包区、产品展示中心、GMP生产区、商务办公区、公共服务配套等，是集科学研发、企业孵化、服务外包、产品中试、GMP工厂为一体的科技型专业园区。

基于长三角北翼联通上海的第一桥头堡优势，加上由分析检测服务系统、行业检测服务系统、仪器设施共用系统、科学数据共享系统、科技文献服务系统等构成的一流公共研发服务平台，以及由诺迪双语幼儿园、人才公寓、职工活动中心、精品酒店、西餐厅、咖啡馆、图书馆、灯光球场、玲珑湖生态运动公园、长岛游艇码头、开太农庄、德国水疗中心等构成的优质生活配套设施，海门生物医药科创园聚集了香港浸会大学(海门)科技研究院、中国医药工业研究总院海门分院、德思行药业、科瑞斯生物、裕弘分析仪器、百朗德、品尚医药科技、百奥赛图等50多个生命科技研发项目。

（三）科教——科教培训中心

科教功能的核心是为科技企业输送高质量人才，在科技综合体中，科教培训中心主要面向全球招引国际类高校、技术培训机构、国内外资质认定机构等，探索科技与教育的协同创新机制，实现国际联合办学、“最后一公里”职业技能培训两大功能。随着人工智能、物联网、无人驾驶、基因组学等新兴技术兴起，专业岗位的对口人才缺口巨大，培训中心正是面向全球人才对于技术提升的迫切需求，针对多批次、小班制的技能培训机构，打造共享教学中心，提供共享图书馆、共享实验室、共享阶梯教室、共享学生公寓、共享体育场馆，降低培训机构的运营成本。

案例链接：甲骨文OAEC人才产业基地

甲骨文公司是全球最大的企业级软件公司，为进一步开拓中国市场、培养积累软件人才、提高服务质量，甲骨文公司利用其自身在软件、数据库、解决方案等方面的顶尖地位，联合上海海文信息技术有限公司在中国区建设甲骨文OAEC人才产业基地项目，甲骨文公司输出技术标准、人才标准和服务标准以及云计算技术，而上海海文信息技术有限公司负责中国甲骨文OAEC人才产业的建设和运营，对所在地区培养IT人才、聚集IT企业、形成产业集群，推动信息技术产业发展起到极大的促进作用。

目前，甲骨文分别在山东济宁、广西北海、贵州遵义、河北秦皇岛、江苏徐州和湖南常德建立了六个与甲骨文合作的OAEC人才产业基地，分别在莱芜、烟台建立了两个甲骨文OAEC教育解决方案中心，并在北京、上海、杭州、南京、济南、重庆、长沙、石家庄等地建立了十多个互联网和IT实训中心。

甲骨文OAEC人才产业基地具有三大特点：第一，采用合作办学模式，将教育和运营职能分离；第二，与多所高校开展师资培养、人才培养和输送共建特色专业、Oracle认证等方面的合作，拓展生源，提高高校毕业生的就业率；第三，倾向于将教育地点布局在产业园区内，满足园区专业人才的需求，解决毕业学员的就业问题。

（四）科贸——科技贸易中心

科贸包括科技产品贸易和科学技术贸易两个部分，其中科技产品贸易又可分为关键零部件的展贸以及科技产成品的展贸，这部分内容将在本书的供应链地产章节进行阐述，本部分仅对科学技术贸易进行论述。在整个科技创新的链条中，专利技术需要几经易手、充分整合才能最终形成产品，如专利从高校到科创企业、从科技小公司到大公司等，技术贸易发挥着重要的媒介作用。科技综合体中的科技贸易中心就是发挥科技交易媒介的功能载体，重点包括网上技术交易平台、线下技术展示平台、线下服务平台。

案例链接：上海张江飞天众智公共技术服务平台

飞天众智由中国航天系统科学与工程研究所、张江高科技园区开发股份有限公司和兴中实业集团发起，通过政府引导，将军工、航天、高校、科研院所、企业等汇聚在一起，集聚整合社会科技资源，以应用技术交易撮合和科技服务为切入点，通过需求牵引、技术推动，在自主知识产权的科技成果转化、共性关键技术问题攻关、碎片化的技术难点解决方案等方面，集聚全国中小科技企业的技术需求，带动整合一批顶尖的和有影响力的工程院院士、科学家、工程师（技师）和大专院校、研究机构，致力成长为技术服务领域的“阿里巴巴”。

飞天众智运用O2O模式进行技术交易，以线上注册和数据导流集聚巨量的企业技术需求数据，吸引众多技术专家、科技人员等进行线上技术交易对接。同时，在线下组建强大的市场开发和技术支持团队，线上与线下紧密结合，为技术供需各方的无缝合作提供技术、资金、孵化、交流、评估、认证等一系列服务。自2015年上线以来，企业注册用户超2万家，以上海为中心辐射至江苏、浙江等周边省份已设立了10余家园区协同中心，对接服务企业3000余家。

（五）科技——共享制造工厂

此处定义科技综合体的科技环节实际上指的是量产制造环节。之前的量产大都由独立制造工厂完成，具有投资大、灵活度低、壁垒高等特点，很难支持现在的科技创新。诚然，现有的量产环节仍主要以独立制造工厂承担，但随着3D打印技术、工业4.0技术的不断突破，新型的共享制造工厂已经出现。

共享制造工厂作为一种新型产业形态，以互联网、大数据、云计算、物联网等技术搭建的信息平台为基础，通过高效率、柔性化定制模式，实现一体化产能共享及供需双方快速匹配，推动传统制造业从“硬件”向“软硬件结合”方式改变。在系统创新链上，共享制造工厂包含预生产环节中技术及产品开发的中试、试产、开模等功能和生产实施环节中推动科技成果产业化、商业化的生产制造功能，具有支持制造型研发和支持批量生产的两大属性。

案例链接：上海天慈国际药业有限公司“A+W”成果转化平台

上海天慈国际药业有限公司由上海天慈生物谷生物工程有限公司、上海国际集团创业投资有限公司等单位采取“混合所有制”模式共同投资设立。天慈国际致力于打造一个具有全球影响力的产业链聚合平台，通过搭建生物医药成果转化基地，创建“A+W”创新共享模式，促进人才、技术、研发、生产、资本和信息数据集成，实现生物医药产业链上下游的整合和集聚。

天慈国际医药成果转化基地选址浦东康桥工业区，占地211亩，建筑面积约27万平方米（共计20栋厂房，80条GMP生产线），总投资24亿元。以自身医药研发技术方面的优势为核心基础，整合研发、生产、销售等环节，从成果转化入手将生产研发结合，打造全产业链可参与互动的共享式智能制造平台。按照“统一建设、分割经营、集成资源、利益分享”的模式，有效地解决了用地、资金、专业批文及销售等多方面难题，起到了加速国内医药创新产业化“最后一公里”的示范作用。