随着产业园区进入“运营为王”的时代，运营服务已成为园区运营商“不得不做、必须要做、值得去做”的主要业务。产业园区运营包括五个层面——产品运营、空间运营、服务运营、资产运营和产业运营，这五个层面各有其重要性和运营特点。在园区经济不景气的今天，需要做好各层面运营以形成复合的商业模式。

一、产品运营

产品运营主要聚焦于园区所提供的物业产品及相关配套产品。物业产品是园区运营商的生命线，也是能否打动客户的关键。产品运营起始于园区产品设计，但并不截止于园区产品开发，后续的产品增值服务也很重要。

1、产品组合设计

园区产品包括核心产品和配套产品，核心产品有高层办公、多层办公、独栋总部、标准厂房等，配套产品有商务酒店、企业会所、人才公寓、员工宿舍、配套商业等。产品业态组合表现为园区的功能融合模式，一个趋势是“产、办、居、商”功能融合，营造产业社区和创新社区。一个标准是产品“好用”，能够满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求，在此基础上做到外在形象“好看”就更完美了。

2、产品增值服务

产品运营贯穿园区运营始终，后续的产品增值服务，包括对物业产品进行预制化装修和办公家具配置，提供拎包入住的园区产品；也包括为入驻企业提供空间定制化服务，根据企业特殊需求进行空间改造，比如为科技企业打造实验室空间，为创意企业设计个性化办公空间等。另外，随着时间推移和市场需求变化，需要对园区产品进行升级改造，包括更新建筑外观、提升内部装修标准、增加智能化设备等，以保持园区的持续竞争力。

二、空间运营

空间运营旨在优化园区内的公共空间利用，提升公共空间的使用价值。园区空间运营涉及整体环境营造、公共空间运营和社交空间打造三个方面，随着产业园区逐步融入城市环境，园区公共空间拥有了广泛的发展可能。

1、整体环境营造

整体环境营造是园区产品在空间布局上的有机补充，主要服务于产业生态发展需要的公共空间和多元文化需求，包括广场、公园、慢行系统、生态景观、文化设施和智慧管理系统等。不同类型园区在整体环境营造上有着较大差异，工业园区要体现精益生产、交通物流高效等，科技园区更注重激发创新创业的活力氛围。

2、公共空间运营

现代园区都非常重视共享空间的打造，包括设置共享会议室、洽谈区、休闲区等，为企业和员工提供便捷的交流合作场所，在一定程度上可以降低企业生产运营成本。园区里面的公共空间利用好了，可以增加很多功能业态，也能产生不错的收益，比如导入商业业态，餐饮、便利店、自动售货机、唱吧等；利用公共的活动空间，可以作为企业展示、广告位、外摆空间等，也可以定期或不定期举办活动。

3、社交空间打造

打造多种促进社交的公共空间，对于产业园区运营越来越重要。一是产业社交，为各种各样的行业活动提供合适的空间；二是职场社交，为公司开辟非正式的交往空间，鼓励公司内部与外部的人员之间发生交流碰撞；三是生活社交，室外空间丰富化、功能化，引导人们自动地停留和聚集。有一个趋势是在园区内建立创意市集，以“数字经济+”营造沉浸式消费场景，举办潮购季、美食夜市、青年爱情节、音乐节、网红直播节、文创市集等时尚潮流活动，构建青年友好社区和创新应用场景。

案例链接：上海宝山智慧湾科创园

智慧湾科创园总占地面积约230亩，聚焦3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能机器人四个中心，集园区、社区、育区、展区、商业区和以体育为主的休闲区于一体。

园区周边是大面积的居住小区，长期以来当地居民缺乏公共活动空间和商业休闲设施。智慧湾的改造充分挖掘居住和就业人群的需求，为社区打开亲水便道，共享滨水空间；发展特色商业，吸纳社区影院、博物馆、艺术空间、风格迥异的餐饮和咖啡馆、托儿所、书店、商务酒店等业态；改造高架桥下空间统一运营，年轻人在桥下的篮球场、滑板公园肆意驰骋。同时园区不断策划活动，带动居民的日常消费和园区活力。

园区平均每年举办500余场活动，如：上海科技节科学之夜、城市空间艺术季、上海旅游节智慧湾科艺欢乐节、艺术名家汇演音悦漫步、乐高机器人大赛、科普研学营、上海味道智慧湾樱花季咖啡文化节、上海市科普讲解大赛、上海国际科技艺术展演、智慧湾夜生活节周末夜市等。

三、服务运营

产业园区的服务运营是围绕企业需求展开的，涉及的服务内容非常广泛，园区运营商必须有所取舍。不同的运营服务具有不同的功能效益和商业模式，需要根据园区的特点和企业的需求进行选择和优化。

