康养旅居的特点在于它是康养旅游与房地产的无缝嫁接，具有较高的功能复合性、可运营性和投资价值，难点在于高品质的康养功能导入和产业运营。东滩智库参与过很多康养小镇的前期策划，大多项目都卡在落地运营环节，赚快钱的时代少有人愿意扎根精细运营。伴随房地产市场的深度调整，银发浪潮带动的康养旅居项目重新获得追捧，但要项目成功落地仍需克服难点、系统谋划。

一、养老市场客群的三种类型

康养旅居产业的市场需求主要来自养老客群。目前，国内市场上存在多样化的养老项目，并没有统一的划分类型。回归客户本源的需求，养老项目的产品设计，基本上是针对三种类型、四大年龄段的老年人：活跃型养老客群（活跃长者）、自理型养老客群（健康长者、高龄长者）、护理型养老客群（护理长者）。

1、活跃型养老客群

活跃长者的典型特点是旅居、结伴，一般为候鸟型养老旅居，受生态环境资源的导向。这个客群基本属于预养老状态，存在一定的偶居需求，其需求关键词是社交、社会兼职，适合的产品类型有酒店式公寓、酒店式别墅、候鸟式社区等。

2、自理型养老客群

自理型养老客群包括健康长者和高龄长者两类。健康长者的典型特点是高龄自理、慢病自理，属于活力颐养型养老群体，其需求关键词是常住、简单生活照料、重拾个人兴趣爱好，适合的产品类型有退休生活社区、长者服务式公寓，需要有一定的文娱功能配套。高龄长者属于高龄养护型老人，受养护功能的导向，其需求关

键词是长住、日常生活照料和简单医疗需求，适合的产品类型有介助型生活公寓、长者服务式公寓。

3、护理型养老客群

护理长者包括短护、长护、特护几种情况，属于刚需护理型老人，受医疗护理功能的导向，其需求关键词是长住、专业照护、深入医疗需求，适合的产品类型有养老院、护理院、托老所等。

二、康养旅居项目的功能打造

康养旅居社区是将养生、保健理念渗透到地产项目开发中，从环境营造、健康建筑、配套设施、养生服务等方面，营造健康的生活方式。一般以“地产开发+养生配套设施+全程养生服务”的方式进行开发，其成功关键点是“医养旅”业态联动、融合发展。

结合东滩智库的项目服务经验，一般遵循以下三方面发展策略：一是瞄准全国大市场，本地市场空间有限，借势区域旅游品牌知名度和影响力，整合国际领先“医养旅”产业资源，吸引全国的高端医养产业客群；二是打造医养目的地，通过特色化医养服务，把区域旅游客群转变为小镇的医养客群，把高端人群留下来，致力于打造“医养旅”融合发展的医养目的地；三是建设活力型小镇，立足产城融合发展，产业的发展要成为城市建设的加分项，聚焦活力型医养人群，选择产业方向，培育有活力、有文化、有生命力的小镇氛围。

1、聚焦特色康复领域，打造康复医疗集聚区

小而专的康复服务，是未来我国康复市场的发展方向。我国康复市场刚刚起步，以大而全的康复医院为主要发展模式，不能满足各层次病人的需要。以中风为例，发达国家中风的残疾率为30%左右，而在中国残疾率则高达75%以上，主要原因就是患者缺少专业化的康复治疗服务。

康养旅居项目一般要聚焦细分康复领域，整合资源打造国际康复医疗集聚区。挖掘项目所在地在医学教育、治疗服务、医学研发领域的产业资源优势，吸引肿瘤康复、慢病康复、心理康复、认知、言语和吞咽康复等国际专业化康复医疗资源进入，打造国际康复医疗集聚区，融入片区医疗服务体系的构建。

可以聚焦的细分康复领域包括：老年病康复（肿瘤、帕金森、老年痴呆、糖尿病等）；骨科、运动损伤康复（截肢、骨折手术、颈椎矫形等）；心血管康复（急性心肌梗塞后、心脏搭桥手术后等）；神经康复（小儿麻痹、脑损伤、偏瘫、颈椎损伤等）；精神残疾康复（精神病、精神神经症等）。

