养生是时下令人关注的话题，在中国的传统观念背景下，在休闲时代的浪潮中，围绕养生保健衍生出了各种相关的产业，催化了养生产业的空前繁荣。养生产业与房地产之间的结合是必然的结果与趋势，养生社区、健康产业园以及养生度假基地应运而生。养生产业地产主要是以养生为主题的复合地产，携带养生产业项目，集合商业地产、旅游地产与工业地产。把握养生产业发展机遇，顺应产业地产开发趋势，打造养生产业地产，可以培育规范发展的养生产业集群，构筑产业地产的行业标杆，是地产开发商进军健康产业领域，塑造企业地产品牌的良好选择。

一、养生产业地产概念内涵

养生产业地产是具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济发展模式。养生产业链的所有形式形态都可以在养生产业地产中体现。养生产业地产以养生消费者和养生企业为服务对象，以地产为支撑平台，以养生环境和产业服务体系打造为手段，以产业集群发展为表现形式，目标是实现政府、养生企业、开发商三者利益诉求的均衡协调。

按养生产业地产的产业内容和业态形式，我们将养生产业地产划分为四种类型，养生商贸中心、养生度假园、养生创业园和养生产业园。

1、养生商贸中心

养生商贸中心的主要功能是养生商品的展示与贸易，向消费者展示琳琅满目的养生产品、保健用品，如家居养生用品、保健食品等，满足消费者多方面的对养生产品的需求。养生商贸中心业态主要表现为主题商业街、主题购物中心、展销中心等形式，打造养生商品交易平台、养生咨询服务平台，顾客在这里能够买到适合的、安全的养生产品，同时配套建设养生餐饮平台、综合娱乐平台，满足区域内人群对健康养生产品的一站式集中采购需求，同时为养生行业商家提供产品流通渠道。

2、养生度假园

养生度业园是以养生为主题的休闲旅游度假区的核心部分，是养生度假区中集中打造的主题旅游地产。打造养生度假园需要开发养生度假房产、打造养生服务中心、养生商贸中心、旅游服务中心、养生文化中心等功能业态，面向家庭客群、企业客群以及旅游客群，打造高端养生服务、异地度假养老、养生文化博览、旅游休闲度假、养生产品展销、高端商务服务等平台，营造良好的养生度假环境，提供全方位的养生度假服务，发展健康服务产业，打造主题特色鲜明的旅游度假区。

3、养生创业园

养生创业园主要是面向进行产品渠道拓展的养生产品商、初创时期的养生贸易商、服务商，打造企业孵化器，重点提供产品营销、店面加盟连锁等咨询指导服务。集聚连锁型养生企业，开展加盟培训及企业营销宣传活动。通过硬载体与软服务的构建，提供专业的养生产业加盟管理、养生健康产业类企业创业孵化、养生服务培训等服务，促进本地养生产业的发展及全国养生企业业务拓展。

4、养生产业园

养生产业园是打造养生产业发展的专业园区。主要有三大产业方向，即生产制造基地、产品研发中心、商贸物流中心。养生产业园的开发主要吸引园区投资商、房地产投资商、社会闲散资本、企业投资商、产业投资基金等共同完成。养生产业园建设是受地方政府欢迎的事，开发商也可以借产业地产打造获得长期收益，降低开发风险。

二、养生产业地产产品模型

养生产业地产根据占地面积、产业内涵、主体项目等情况，对以上提到的业态进行组合，可呈现养生商业综合体、养生服务综合体、养生产业新城三种地产产品，形成一个层次递进的地产产品模型。

图1：养生产业地产产品模型示意图

1、养生商业综合体

养生商业综合体主要包含两大块内容，即养生商贸中心以及养生度假园业态，满足本地消费者主题购物以及养生休闲等需求，满足外地度假客群健康居住、养生体验等需求。打造养生商业综合体需要开发四个功能区块，即养生体验区、养生商贸街、养生度假村和旅游服务港。提供生态居住、医疗康复、养生膳食、主题商贸、文化博览、养生养老服务、休闲旅游等功能。