1、三种服务类型

产业园区的服务运营可以分为三种类型：一是基础服务，包括物业管理、安保服务、保洁服务等，确保园区环境整洁、安全有序；二是专业服务，包括工商注册、税务咨询、法律咨询、人力资源服务等专业服务，帮助企业解决运营中的各种问题；三是创新服务，包括创业辅导、技术支持、金融服务等，助力企业创新发展和成长壮大。

2、公共服务平台

产业园区的公共服务涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等专业服务内容，提供高质量的公共服务平台，将极大提升园区产业价值链效率。关键是做特定产业（企业）的痛点服务，如浦东软件园的双软认证服务、上海医谷的检测服务机构集群等。整合区域基础优势产业升级需求，以共性的市场需求促进专业服务业态的导入，打通研发外包、技术转化、知识产权、检验检测等服务渠道，更有利于园区融入城市发展，也是园区经济业态的一种有益补充。

3、企业链接服务

企业链接服务旨在促进产业链融合，做创新要素的广泛链接，其手段包括构建产业沙龙、俱乐部、技术联盟、职场社交等平台，打造多种促进社交的连接场景。随着数字化园区的发展，通过搭建工业互联网、元宇宙园区平台，提升园区虚拟空间链接能力，构建线上连接、线下经营的企业社群，营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。

四、资产运营

产业园区开发具有资金需求量大，投资回报期长以及政策风险较高等特点，因此园区运营全过程必须使资本战略贯穿其中。对于产业园区来说，资产运营要形成一个闭环，中间的过程依赖于各种资产保值增值活动。

1、资产运营闭环

与物业产品销售不同，做资产运营是一种长期性、整体性的操作方式，通过园区运营做高物业的使用价值来实现增值，通过资产出让或上市完成一轮资本闭环，并获得变现收益。产业园区开发到一定程度后，可以出售项目股权，或打包可以证券化的资产。随着我国资产证券化相关政策的不断完善，通过基金模式广泛吸引社会资本参与产业园区开发运营，将会变得越来越普遍。

2、资产保值增值

资产运营主要关注园区资产的保值增值。一个是资产管理，即是对园区的土地、房产等资产进行有效管理，建立资产台账，定期进行资产清查和评估，确保资产的安全完整。另一个是资产增值策略，主要是通过提升园区的运营水平、吸引优质企业入驻等方式，不断提高园区资产的价值。可以考虑对资产进行重新定位和包装，拓展资产的盈利渠道；可以通过资产证券化等方式，盘活园区资产，实现资产的流动性和增值。

五、产业运营

产业运营以促进园区产业发展为核心目标。园区产业运营起始于产业规划，决胜于产业培育，通过引进龙头企业、孵化创新企业、畅通供应链等方式，培育和壮大园区产业，促进产业链上下游企业协同发展，形成产业创新生态。

1、产业投资孵化

园区运营商参与产业投资孵化，是以时间换空间来赌高额的企业未来收益，介入园区企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。园区运营商一般围绕特定产业进行战略投资，选择优质产业项目进行投资，促进科学家和企业家的配对，为创业公司导入技术、人才等关键资源。

2、切入产业供应链

园区运营商介入具体的产业运营环节，涉足销售服务、采购服务、研发服务等供应链服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。常见的是通过提供集采、集销、集中仓储物流、共享制造服务等，降低产业间贸易交易成本。在未来的园区运营中，通过工业互联网平台可以把产业相关的园区内外企业都连接起来，使得园区的各类服务可以被高效地激活，从而更好地支持各类研发创新、共享制造、运营服务活动。

案例链接：少海汇有住智能家居产业园

少海汇有住智能家居产业园位于青岛市胶州市经济技术开发区，占地面积约1884亩，以智能家电、现代家具为核心，实现家电、家具、家装多业互动、融合发展。

园区汇聚了众多智能家居领域的优秀企业和创新团队，打造少海汇智能家居生态共同体品牌，共同推动智能家居产业的发展。目前园区内已集聚400多家企业，包括青岛有住控股、博屋家居、有屋智能家居等，落后项目有海骊门窗数字工厂、泰福智能镜柜工厂、福汇家全屋定制工厂等。

园区不仅提供先进的生产设备和研发平台，还积极搭建产业合作与交流的平台，促进企业与高校、研究机构的合作，推动技术创新和产业升级。少海汇智能家居产业互联网平台通过链接家居产业链企业和智采平台企业资源，为用户提供智能家居场景解决方案，并实现了用户方案设计、订单下单、智能制造、交付验收等全流程的可视化管理。