近年商业地产市场一度弥漫着不安与焦虑，行业普遍面临近些年投资过热导致的“泡沫化”、商品的“同质化”、电商冲击下传统商业“边缘化”的挑战，转型和变革成为了商业地产讨论的主要话题，选择什么样的方向转型？如何借助变革逆袭成名？结合上海东滩顾问在大健康产业研究及健康商业项目的咨询实践，本文从商业地产变形记三部曲复活记、逆袭记、成名记，探寻商业地产存量盘活的新玩法——健康商业中心。

一、复活记——传统商业引入新主题

受多种因素的影响，大量同质化商业地产项目被闲置的现象正愈演愈烈，当前北上广深一线城市的市场较好，但二三线城市供过于求，局部地区会出现饱和，同时不可避免地出现物业的冷落、闲置和浪费。通过积极发挥空置物业功能，盘活经营不景气的商业地产项目将成为商业地产实现转型、创新和升级的必经之路。

应对商业地产的困境以及时代的变革，东滩顾问凭借六年健康产业的研究经验，提出健康商业地产概念，开发以健康为主题的商业中心，为传统商业的物业盘活提供新方向。健康商业中心优势在于能够进一步的细化市场锁定健康主题，与普通商业差异化竞争摆脱“同质化”命运，健康商业中心在健康产业大繁荣的背景下前景广阔，潜力无限。

1、居民健康消费持续升级，带来万亿市场

我国存在着未富先老、未老先病等众多健康问题，健康产业极具发展前景。主要表现：第一，亚健康人群和患病人群比例高达95%，健康需求与消费升级为健康产业提供了强大动力；第二，人口老龄化加快，预计到2030年，我国老年人口数将达到4亿人；第三，收入增加及高净值人群对高品质生活与资产配置要求亦将助力健康产业发展。国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》首次明确提出，2020年我国的健康服务业总规模要达到8万亿元以上，实现在6年之内翻两番，万亿市场蕴含着无限商机。

2、健康产品客商资源丰富，有利招商整合

健康产业的蓬勃发展带来的巨大市场蛋糕，众多健康产品制造企业与健康产品品牌如雨后春笋般出现，涵盖包括医药卫生、营养保健、健康管理等多个与人们健康密切相关的领域。随着多年的发展，目前，健康领域已有众多客商资源。例如仅保健品生产企业一类，我国就拥有3000多家，每年超过500亿元的消费市场，如美国GNC、唐成北京、普丽普莱、嘉康利、美瑞克斯、康力士、纽斯葆、权健等。目前，整个健康产品市场正处于一个“百家争鸣、百花齐放”时期，随着细分市场的不断扩张，健康产品门类的不断增加，新兴健康领域客商也纷纷涌现，如碧生源、绿瘦推出的纤体美容产品；优艾贝、良康国际进军母婴服务行业；苹果、小米、三星纷纷涉足健康手环的产品研发制造，由此形成了良好的招商基础和市场氛围。

3、健康相关扶持政策众多，有助项目运转

健康是民生之本，在当前我国老龄化趋势愈发明显、食品安全问题频发、居民健康状况不容乐观的大背景下，加快发展健康服务业、构建全民大健康格局日益成为人们的迫切期待和政府当前的紧要任务。随着市场潜力的开发和政策红利的释放，各级政府都在积极开展培育健康产业的工作，并且从土地、税收等多个方面给予政策扶持。

4、电子商务消费持续高温，成就健康电商

随着互联网的进一步发展，线上消费已经成为新时期下的常态，将电子商业与健康产业相结合，是未来健康消费的重要趋势。福布斯网分析师约翰•奥姆万多（John-Omwando）表示，全球健康类电子商务正以惊人的速度发展，下一个十年，将是健康电子商务的10年。在电子商务行业“高温”持续不下的大背景下，各种健康产品行业进驻电子商务的选择已经达成共识，例如：继安利、美澳健等国外厂家后，美国最大的健康食品连锁店GNC健安喜宣布进入中国健康电子商务。

二、逆袭记——健康商业利用新模式

传统商业地产已经不再符合市场的需求，东滩顾问认为，健康商业中心有着独特的内涵，开发运营引进新模式在商业地产战争中的华丽逆袭，以O2O为特色，线上购物线下体验，把握消费趋势，注重购物的娱乐性和体验性，以平台取代仓库降低运营成本，在政策支持下搭建政府与市场的桥梁，建设单点可复制的健康商业地产模型。

