2019年，东滩智库为更好地了解粤港澳大湾区科技类园区的整体发展情况，组织团队对深圳、广州、珠海、东莞等地科技型产业园区进行深度考察。在这个过程中，东莞市松湖智谷产业园凭借“工业上楼”、“东莞制造2025示范产业园”等一系列关键词成功出圈，被认定为“东莞市产业转型升级基地”、“省市重大项目”、并入选广深科技创新走廊24个创新节点、85个创新项目。结合东滩智库产业地产“六定模型”，我们从定战略、定产业、定产品、定开发、定招商、定运营六个方面解析松湖智谷是如何成功打造一个科技型产业园区标杆的。

一、定战略

战略定位——“制造名城的新智造基地”

从区位条件来看，松湖智谷产业园位于粤港澳大湾区主轴的中心位置，地处松山湖大道与石大路交汇处，紧邻莞惠城轨寮步站，毗邻松山湖高新区，距离莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分钟车程到达市中心和松山湖，可以快速对接广深，是粤港澳大湾区创新走廊的重要节点。

从区域格局来看，随着莞深同城一体化，深圳产业向周边城市转移，例如华为终端和大数据中心迁移至松山湖，随之而来的是其上下游的众多供应商企业的迁移，园区具备快速的承接深圳产业外溢的优势。

因此，园区定位为“制造名城的新智造基地”，围绕“智能制造全生态链”通过高端轻型生产、组装生产、设计研发、中试检测、仓储物流等功能，与松山湖形成产业互动和优势互补，服务松山湖科技总部的生产制造需求。

二、定产业

产业定位——高端电子信息、智能装备制造、大数据、新材料

松湖智谷的产业选择是基于三个方面的考虑。

第一，基于产业转移承接。由于深圳的生产成本逐渐升高，深圳开始因地制宜地进推进产业向外转移。园区所在的东莞松山湖区域主要承接深圳的电子信息、科研创新转移。从东莞产业承接情况来看，2020年，东莞优先承接的产业方向包括电子信息、汽车、化工、生产性服务业、智能制造装备、节能环保产业等。

第二，基于东莞产业升级。根据东莞的规划，园区所在的松山湖区域是东莞未来的创新核，承载着推动东莞优势产业升级以及做大新兴产业的功能。新材料、新能源、人工智能、电子信息、生命健康是东莞要“做强、做大”的重要产业门类。

第三，基于未来产业发展。随着人工智能、物联网等技术快速更迭，松湖智谷超前布局智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据产业领域。

目前，松湖智谷已初步形成高端电子信息、智能装备制造两大产业链，带动关键配套和应用服务环节发展，以“智造”带“制造”促产业转型升级，走特色化、品牌化发展道路。

三、定产品

产品定位——工业大厦、产业大厦、企业总部大厦、配套设施

环顾珠三角，产业园为数不少，松湖智谷却备受关注，一是打造以一栋栋拔地而起的工业大厦为代表的明星产品，与周边低矮的厂房形成了鲜明对比，成为引得多地争相学习的“工业上楼”样板；二是为了构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链，打造以产业大厦、超高层企业总部大厦为代表的特色产品，实现“你的上下游就在隔壁那栋楼”的产业生态链；三是为园区企业提供创业、休闲、娱乐、消费、居住等综合一体化配套服务打造的以配套设施为代表的服务产品。

1、工业大厦——工业上楼，深挖土地效益

产品功能：项目作为东莞市产业转型升级基地，享受50年独立红本产权分割销售，以智能制造产业用房为主导，着力解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，全面满足后工业时代智能厂房的需求。

产品参数：一到三层层高6米，标准层高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一楼1000kg/㎡，楼上750kg/㎡)，柱间距8.4*8.4米，每栋配备客梯、货梯共5台，全玻璃幕墙设计，并设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等。

2、产业大厦——建筑低碳，打造品质办公

产品功能：满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。

产品参数：采用国际化的空中垂直绿化、全玻璃幕墙空间设计，楼层标准层高4.5米，空间利用率高；采用双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，降低入驻企业办公成本；每栋配置6台高速电梯，实现上下班不拥堵。

3、B区超高层企业总部大厦——服务共享，集成产业服务

产品功能：超高层定位为企业总部大厦，满足企业全生态总部办公需求。重点引进服务于智能制造产业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体，成为园区新生产力的发动机，加速产业规模效应成形。