2、依托项目优势资源，打造旅居疗养示范区

山地、森林、湖泊、海滨、田园等优越的生态资源，是打造康养旅居项目的重要依托。以滨湖项目为例，要充分发挥湖泊的生态资源优势，通过扩大湖面、岸线整理等，沿湖开发养老旅居、养生旅居等各类旅居度假和休闲疗养项目，打造融生态养生、休闲度假、湖泊观光等功能于一体的滨湖旅居疗养基地，以高品质的生态基底，保障“养”的高端品质。

在康养旅居项目开发上，丰富的生活配套设施成为主角，客户追求的是生命指数和幸福指数，需要强化开发企业的跨界资源整合与城市综合运营能力，以满足旅居客群全方位的生活需求。可以从自然资源、人文资源、居住空间、配套设施、文化活动、软性服务六个方面完善配套，构筑项目“养”的吸引力。举办文化、农业、体育等多主题的体验活动，满足旅居者休闲娱乐、放松身心、心灵疗养等需求。倡导尊重、养生、健康的服务理念，以周到、体贴、细致的服务，引导主动、互动的社区生活，赢得入住客户的满意。

3、重视周边资源协同，打造深度体验旅游先行区

康养旅居项目的打造，除了挖掘自身的资源，也要重视周边资源的协同利用，让养老客群享有更广阔的生活空间。

一方面，立足基地整合，激发小镇旅游活力，发挥山水生态、历史人文等资源优势，导入医疗康体、农业休闲、体育运动、文化休闲、教育培训等多类体验式旅游资源，举办各类活动赛事，打造良好的健康旅游生态环境，提升资源价值，打造特色留客产品。

另一方面，立足区域联动，助力区域旅游升级，注重与周边相关资源项目的错位协同，打造个性化深度体验旅游产品，在康复疗养、高端体检等医疗服务项目基础上，延伸健康美食体验、健康产品购物、灵心静性体验，提供预防保健、康复疗养、休闲养生、健康促进等养生旅游服务，融入区域旅游格局。

三、康养旅居项目的核心载体

最后，康养旅居项目肯定少不了有品质的居住功能，旅居社区是康养旅居项目的核心载体，其主要的开发模式包括养老旅居社区和康复旅居社区。

1、养老旅居社区

养老旅居社区一般为一站式高端养老社区，其关键是让老人感受快乐年轻着。项目应秉承人性化、品牌化、国际化发展理念，照顾到旅居养老客群的居住、饮食、医疗、服务等方方面面，提供自理、助理、护理等综合性居住设施和服务，让老年人获得完备的健康照护和情感呵护，进而提高生活质量、提升幸福指数。从建设内容看，主要是面向活力自理老人的销售型养老社区和租赁型养老服务公寓，以及其他养老服务配套设施。

（1）适老化居住环境：室内设置护理床、一键呼叫、智能照明等；室外从景观组团、植物设计、交通流线、道路设计、铺装材料等方面进行适老化设计。

（2）多样化健康饮食：根据饮食习惯和口味提供个性化食物；针对老人身体情况，设定不同餐厅环境；设置待客餐厅，促进情感交流。

（3）专业化养老服务：提供生活照料，健康医疗，文化娱乐等全方位服务；提供“生活管家”、“健康管家”、“快乐管家”等管家式服务。

（4）多彩化养老生活：提供丰富的文娱活动，包括书法、绘画、舞蹈、摄影太极、建设等；以及满足自我价值提升方面的老年知识讲座、老年创业服务、老年公益活动等。

2、康复旅居社区

康复旅居社区遵循人性化、专业化的发展理念，打通“康复最后一公里”。康复旅居社区的建设，主要依托于基地康复中心项目的开发运营，比如肿瘤康复中心、骨科康复中心、糖尿病康复中心等，再联动所在城市的医疗服务机构。在项目运营上，要引入国际先进的社区康复理念，打造经营型康复社区，组建专业化运营团队，为术后康复、慢性病康复人群，提供专业化的康复服务。

从建设内容看，主要是建设康复公寓，并配套建设社区康复护理中心。康复旅居社区项目成功的关键点包括三方面：一是人性化的设施细节，从开关扶手高度、坡度设置、道路防滑等细节，尽显人性化关怀；二是专业级康复服务，提供专业级康复理疗、贴心的上门护理、居家康复培训服务、心灵呵护康复服务；三是互助式的社群氛围，包括丰富的活动举办、开放的社群交流空间、互帮互助的氛围等。