近日，我们发布了《面向未来的大健康产业发展布局》的文章，对大健康产业的市场机会做了重新梳理；今天，我们结合最新的健康产业业态和市场趋势，对未来的健康产业地产做个重新梳理。伴随我国大健康市场逐步回归正轨，健康产业投资将进入新的发展阶段，大量存量项目需要迎合市场变化，拟进入者也可以新模式发掘市场蓝海。

一、健康科技园成为持续的热点

大健康产业作为永不衰落的朝阳产业，首先体现在健康科技的不断出新，由此带来健康科技创业的持续活跃。健康科技园的前身是生物医药园、医疗器械园等类型的工业园区，随着与健康相关的医药产品、医疗器械、保健用品、健康食品等领域更强调研发创新，围绕大健康产品的各类健康科技园区应运而生，并成为培育健康产业生态、推动健康产业升级的重要平台。

目前，在上海、北京、深圳、南京、杭州、苏州、青岛等一二线城市，已涌现出一批以健康科技孵化为重点的健康科技园项目，如上海的聚科生物科技园、育成生物科技园、杭州天和高科技园等，都是聚焦健康科技创新、研发外包、创业孵化等功能，其中大部分园区由专业化团队运营管理，已探索出较为成熟的健康科技园运营经验。

近年来，医疗器械行业的增速明显高于医药生物，我国医疗器械占生物医药行业总规模的14%，远低于发达国家42%的平均水平，市场空间广阔、产业投资活跃，在相当长时间内都将是产业投资热点。而且，医疗器械产业链较长，产业细分方向繁多，转化周期相对较短，可以为健康科技园发展带来更大的操作空间和更丰富的赛道选择。

二、医疗产业园探索新的拓展方向

随着城市群、都市圈内的医疗一体化发展，必将带动医疗服务产业在中心城市、节点城市以及周边县市的重新布局。除了分散在城市中的各类医疗服务节点，一些创新的医疗产业集聚模式值得关注。医疗产业园就是以产业园区的模式，引进多个医学方向的专科医院、综合医院及第三方医疗服务等业态，形成医疗特色的主题园区。

从现有项目看，医疗产业园主要有两种类型，一是在高端医疗人才丰富的高能级城市，主要发展面向外部市场的外向型医疗服务产业园，例如上海新虹桥医学中心、美国梅奥小镇；二是在医疗消费市场巨大的二三线城市，主要发展面向本地市场的疏解型医疗服务产业园，特点是将非重急症的医疗业态集聚于郊区，以此缓解中心城区医院的压力，目前还在实践中，但未来一定是必然趋势。

从未来发展看，医疗产业园主要有两个延伸方向，一个是向健康科技延伸，以高水平医院为基础强化医学转化，集聚医疗服务、医学教育、医学科研、药械研发等高端资源，打造医研产融合的医疗产业园，典型如上海国际医学园区；另一个是向医疗旅游发展，以药械、疗法等准入政策创新吸引医患客源，开发全流程的诊断医疗、康复疗养服务，典型如海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区。

三、健康综合体开启连锁化扩张

健康综合体作为城市中新兴的一种主题地产模式，一般考虑医疗服务、健康养生、健康商贸、商业商务的结合，多选取交通方便的商业地段，靠近城市核心商圈，以辐射广泛消费客群。入驻健康综合体的医疗机构多是消费属性较重、非急性专科的医疗领域，如口腔、整形美容、耳鼻喉科等，它们在外科上皆为二级以下的日间手术，而非危重症的大型手术。

国内较早的健康综合体有杭州大厦501生活广场、成都鹏瑞利国际医疗健康中心等，其中鹏瑞利医疗健康中心由新加坡鹏瑞利集团开发运营，已引进鹏瑞利医院、冬雷脑科医院、顾连锦宸康复医院、韩妃整形外科医院、爱帝宫月子中心、影和医学影像诊断中心、新华健康体检中心、碧然医疗护理中心、张强医生集团国际静脉病中心等30余家医疗健康机构。

目前，鹏瑞利集团在成功运营成都项目的基础上，已着手健康综合体项目的全国布局，在天津、昆明、西安等城市筹建以医疗健康为核心的大型高铁TOD项目，集医疗、养老、酒店、会议会展和商业服务为一体，打造国际化医疗健康及商业枢纽中心，通过高效便捷的高铁交通网络，辐射周边大型城市，打造区域居民健康生活的新地标。

四、康养小镇需要复合运营之道

近年来，持续的康养小镇开发热潮，形成了多样化的发展模式。有依托当地自然资源的，发展森林养生、山地疗养、温泉疗愈等产品线；有依托特色服务的，提供心灵静修、替代性医疗、运动休闲、医疗美容等健康体验型服务；有依托区域养生文化的，塑造健康养生文化品牌，融合文化旅游、养生、休闲度假等多种功能。类似项目很多，历经疫情考验，大多面临较大运营压力。

从未来发展看，康养小镇需要找到主题鲜明、功能复合的运营之道。近年来，肿瘤康复中心、糖尿病医学中心、运动医学康复中心等专业性康复疗养机构，正在成为健康领域的投资热点。从康复需求看，心血管病、骨科运动、肿瘤重症、代谢性疾病、神经系统病、呼吸系统病等慢病康复市场空间非常可观。而将慢病康复与健康养生结合起来的康养小镇，摆脱了“住宅开发+康养配套”的传统模式，将成为各地发展康养产业的重要模式。

另外，抗衰老作为大健康的永恒主题，也是康养小镇的重要方向。如北京平谷金海湖长寿小镇整合优质抗衰老资源，将功能医学、再生医学、基因检测、细胞抗衰、荷尔蒙平衡、立体排毒等技术，与中医养生相结合，辅以马术、水上游乐、SPA、瑜伽等修身养性的项目，通过“检、通、补、养、调”的一体健康管理，形成“预防、治疗、康复、养老”四位一体的健康抗衰老管理平台。

五、养老产业地产呈现多样化模式

伴随我国人口老龄化社会的到来，养老地产从热议到落地已有较多的实践。从养老地产类型看，依据业态组合、服务机制的不同，分为养老＋机构、养老＋社区、养老＋度假、健康养老产业园等类型；从客群定位、产品属性上划分，包括CCRC社区、复合型养老社区、全龄居家养老社区、高端颐养中心等模式。

从产业主体看主要有三类：一是养老服务运营商，如九如城集团的医、康、养、教、研、旅融合模式；二是地产公司的养老板块，如万科的护理型、自理型机构养老+社区型养老，典型项目有随园嘉树、万科幸福汇等；三是保险公司，如泰康人寿的保险养老+高级养老社区，已开发了多个泰康之家养老社区。养老地产的盈利性一直备受关注，各家公司都在积极摸索中。

目前，我国很多城市已将“社区养老服务”定为地产开发标配，并鼓励物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。融创服务推出“伴春风”长者服务，提供生活照护、心理关怀、日常监测、健康监测等四大类服务；永升服务参与建设社区养老服务中心，发展老年社团、健康驿站、助餐中心等多项服务。养老地产开发+物业服务+养老服务，再结合城市分级诊疗体系的建设，将为养老产业地产发展提供更多的可能性。