开发运营一个产业园区项目，最关键是要做好园区产品设计。好的园区产品方案可以一分为二看待，一个是产品设计要好用，好用是指产品满足客户的功能性需求，是园区产品内在的“里子”；一个是规划方案要好看，好看是指产品设计的外观给人的视觉效果好，比如看起来有档次有品位，这是园区产品外在的“面子”。好的园区产品设计，“里子”“面子”都要有，缺一不可。

一、园区产品设计的“里子”

产业园区是产业发展的重要空间载体，而园区规划设计的关键点就是思考如何设计出好用的物业产品。这里将从“严守底线，不触碰红线，赢在起跑线”这三条设计原则出发，具体阐述如何打造园区规划设计方案的“里子”。

1、严守底线

首先，产业园区的产品设计需要严守底线。那么园区产品设计的底线又是什么呢？最直接的说法就是打造出满足园区产业定位、市场定位、功能定位以及规划条件的产品。由于企业客户的需求涉及层高、承重、柱距、标准层面积、垂直交通等诸多方面，不同行业的企业需求侧重也不尽相同。因此，一个好的产品设计方案需要根据园区产业定位，充分考虑产业客商需求，设计相适宜的园区产品；并在此基础上，结合园区功能定位以及对周边项目的调研结果，深入了解区域内不同产品业态的供需情况以及客户对产品业态的偏好，从而明确园区产品的物业形态，并给出合理的产品类型、产品组合、业态配比建议；最后再综合考虑地块大小、用地性质、红线范围等规划条件因素，进行整体空间布局和产品落位。

2、设置红线

其次，园区产品设计有些红线碰不得。红线具体是指园区所在地块的用地属性、环境要求、规划要求等，这给产品设计增添了一些限定因素，如容积率、建筑限高、建筑密度、绿化率、车位配比等。当无法满足最低容积率要求时，园区产品设计需要通过加大首层层高、一层算两层面积来提高容积率；当无法满足最低建筑密度要求时，园区规划需要添加连廊、堆场等来提高建筑密度。总而言之，园区的产品设计必须严格遵守各类规划条例，按要求进行空间布局，严禁出现容积率不达标、产品高度超标、停车配比过低等现象，保证园区建设的规范。

3、赢在起跑线

最后，再来看看园区产品设计如何赢在起跑线。赢在起跑线的关键在于从产品设计层面降低园区交付成本以及交付后企业的使用成本，从而实现对园区全生命周期的成本控制。在控制园区交付成本方面，主要通过避免过度设计、使用替代材料、寻求长期战略合作伙伴等方式降低园区建设成本。以园区绿化景观为例，材料费是景观工程中的大头，现代园区硬景材料多会采用沥青、石材、仿石材材料。石材虽然色彩丰富，品质感强，但价格也相对较高，且不同石材价格相差较大。例如园区中围墙等，采用纯石材成本昂贵，如采用与石材效果相似的真石漆或仿砂岩等材质，成本可大幅度下降近2-5倍。又比如在一些需要制作幕墙的项目中，可以选择使用集成板、水泥石板等来替换一些夹层幕墙，以此降低整个幕墙的成本。

此外，一些园区开发商通过与供应商建立长期战略合作关系的方式，从长期的合作中获得稳定的货源和成本优势，以此降低园区建设成本。入园企业是最理性的，追求极致的实用性。尤其是当下中国经济形势不太乐观，实体企业本就艰难求生，在功能无碍的基础上，低使用成本的产品更受客户青睐。因此，通过在园区产品设计中采用节能建筑、安装屋顶光伏、配置智慧能源管理系统等新兴技术手段，可帮助入园企业的降低运营成本。比如北京中关村集成电路设计园采取被动式和主动式节能设计，合理选定建筑物的主要方向，最大化利用自然通风、自然采光潜力，有效减少厂房空调及灯光照明耗能。又比如长沙湘江科创园，园区采用“BIPV光伏建筑一体化”设计方案，在园区屋顶铺设光伏面板，为园区企业提供电能，降低企业用电成本。

打造园区产品设计方案的“里子”必须牢记“严守底线，不触碰红线，赢在起跑线”的设计原则，全面考虑客户需求、园区定位、规划条件、成本控制等因素的影响，打造出优质、好用的产品。