具体来看，养生体验区可以开发养生公寓/会所、康复中心/疗养院/医院、健康管理/体检中心/体能训练中心；养生商贸街可以开发养生商业街、展销中心；家庭度假村可以开发养老院/老年大学/养护中心、公寓式酒店/养生会所、度假休闲中心/亲子中心等；旅游服务港业态包括旅游服务中心和度假酒店。

图2：养生商业综合体业态示意图

2、养生服务综合体

养生服务综合体在养生商业综合体的基础上增加了养生创业园的功能板块。从服务的客群来看，从消费客群增添了企业客群，集聚了养生新兴业态及养生连锁服务企业等，既服务区域消费也通过投资促进产业发展与增加就业机会。主要的业态除养生商业综合体的业态组成还包括，企业商务园、养生培训中心、健康养生传媒中心等，为养生创业企业提供办公空间、加盟培训设施以及宣传营销展示中心，同时为其提供全方位的软服务。

图3：养生服务综合体业态示意图

3、养生产业新城

养生产业新城（如图4）是包含着养生产业形态的总容器，是养生产业园、养生创业园、养生商业园（养生体验区、养生商贸区、家庭度假村、旅游服务港）的组合产品。养生产业新城可以开发养生服务综合体的所有业态，以及包含养生产品生产基地、养生产品研发社区、养生产品物流中心等的产业园区业态。养生产业发展带动人口集聚，城镇环境建设促进产业发展，形成产城互动的良性发展格局。通过产业的培养打造有竞争力的产业集群，通过各个功能区的完善形成住、商、产一体的主题产业新城区，从而带动区域经济发展及城镇化进程。

图4：养生产业新城业态示意图

三、养生产业地产开发条件

以上设计的三类养生产业地产产品模型，在实施和建设过程中可以根据区域环境、地块条件以及政府要求、开发商能力等开发条件进行选择，达到因地制宜，量力而行成功开发的目标。具体来看，三类产品既有共同的对开发条件的要求，也有各自独特的内外部条件。

1、共性开发条件

共性条件有三个，一是区位条件，养生产业地产核心词是“养生”，决定着其需要营建良好的养生环境，因此所选区域要生态环境优，最好拥有一定的养生旅游度假资源；且经济条件较发达，能够提供有力的本地消费潜能和良好的文化底蕴；二是地块交通区位需要便捷可达，水陆空交通联系顺畅，能够承担区域内外庞大的人流物流，拥有一定的养生资源可就地开发，便利于地产的成长发展以及招商引资。三是当地政府能够提供便利的产业发展政策，同时需要开发商具备地产开发经验以及一定的政府关系资源。

2、养生商业综合体的开发条件

根据养生商业综合体的业态设置，开发养生商业综合体通常需要占地面积100-300亩，能够提供良好的居住养老养生环境，满足消费客群对生态养生环境的突出要求。

3、养生服务综合体的开发条件

根据养生服务综合体的业态设置，养生服务综合体通常占地规模约300-1000亩，在承载养生商业综合体的基础上能够有空间孵育一定的养生类企业，特别需要当地具备一定的经济发展基础，这样才能够集聚资金、人才等要素资源。

4、养生产业新城的开发条件

养生产业新城的开发，对用地规模具有特殊要求，需要对产业用地面积进行一定的考量，养生产业新城总占地面积需在1000亩以上，可根据实际情况分期建设。在满足养生服务综合体开发条件的基础上，需要拥有较好的生产条件，保证企业的原料供给、物流运输、市场循环等多方位的要求，既符合产业发展条件又利于打造产业集聚。

图5：养生产业地产开发条件

总结：我们设计的养生商业综合体、养生服务综合体、养生产业新城三大养生产业地产产品模型，是为地产开发商开发养生产业地产进行产品定位提供一些借鉴参考，开发商在投资时需根据区域经济环境、项目地块条件以及企业战略目标进行产品组合设计，也可适当套用模型定位，且此模型具备一定的复制性，有利于开发商据此打造养生产业地产连锁品牌。