产品参数：建筑总高度达150米，建筑总共34层、标准层高4.2米，配备10部高速电梯，采用双层中空LOW-E玻璃设计。

4、配套设施——功能齐备，加速产城融合

松湖智谷以产业生态新城为核心理念，围绕园区企业和员工的需求，提供5000㎡网红智能餐厅、配套商业街、共享会议室、一站式服务中心、政府政务中心、人才公寓、市政公交车站、生态公园、科技孵化器、产品展示中心等基础服务，解决企业人才吃住行生活配套。

四、定开发

商业模式——租售结合，实现产业经营收益平衡

松湖智谷由东莞高盛集团与广东信鸿集团联合开发，总投资200亿元。作为东莞产业转型升级基地试点之一，享有基地相关产权分割销售政策，项目整体商业模式以物业租售结合为主，在探索工业用地产权分割、产业转型升级、土地集约化发展的过程中，为东莞乃至全国工业用地创新开发提供经验成果。

作为东莞首个M0用地工业上楼项目，根据政策要求，自持经营计容建筑面积的51%。

政策链接——

东莞市人民政府关于印发东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知第二十五条——M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。已办理分割转让的新型产业项目不得再次申请分割转让。

M1用地则允许产权分割出让，给考核达标的企业办理不动产权证，首批M1工业用地不动产权证已于2021年12月获得。

政策链接——

东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则第三条——“工改M1”项目的工业生产用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割，层是工业生产用房产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米。

开发分期——滚动开发，开发一片，成熟一片

松湖智谷一期项目共计6个地块，开发面积250亩，总投资约30亿元，建筑面积（不含地下车库）为70万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%。

目前建设现状是A区总建面19.4万㎡，已于2018年12月竣工验收；B区建筑面积26.2万㎡，目前已完成主体工程量50%，C、D、E、F区合计建筑总面积31.2万㎡，正着手地下空间的建设。

图：松湖智谷鸟瞰图

五、定招商

招商策略——活动招商、以商招商、政策招商

东滩智库在松湖智谷招商展示中心见证了园区广受政府、媒体、商协会、企业以及同行的高度关注，参观考察络绎不绝。截至去年9月，松湖智谷正式签约企业达375家，形成了以智能制造装备、高端电子信息、新材料、5G大数据、物联网、研发总部为主导的“5+N”产业体系。其中国家高新技术企业86家、规模以上企业73家、行业龙头企业25家、市镇“倍增计划”企业12家、科研实验室25个，同时还有34家是华为、VIVO、小米等知名品牌企业的供应商，显著的招商成效离不开以下行之有效的招商策略：

1、活动招商：通过打造永不落幕的智能产业交易博览会、举办《中国产业转型升级暨产业集约化（工业上楼）创新发展论坛》等活动，将园区从产业转型升级基地，提升为智能产业集聚平台，开幕开辟产业招商新战场。

2、以商招商：通过企业交流的形式，共享上下游产业链延伸情况,一方面对园区服务成效进行提升改善，另一方面，通过奖励和补贴等形式，鼓励在园企业调动自身资源，发挥口碑影响，推动园区招商引资。

3、政策招商：松湖智谷获首批“东莞市重点招商园区（低成本空间）”称号，通过释放4万平方米作为低成本空间场地，将面向高成长性项目、高新技术企业，给予入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策，全力响应政府给予的政策支持，降低优质企业进驻门槛，培育产业发展。

六、定运营

运营策略——打造生产性服务平台、搭建产业链服务平台和提供品牌建设服务

为了实现企业的全领域服务，打造一站式服务中心和专业的运营团队为企业提供运营服务，聚集企业生长的各种资源与要素，通过打造生产性服务平台、搭建产业链服务平台和提供品牌建设服务，实现园区服务链、产业链、资源链的整合，为园区的科技服务业生态坏境创造更好的市场氛围。

生产性服务平台：主要为企业提供全生命周期的精准服务，具体包括：智慧工厂建设服务、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、产学研转化服务、生产设备在线监测维护、金融服务（投融资、企业上市）、智慧园区服务（企业IT,智慧办公）、政府服务+科技创业服务等。

产业链服务平台：智能供需对接服务（通过制定数据标准、引入评价模型、优化搜索引擎，整合上下游服务链）、产品展示推广服务（通过产品展示中心为企业搭建对外营销界面）、统一采购服务平台（收集企业采购需求，通过集中采购降低成本）。

品牌建设服务：通过提供定制化的会展服务、样品市调、市场开拓、广告推广等服务，为企业进行市场宣传推广。

小结

这里不是一个简单的产业园，未来将更像是一座小城，工作和生活可以相互融合，让园区不再是冰冷的钢筋混凝土工厂车间，而是企业经营和员工工作生活的温馨家园。