目前，园区行业处于阵痛洗牌期，很多主体都不得不进行转型，甚至有不少直接转行的。但是，我们认为，未来园区行业还是会进入到一个平稳发展的阶段，因为，我们可以从地方政府、入园企业这两个维度，找到产业园区行业发展的底层驱动逻辑。

一、对地方政府的发展逻辑

首先，对地方政府来说，讲的是“发展逻辑”，就是要依靠产业园区，实现产城共荣发展，推动城市产业升级。这里面主要又体现在两个方面：

1、要求城市空间的集约化发展

我们国家大多数地方，城市建设都进入到了存量提质和增量结构性调整时期，地方政府在工业用地的开发上，都明确了集约发展、高效发展的要求，为此，会出台一系列鼓励垂直开发、限制低效开发、引导集约开发的政策。比如从2022年开始，珠三角、上海、江苏、天津、青岛等地，相继发布当地支持工业上楼的相关政策，鼓励发展垂直工厂；再比如江苏很多地方要求新上的工业项目用地容积率不低于1.3，高标准厂房用地容积率不低于2.0，同时要求提高工业项目的投资强度和产出效益，以亩产论英雄；最后在引导集约开发上，对符合当地主导产业、战略性新兴产业且用地集约的项目，工业用地地价可按照70%最低价执行，鼓励集中设置公共配套设施。

2、要求城市产业的集群化发展

不同于在开发区爆发式增长时期，各级经开区、高新区在开发规模和招商目标层面的“大而全”，近年来地方政府在开发区产业招商领域的思路逐渐演变为“小而专”，坚持“聚焦于产业发展、服务于产业发展”的根本导向，以做大做强本土产业、链式招引或培育优质产业为发展目标，将开发区进行合理的产业功能分区，聚焦某一类特色产业，根据产业的需求，从厂房形态设计、基础设施配套、产业公共服务等层面，进行规范引导建设特色产业园。

链接：上海青浦区特色产业园

上海市青浦区大力推动特色产业园建设，对产业特色鲜明、产业集聚度高、物业空间优质、科技创新密度高的特色产业园区，给予认定奖励、运营扶持奖励和纳税百强“优秀平台企业”表彰奖励。2020年以来青浦区已创建一批特色产业园区，包括北斗西虹桥基地（航空航天）、爱仕达智能谷、虹泾鑫汇园（人工智能）、哈工大人工智能产业园、移动互联网产业基地、虹桥数字物流装备港、虹桥奇点科创园（数字经济）、青浦生命科学园、三念科创园（医疗器械）、东方易云健康产业园、凯利泰医疗产业园、中采服务贸易产业园、8090电子商务产业园、世界手工艺产业博览园、迪丰国际时尚产业园、智能绿色家居产业创新基地、新型检验检测设备与服务产业创新基地、新型汽车零部件产业创新基地等。

二、对入园企业的成本逻辑

其次，对入园企业来说，讲的是“成本逻辑”，就是要依靠产业园区，省更多的钱，实现企业在生产经营上的轻装上阵。这里面主要也主要体现在两个方面：

1、直接省钱

在21世纪初，中国制造走向世界的阶段，大批制造业企业产能扩张，需要向劳动力充足、交通便利的一二线城市郊区靠拢，由此催生大量集中供应标准厂房的二级园区，此时的企业在选择园区时，主要考虑厂房价格、能源价格，成本相对单一。进入2010s年代，源于政府对经济贡献、产业创新、绿色低碳等产业发展要求越来越严格，同时企业由于自身在技术升级、业务拓展、商务交往、品牌建设、职工福利等方面的发展需求，成本支出不断增长，在选择入驻园区时，除物业租金和能源价格外，还会比对园区之间的产业资源集聚度、基础设施保障度、清洁能源供应度、产业服务专业度、商务服务精准度、品牌服务成熟度、生活服务完善度等指标，希望通过各类资源及服务的规模化共享，尽可能的节省生产经营的综合成本。

2、间接挣钱

在专业产业园中，众多产业链中的企业集聚在一起，在日常的竞争合作交流中，可以持续激发产业的创新能力，提高企业在行业中的竞争力。再者，企业之间、企业与园区之间还可以互相借助对方的品牌影响力、市场号召力，发挥品牌叠加效应，达到花小钱办大事儿的目的。知名的园区品牌和产业品牌，意味着优秀的产品质量、技术创新、供应链组织等，对入园企业也是很好的背书，如张江药谷、张江医谷等。最后，大批同行企业的集聚，可以在生产、采购、物流等环节以及人才、技术等要素资源获取上实现规模化降本。

链接：天安数码城“创新企业生态圈”

天安数码城已在全国14个城市运营和管理23个园区项目，其模式本质上就是成长性企业集聚发展的服务平台，为中小企业群体构建“创新企业生态圈”，通过服务平台的提供、上下游产业链的建立，促进企业在园区里更好更快发展。携手华为、腾讯、云天励飞、猎户星空等合作伙伴，通过数字化、智能化技术整合及应用，打造加速企业发展的实验场、服务器、资源池，不断强化智慧基建、人才服务、创新资源和产业链对接、供应链服务、圈层打造等方面服务能力。构建企业家商学院、CEO午餐会、研发工程师俱乐部、创新分享会、倍增发展交流会等各种交流平台，以服务搭建平台，以平台链接资源，为创新企业打通苗圃、孵化、加速、成长的全产业孵化链。

那我们再回头总结一下，总得来说，政府的发展逻辑和企业的成本逻辑，分别从政府要求和市场需求两个方面，形成了产业园区发展的底层驱动力，促使园区行业长期存在，并且逐步趋于规范化和专业化。