12万亿化债大幕拉开，地方政府债务压力减小，有望重新回归正常的发展态势，新型城镇化建设将继续推进。当前我国城镇化进入以城市更新为主的新阶段，基于存量片区的城市更新项目，通过拆建、改造、扩充等方式，改变生产生活环境，实现城市功能产业的升级换代。以存量片区为主的城市更新项目，也是存量资产盘活的重要机遇和平台。

一、城市更新的三类存量资产

当前，我国的城市更新正从追求增量走向盘活存量，从大规模改造走向小规模更新。存量资源资产盘活,是城市更新的微观经济基础，城市片区更新中的存量资产盘活主要有以下三种类型。

1、基础设施类资产

一是基础设施，包括如道路、电网、能源设施等。可以通过转让一定期限的经营权来盘活存量资产，或将基础设施连带周边土地等资源打包交由社会资本开发运营。二是市政设施，包括污水处理厂、垃圾处理站等。可以采用TOT模式，政府将存量的市政设施移交给社会资本运营一定期限后再收回，社会资本在运营期间提升设施的运营效率以获取收益。

2、产业园区类资产

一是企业用房，包括办公楼宇和工业厂房，对于闲置的办公楼宇和工业厂房，可以进行功能改造后出租或出售，比如将旧厂房改造成创意产业园区，分割出租给文化创意企业、科技研发企业等。二是仓储物流设施，物流企业可以对老旧的仓储设施进行升级改造，提高仓储自动化水平，增加仓储容量，然后出租给更多的电商企业、生产制造企业等。

3、存量土地类资产

一是闲置土地，政府可以依法依规收回闲置土地重新出让，或者与原土地使用者协商，调整土地用途后进行开发利用。例如将闲置的工业用地调整为商业用地后进行商业项目开发。二是低效利用土地，对于一些容积率较低、产出效益不高的土地，可以通过土地整理、增加容积率等方式提高土地利用效率。如在符合规划的前提下，在原有的土地上进行加层建设或者重新规划建设更高密度的建筑。

二、存量资产盘活的三类场景

城市更新项目往往涉及大量的资产调整和再利用，能够促使闲置资产重新融入城市经济循环。在城市更新项目中，通过片区价值、产业内容、服务功能的升级，对片区内生产生活方式进行重新组织，促进盘活存量和改扩建有机结合，挖掘闲置低效资产价值，迎合城市功能演进和升级趋势，促进城市经济产业升级，提升城市消费活力。结合片区发展的思路，主要有街区、园区、社区三类场景。

1、城市商旅文场景

商旅文融合街区成为很多城市打造的重点业态，在城市更新项目中，商旅文融合街区尤其得到规划青睐。商旅文融合街区涉及衣食住行、休闲娱乐、游玩体验、学习研创等多个方面，各种功能互相渗透，营造出一种立体化的生活方式。商旅文融合街区打造的一站式消费体验，可以极大激发人们的消费潜力。

合肥罍街从传统美食街区更新为集文化、休闲、美食、文创于一体的特色休闲旅游街区，结合游客消费新习惯，持续推进特色项目建设，打造沉浸式场地消费新体验，发展非遗手作、江淮老字号、文化复兴体验店、原创音乐基地等一大批文旅业态，让消费者在休闲、游览和消费过程中感受到浓厚的文化氛围；同时紧抓“夜赏、夜品、夜购、夜游、夜健”五大消费场景，更新升级夜游和夜经济功能设施，推动夜间经济蓬勃发展。

2、科创街区场景

南京、上海、成都、西安等地通过将“老城更新”与“科技创新”融合，在城区中心打造科创街区，形成无界创新空间“城市硅巷”。未来，将有越来越多的科创街区涌现于都市核心地带，成为开展城市更新的一种重要模式。随着城市功能产业的演进，各种分散的闲置或低效利用的存量空间，可以用于引进和培育多样化的科创经济业态，提升城市的整体经济活力。

2022年3月，南京市政府发布《南京市城市更新试点实施方案》，鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造建设现代公共服务和创新创业载体，建成一批引领未来产业的城市硅巷。比如秦淮区创新“老厂房+”模式，集中改造南京无线电厂、5311厂、55所等存量载体，以城市更新推动国际创新广场、柳树湾数创科技园、创意东八区等一批工业遗存化身科创空间。

3、完整社区场景

随着我国人均消费持续高速增长，以及居民对美好生活的向往更加强烈，城市社区的消费正面临着设施更新、业态创新、品质提升等诸多挑战。近年来，我国出台了一系列社区发展政策，从多方面鼓励社区经济发展升级。在空间上，社区经济升级与城市更新、完整社区建设相辅相成。

福州市鼓楼区凤湖社区下辖14个住宅小区，在开展完整社区建设试点工作中，统筹社区资源，在步行15分钟范围内共享公共设施，重点提升鼓楼国投茉莉托育园、居家养老服务站等教育医疗设施，提升凤湖生鲜市集、永辉综合超市及300余家便民商业网点，增设公共活动场所，为周边社区提供共享服务。政府与社会企业共建社区，将住宅楼底层闲置空间改造为乐享邻里中心，解决社区老年人饮食和休闲生活需求。盘活闲置国有资产，引入市属教育科技公司等社会企业，对茉莉幼儿园进行改造，成立四点半学堂。改造建设4处社区公园，增设公共活动场地和公共绿地，并进行适老化、适儿化改造。

三、存量资产盘活的四类资金

资产盘活是城市更新的重要经济手段，通过盘活资产，可以吸引社会资本参与城市更新项目，解决城市更新中的资金难题，同时提高城市更新的经济可行性。2022年，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励采取多样化的存量资产盘活方式。对于城市更新中的存量资产盘活项目，主要有四类资金来源，其中城市更新基金值得关注。

1、四类资金来源

一是各级财政资金，来源于专项财政资金、城市更新专项债，主要用于土地储备、棚户区改造、老旧小区改造、保障性住房、市政建设、排水防涝等项目；二是社会资本投入资金，来源于城投类国有企业、房地产开发公司、施工类企业，主要用于企业自主开发项目、城市更新项目收并购、城市更新项目合作参与；三是物业权利人自筹资金，来源于物业主、物业使用人、物业管理人，主要用于综合整治类项目，包括设施老化、建筑破损、环境不佳地区的老旧小区改造；四是市场化融资资金，来源于银行贷款、城市更新基金、非标融资、债券资金、REITs。

2、城市更新基金

城市更新基金一般由国有企业牵头，联合社会资本共同设立，适用对象为资金需求量大、收益回报较为明确的项目，目前上海、广州、西安、无锡等城市均已经落地城市更新基金。比如西安市设立100亿元城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作，重点支持片区综合更新、老旧街区改造、产业园区建设等项目。

城市更新基金作为一种新的融资方式，具有以下几方面的优势：一是解决项目资本金，撬动银行贷款；二是用款限制小，可以用于征拆、拿地；三是不增加融资主体的资产负债率，且可以作为出表工具；四是基金筹资更灵活，成本低，便于管理和退出。