二、园区产品设计的“面子”

说到产业园区，很多人对此的印象还停留在衰败破旧的厂房、“三高两低”的产业形态以及混乱无序的园区交通。经过40余年的发展，我国产业园从最初粗放式发展的工业园区逐渐演变成现如今发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台，是展示本地产业高度的绝佳载体与对外窗口，因此园区产品形象自然需要光鲜亮丽、不落下乘。

1、人车货分流

首先，提升园区形象的关键就是实现人、车、货的分流。当前，很多产业园区尚未配建独立的人行通道，园区内机动车、非机动车与行人混行，园内交通混乱无序，给行人和车辆通行都带来了一定的安全隐患。园区按照人车货分流形式设计，拓宽人行通道，单独规划机动车、非机动车停车区域，预留充足的装卸货空间，将各个功能区分开，让车辆、行人和货物各行其道、互不干扰，在提升园区整体空间格局的基础上，保障园区行人及车辆安全畅通出行，提高园区内货物装卸运输效率，打造安全、高效、赏心悦目的产业园区。

2、外立面形象

其次，就是升级园区外立面的形象。产业园区的外立面设计在很大程度上决定了园区的品质和颜值。一般而言，传统产业园区建筑形态单一，大多以标准厂房为主，建筑冰冷呆板。在当下客户即要实用又要好看的时代，如何全方位考量立面设计兼顾经久耐用和美学体验，从而对区域内竞品进行升维打击，成为所有园区产品设计不断发力的方向。在园区建筑风格方面，根据目标产业和客群，打造相匹配的园区建筑风格。

比如科创类园区，聚集了大量具有高学历、以及海外背景的技术研发人才，可从学院建筑风格汲取灵感，打造新旧融合并具有现代科技感的学院派园区建筑风格。在园区建筑立面方面，除了升级建筑立面风貌以提升视觉感受，还要实现厂房产品的立面研发化、研发产品的立面办公化，预留企业升级空间，提升资产价值。

3、多样化空间

最后，则是空间布局的多样化。为满足企业未来发展的不同需求，秉持将技术性、多元性、便利性以及人性化有机融合的园区规划理念，设计以“功能模块+庭院空间”的组织模式，为不同人群创造舒适的工作环境，在保证各功能空间紧密联系的同时，又保证了灵活高效的组织关系，同时也为未来空间的可变性寻得一种新的思路。

比如一些园区，坚持“园林装点园区”、“企业在花园中”、“变道路为景观长廊”的理念，设计通过下沉式庭院、屋顶花园、空中绿廊等多平台多层次的绿色公共空间，将功能的复合多元性置于开放的空间意向中，在保证园区产品内部使用适度私密性的前提下，打通室内外的界限，让建筑生长在绿色园林中。也有越来越多的园区选择“空中挑空绿庭”的方式，将室内外边界向室内后退，形成大露台空间，并做绿化设计，打造空中花园，引阳光、新鲜空气入室，作为工作之余短暂休息停留、休闲社交的场所，使室内的办公者“足不出户”，就可享受到户外空间的自然呼吸。

又比如组团式布局的园区，巧妙利用建筑空间围合形式，一栋建筑即一个模块单元，四个模块单元形成一个组团，中间利用组团建筑的围合空间设置景观广场或绿化庭院，增加园区建筑立体层次感，提高整体绿化面积，同时形成集中性舒适休闲空间。此外，依托组团式布局设计可分可合的特性，大中小型企业可自由选择租售单一模块单元亦或是整个组团，每个模块单元所配置的独立大堂、独立电梯、专属庭院等个性化空间也为企业提供了全链条价值延展空间，可有效彰显企业身份。

在功能配套上，园区除了配置食堂、餐厅、超市、健身房、体育运动空间等基础生活商业配套，满足入园企业一站式生活需求，还可通过规划设计园区会客厅、商务服务中心、商务酒店等商务配套设施，满足企业商务洽谈、内部培训、会议活动等商务需求，让企业置业无忧商务环境。

总而言之，实现园区人车货的分流、建筑外立面的升级以及采用多样化的空间布局是提升园区规划设计的关键。一个优秀的园区规划设计方案，不仅仅是园区的“面子”工程，还能够提升园区的核心竞争力，吸引企业入驻。