近年来，产业园区行业面临市场需求萎缩、行业内卷严重、政府管理趋严三重打击，陷入了深深重围，要突出重围，必须进行模式创新。今年，东滩智库结合最新的园区实践，借鉴其他行业的创新模式，对产业园区的盈利模式做了新的思考。我们从四种新的盈利模式入手，为产业园区行业突出重围，提供一个全新的思路，不论是新建园区，还是存量园区盘活，不论是民营企业，还是央企国企，都可以参考借鉴。

一、产业园区行业面临的困境

以二级园区开发运营为主业的产业园区行业一度很热，产业园区作为产业发展的载体平台和集聚空间，因为受到政策刺激、政府鼓励，也因为传统房企转型和路径依赖，还因为一二线城市产业用地资源稀缺，引得各路势力纷纷布局产业园区这个赛道，这个赛道也成为很多央企、国企和地方民企的共同战略选择，也成就了类似张江高科、联东U谷、招商蛇口、金地威新等这样一些全国知名的产业园区开发运营商。

由于疫情前相当长一段时间内，全国各地城市更新和拆违拆零，热门产业产能扩张激发了园区的刚需，而产业用地成本倒挂，地价便宜，产业地产行业利润相当可观，金融资本、实体企业纷纷杀入，一时间行业风生水起，一二线城市产业用地“一地难求”，很多企业转战三四线城市，全国大干快上了大量的产业园区项目。

几年下来的结果就是，园区物业供给量大幅度增长，去化率逐步降低，空置率逐年上升，一些中小开发商首先开始感觉到了压力。历经三年疫情对经济的冲击，房地产行业也进入下行周期，拆违搬迁、产能扩张的需求萎缩，客户支付能力和意愿下降。与此同时，地方政府为拉动经济，发展经济，又大量使用专项债建设产业园区，大量增加园区物业的供给，市场形势到了寒冷刺骨的地步。

除此之外，政府对产业园区行业的管理越来越规范，要求越来越高，不断提高园区物业的租售比例，严防企业赚快钱。而且明确产业发展方向和企业准入条件，考核外地企业招商占比，要求产业园区开发商对平米税收贡献进行兜底，这些管理政策无疑是让产业园区行业进一步雪上加霜。

从这些情况来看，产业园区行业面临市场需求萎缩、行业内卷严重、政府管理趋严三重打击，陷入了深深重围。要突出重围，必须进行模式创新，进行盈利模式革命！走一条与地产传统发展模式完全不同的道路，与搞资源、赚快钱的道路做切割，去匹配已经完成转型升级的中国产业发展，为高端产业的发展提供园区新质生产力。

二、产业园区的创新模式思考

那产业园区行业未来要走一条什么样的路呢？在笔者看来，要走一条以“以客户为中心”的道路，产业园区的开发运营工作要从侧重“园区招商运营”转变为侧重“客户运营服务”，着眼于优质客户的高效率集聚、客户支出及关联消费的深度挖掘、客户集聚效应和客户资源的多方面变现，以及客户企业高成长价值的分享。产业园区的开发运营，不再是浅层次、粗放式地、快节奏地挣“租售差价”的钱，而是“以客户为中心”，去策划和挣取另外的四种钱，应用四种盈利模式赚钱。这四种盈利模式包括：产品链盈利模式、收入链盈利模式、产业链盈利模式、客户链盈利模式。

一是产品链盈利：何谓产品链盈利呢？简单来说，就是通过产品业态的组合设计，招商运营的创新策略，高效率集聚企业入驻，先提高园区产品的使用价值和价值，通过时间换空间的方式，最终实现产品溢价租售或园区项目资本化变现。

二是收入链盈利：收入链盈利模式怎么解释呢？就是基于客户入驻园区的诉求，以及入驻后的生产经营需要，尤其是刚性需求，在招商入驻时签订协议，获得由客户承诺支付，确定的、闭环的系列收入。

三是产业链盈利：产业链盈利，也可以理解为通过打造的产业生态盈利，指基于园区企业集聚和可持续发展形成的社会贡献、服务支出和消费潜力，有可能获得的第三方付费收入。

四、客户链盈利：所谓客户链盈利，就是基于客户的分类、分级和分层服务，进行密切和深度链接，发掘和促成客户之间的潜在合作机会，实现优质客户资源的更大价值变现。

这四种盈利模式，产品链的定位在于：“免费引流”聚集企业入驻，当然最终要实现溢价租售或资本化变现；收入链定位在于“闭环锁定”收入保障项目的现金流；产业链的定位则在于通过“生态延伸”赢得第三方支付的额外收益；客户链的作用则是通过“价值服务”增强客户的信赖感，增加黏性收入。这四种模式作为一套组合拳，将开启产业园区的盈利模式革命。

注：文章下面添加了《产业园区不租不售的四种盈利模式》视频课链接，感兴趣的朋友可以点击去了解一下。