2020年，我国整体城镇化率突破60%大关，约35个大中城市已率先进入再城镇化发展阶段。随着我国城市化进程发展至成熟期，城市中有限的土地资源愈发珍贵，摊大饼式的城市发展模式已难以为继，提升存量空间的城市品质成为新时期的发展目标。

1）工业用地转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地；

2）工业用地升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地；

3）工业用地调整为城市公共空间。

一、工业转型为服务业用地

实施主体：以徳必集团、锦和商业、万科为代表的创意产业园专业运营商，与原业主签订土地与建筑长租协议，以轻资产模式对老旧厂房进行改造翻新后对外出租，赚取租金差价。

改造手法：工业建筑空间尺度大，设计荷载较大，改造灵活性好，能为功能重置提供多元组合空间，通过夹层、外立面装饰等低成本改建方式即可转型为SOHO、LOFT等产品，服务创意办公企业。同时，引入休闲、娱乐商户，形成混合业态布局。一般不改变用地性质，可适当增加建筑面积。

改造目标：盘活存量物业，使老旧厂房满足文创、创意企业、联合办公企业入驻需求，实现工业向服务业转型，并以具有吸引力的餐饮、娱乐业态作为补充，形成7×24小时的全天候吸引力。

万科将园区内建筑分为历史建筑、工业建筑、其余建筑三类，分别采用保护、改造、拆除新建手段予以更新。

1)历史建筑——保护修缮，适当利用

对历史建筑的改造既保留原有的文化价值，延续历史脉络，同时将其活化为现代生活的一部分，将哥伦比亚乡村俱乐部总会改建为茑屋书店，海军俱乐部及泳池改建为水岸餐饮秀场，孙科别墅改建为创意办公及展览空间。

2)工业建筑——改造利用，功能焕新

上生所时期的办公、研发、生产大楼通过新材料、新手法的植入和改变，营造历史环境下的全新感观空间，承载创意办公、餐饮零售等功能。

3)其余建筑——无关拆除，合理新建

改造对象：仅有少部分建筑具有保留价值的成片工业厂区。

改造手法：此类模式用地规模较大、产业转型深刻，大部分原工业厂房无法承担新的城市功能。一般保留具有特殊历史意义的厂房，对其深度改造，植入新的功能，以传承文脉；拆除大部分缺乏保留价值的厂房，重新建设为能够快速去化和实现持续租金收益的商办物业。

改造目标：以协助政府实现区域复兴为目标，获取用地性质调整后的原工业企业土地使用权，改造为商业、办公、公租房等复合空间，服务片区经济，从延续人文环境、补充商业短板、促进产业转型、提升城市形象等方面全面提档，为片区重新注入活力。

模式优势：以市场化力量推动传统工业片区彻底转型升级，塑造片区商业服务核心，同时该模式成为地产商获地的有效途径。

项目在保留原首钢炼铁厂、动力厂、电力厂以及五一剧场等重要工业历史遗迹的基础上，通过“拆除余、织补新”的设计手法，将现代理念与工业遗址进行有效地织补融合，打造出23栋风格各异的建筑物，包括11栋产业办公楼、11栋独栋商业和1座购物中心，形成一个汇聚低密度现代创意办公空间、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间的新型城市综合体。

改造对象：综合多地政策，大体要求为工业（厂房、仓储）、商业（办公）、科研教育等非居住类不动产，且两年内无征收计划的已建成闲置存量房屋。改建规模原则上不少于50套（间）且建筑面积3000平方米以上。

实施主体：具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的住房租赁企业，前期以住房租赁国有企业为主，目前万科泊寓、龙湖冠寓等民企介入。

改造手法：将工业改造为公寓过程中，主要以隔断方式重新布置平面户型，增添适合年轻人的生活服务空间，新增给排水设施，改造电路布局。

改造目标：改造后的物业应符合住房租赁管理要求，并统一纳入市级住房租赁交易服务平台监管，以解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题。

模式优势：长租公寓需求大，改造难度低，长期发展形成一定的灰色空间。随着租赁住房政策法规的完善，市场有望规范化发展。

 案例：武汉万科泊寓2035  

该长租公寓位于武汉江岸区汉黄路8号金凰产业园5、6号楼,总面积4.94万/㎡，改造后共1198间租赁住房，结合租客承租能力和居住需求，形成从16㎡到50㎡一居为主的户型，每个房间均配备独立洗手间、床、衣柜、书桌、椅子、空调、洗衣机、热水器等设备，部分房间配备开放式厨房。

二、工业升级为新型产业园

实施主体：天安数码、联东集团、合一城市更新集团等产业地产商为主，万科、越秀等地产商积极布局，部分高科技制造企业与房企合作对自有土地实施旧改。

改造手法：出于财务回报，当前主要采用将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，建设新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。随着政策收紧，去地产化导向将倒逼产品逻辑调整，回归产业本质。

改造目标：在城市工业用地总量限制下，盘活存量低效工业用地，实施产业升级，改造为新型产业用地、研发总部用地等。

 综合整治案例：深圳宝安·西成工业区  

项目为企业自用厂房更新，整治范围71279㎡，原容积率1.69，主要以加工类厂房、员工宿舍为主，研发办公空间较少。随时代发展，园区将新能源、电子、信息、设计创意、新媒体产业等新兴无污染产业作为重点产业。

三、工业转型城市公共空间

东滩智库在中铁合肥带钢厂旧改项目中得出经验，这些占地动辄数十平方公里，内部工业遗迹众多的工业片区，从关停到彻底转型将经历漫长的时间，通常首先需要对核心工业遗迹进行改造，将其更新为城市公共空间，在传承群体记忆的同时以全新的形象向社会传达老工业片区在新时代的精神内涵，成为区域整体转型的文化引擎。

改造对象：钢铁厂、货运码头、石化罐区等重工业厂区内的核心工业遗迹。

实施主体：项目大多为国有工业企业资产，主要由政府或公益基金主导，社会资本参与。

改造手法：保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间，其余地块拆除重建。

改造目标：以主题场馆为文化引擎，重塑片区形象，促进重工业区实现整体区域转型。

模式优势：核心工业遗迹通常为巨型工业构筑物、厂房等异形建筑，易于与文化结合打造地标，形成宣传效应，以较小的投入为片区带来较大的正外部性。

 案例：上海徐汇滨江  

上海徐汇滨江曾经是聚集各大“铁、煤、砂、油”的大型工业仓储运输基地，滨江码头林立，腹地内龙华机场、上飞厂等重大项目众多。2008年，以世博为契机，占地9.4平方公里的徐汇滨江城市更新正式启动，由西岸开发集团负责实施，总结伦敦金丝雀码头、波士顿港区的改造经验，明确了文化娱乐和休闲活动在激发城市活力方面的强大催化作用。