1、线上和线下相结合

利用O2O模式，线上、线下互动消费体验。一方面，利用互联网优势快速推广健康商业中心及其所售产品，健康商业中心全场覆盖WIFI移动网络，推动入驻商家全部上线，借助移动互联技术建立“微营销”平台、联网导购比价、优惠信息及时公布、商家信用评价体系等服务；另一方面，基于O2O平台开展的大数据分析进一步整合线上、线下商家资源，为商家提供营销数据分析进行精准营销，并且提供智慧物流信息服务，同时现场实现网上支付外，更可以与传统银行进行互联网金融合作，推出多项创新业务，成为互联网金融的实体蓝海。

2、政府和市场相结合

健康商业中心的建设反应政府和市场双重调控的结果，即贴近政府的需求，又对接市场的需求；一方面，争取政府支持资源，打破商城固有业态功能，创新产业孵化形式，培育健康行业创业企业发展，利用政府的宏观调控职能规范行业发展，同时把控健康商业中心的规划建设；另一方面，通过市场集聚客商资源，整合国内外的健康品牌，成为国内知名的健康产品和服务的窗口，提升健康产品以及服务的品质，形成健康集聚的品牌效应；最终，由政府搭建平台，市场提供产业基础，形成相互协同配合建设发展的良好模式。

3、平台和仓库相结合

健康商业中心集聚各类健康产品的生产者、经营者、消费者等，因此健康商业中心必须搭建的是多维度满足不同主体的平台，构建完善的服务体系，实现平台经济；针对健康产品生产者，健康商业中心是健康产品的研发和健康产业发展的孵化平台；针对健康产品的经营者，健康商业中心为其提供了一个集中交易和集中销售的平台；针对健康产品的消费者，健康商业中心提供了一个健康产品的集中购物消费的平台。另一方面，充分利用商家产品库存以及生产库存，完成线下商贸流程的同时服务线上电子销售平台，构建公共仓库，利用客商库存实现零库存，减少因存货导致的资金占用，从而实现平台与仓库的结合。

4、单点和多点相结合

由单点向多点发展的商业模式是健康商业中心发展的重要模式，单点和多点之间相辅相成协同促进。以单个项目为切入形成产品模型，并形成集合各类健康客商形成战略联盟，在全国复制推广，形成项目网络；每个项目的货源都可以成为线上的产品种类，通过产品的不断丰富提升网页客流量，进一步促进单点项目的发展。单点和多点之间形成客商共享、信息互通、人才共享，建立品牌连锁模式，多点的形成同时促进了单点的建设融资，形成规模效应。

三、成名记——健康产业塑造新地标

马云、李嘉诚等商界名流纷纷投资健康领域，在如火如荼的健康投资中，健康商业中心的投资如何成为经典之作？在现有政府支持的健康产业发展前提下，健康商业中心通过抢占健康商贸领域的投资先机，整合国内外各类健康客商和产品资源，构筑国内外知名的健康产业战略联盟；从长远的发展角度，以健康商业中心集聚旅游人气，打造区域健康旅游知名品牌。

1、构筑健康产业战略联盟

以培育健康产业、发展健康商业成为全国发展健康产业的典范之作。健康商业中心集聚健康商业资源，走“以购物带人气，以产业促发展”的路线，充分挖掘市场现有的健康相关产品和服务品牌资源，建设健康供应链，形成战略联盟，打造健康商业中心为核心的共赢产业平台；健康商业中心的后期阶段建设健康产业中心，发挥重要的产业培育功能，促进地区产业结构调整和城镇化进程，打造以健康为主题的产业集群。

2、打造健康旅游知名品牌

以一站式健康购物体验为核心，成为著名健康购物旅游目的地。首先，健康商业中心的开发服务于周边健康消费需求，形成周边消费的商业中心，在后发商圈中脱颖而出，盘活现有物业的同时提升周边物业价值；其次，满足健康旅游消费的需求，形成以健康为主题的旅游目的地，助推区域健康旅游浪潮，带动区域旅游经济发展，以健康购物为旅游名片，为不同层次的游客量身定制个性化的健康旅游消费产品。