大家都知道，产业园区最早的商业模式是“卖产品”，到今天，仅靠这一招恐怕难以生存，更多的企业开始找新路子。根据东滩智库多年的产业地产咨询经验，我们总结了四种主流的商业模式，包括做产品利润、做园区服务、做产业孵化和做增值资产。今天我们先来说一说“做增值资产”。

一、园区增值资产是什么

与传统“卖产品”的思路不同，做增值资产是一种长期性、整体性的操作，开发运营商要“摒得住气”，通过5到7年的园区运营管理，做高物业的使用价值来实现增值，此后通过资产剥离退出，完成一轮资本循环，并获得变现收益。

在我们看来，做增值资产可以形成“融投管退”的资金闭环，收益可观稳定，在近年这种重资产难以持续的大环境下，可以实现向“轻资产”转型；但是园区运作“慢工出细活”、周期较长，而且十分考验主体的运营能力。

目前，支持园区资产REITs产品的国家政策陆续出台，市场上的园区增值资产证券化产品也表现良好，比如张江Reits、建信中关村Reits等近年的涨幅可达25%-47%。我们预判，未来园区资产增值将是核心的商业模式之一，那么做增值资产的操作要点是什么呢？

二、园区增值资产的退出方式

我们认为，选好退出方式是核心，这个问题需要做好两个决策，第一个是要在全部退出和部分剥离之间做选择。一般来说，民企开发商持有的资产规模小，通常会选择整体打包退出。而国企平台公司会将所持有的园区内的子园区部分剥离退出，比如成都高投集团把位于成都高新区内的天府软件园一期及盈创动力大厦进行了资产证券化。

第二个决策，就是要选择合理的交易方式。经过我们的梳理，市面上主要有股权交易出售、发行ABS、CMBS等证券化产品和发行Reits产品这三种方式。那么他们各自的适用条件又是什么呢？

1、股权交易出售

首先看下最常规的股权交易出售，这种方式通过直接销售来转移产权，适合不想继续持有的民企开发商操作。但是直接销售伴随着高额的税务成本和手续费，虽然采取股权交易可以降低税费，但是园区这种大宗资产流动性较差、这就导致了出手困难、溢价水平低。

2、ABS/CMBS等资产证券化

然后我们再看看发行ABS、CMBS等资产证券化产品，这种方式下产权没有转移，更适合信用好又想持有资产的优秀主体操作。比如说ABS/ABN是以园区未来的现金流实现融资，而发行CMBS/CMBN则是基于物业抵押的贷款证券化。但是这类方式融资成本高、对主体信用情况和园区现金流要求也高，实际的操作案例也是少得可怜。

3、发行园区Reits产品

最后一种就是发行园区Reits，由于政策利好、流动性佳、灵活性高、收益稳定、增值潜力大、投资门槛低等优点，资本市场对Reits产品的接受度比较高。但是Reits有比较高的发行门槛，对项目的权属、所处区位、资产规模和持续经营能力都有比较高的要求。

那么什么样的主体有这个能力呢？目前大部分产业园Reits都由国企平台公司操作，比如华安张江产业园REIT、成都高投产园Reits等。不过，这也并不是说民企开发商就没有机会了，从政策趋势看，试点的区域和范围正在逐步放宽，市场上也出现了少量民营园区Reits产品，比如京东仓储物流基础设施REITs、东久工业地产公司发起的东久新经济产业园Reit。我们可以大胆预判，这一模式也将成为民企开发运营商的优选退出变现方式之一。

三、实践条件和能力要求

说了那么多操作方式，园区做增值资产获取溢价，考验的是开发运营商的精益运营能力，本质还是要“练好内功”，走好“选定资产-做强资产-剥离资产”三步棋。

1、怎么选定资产？

那怎么选定资产呢？我们认为，可以从产业、物业、区位、竞争等维度综合考量，选择潜力园区进行投资建设、盘活升级。比如说，产业上可以关注战新产业类园区；物业上，建议选择以出租为主，拥有多样化物业产品的园区；区位上，更适宜选择位于一线、新一线或优秀二线城市、处于国家高新区、经开区、省级开发区等特殊政策区域内的园区；竞争上，要注意区域内有没有政府扶持的低价/免租园区，以免影响项目的租金回报。

2、怎么做强资产？

选定了目标资产，就需要苦练“两项内功”。第一项是打造优质物业的能力，这一项的关键在于做好顶层设计，产品要符合市场需求；第二项是园区运营管理能力，这个本质还是要考验运营管理团队的水平，在实际操作中，可以通过设立合资公司、整合资源等方式，构建起产业园区全生命周期运营服务能力。比如说张江光大产业园就是通过成立合资公司，集成了园区运营管理、产业资源积累和招商、金融投资运作能力于一体。

3、怎么剥离资产？

手持优质资产的主体该如何踢好增值变现的“临门一脚”呢？在前面，我们介绍了不同的退出方式，他们各有利弊和适用条件，这就需要开发运营商根据自身条件去做好决策。同时，市场和政策环境也在不断变化，在退出过程中，更需要寻找经验丰富、操作灵活的金融服务机构来设计交易机制，以规避政策和交易风险。