一、农业产业升级的大背景

　　首先简单介绍一下农业升级的背景，我们认为促进农业产业升级的因素主要有三点。一是国家乡村振兴政策的大力推动，二是市场消费升级，三是农业技术的提升。

　　自2004年开始，中央一号文件连续16年聚焦农业农村问题，18年更是提出了乡村振兴战略（最早是在2017年的十九大报告中提出的），不断释放政策红利，包括土地政策、财政政策等多角度促进农村振兴。

　　市场消费升级主要由两个方面，一是人们对农产品的质量提出更高的要求，从吃饱到吃好，倒逼农产品质量升级，带动了生态农业、绿色农业、有机农业等的发展。二是人们对农业的功能提出了更高的要求，从最初的只承担种植、养殖的功能，到现在需要承担起休闲娱乐、科普教育、养生养老等多功能，产生了诸如体验农业、休闲农业等多种新业态。

　　第三个助力农业升级的因素是农业科技的进步，科技创新主要体现在两个方面，一是生产效率的提升，二是生产方式的变革。生物育种、设施农业、农机装备提高了农业生产效率；新型互联网技术促进了智慧农业的发展，改变了传统的生产方式。我们总结了从2004年开始的历年来的一号文件的主题，可以看出国家对农业的要求也在不断的升级，其中科技创新和产业融合一直是农业产业升级的两个关键词。

二、中央一号文件加码农业升级

　　下面这一部分是对2019年中央一号文件的解读，今年的一号文件是2日19日元宵节当天发布的。今年的文件主要围绕着8个方面部署工作，分别是：脱贫攻坚、农业增产提质、乡村建设、乡村产业、农村制度改革、和谐农村、农村基层组织、体制机制。我们重点讨论的是农业增产提质、乡村产业、农村制度改革这几个角度，就农业升级内容提炼出四个关键点。

第一个是农科科技创新仍然是农业农村发展的重点，原文中我摘录出与科技创新相关的条款，总结出两个关键点就是加快突破农业关键核心技术和加快先进实用技术集成创新与推广应用。

第二个关键点是强调要求发展乡村产业，产业分为五个维度：一是特色农业，也叫品牌农业，文件中提出要支持建设一批特色农产品优势区，并且创新发展乡村手工业，培育家庭工场、手工作坊、乡村车间。第二是支持在主产区形成农产品加工产业集群，改变过去农村卖原料、城市搞加工的格局，在这一部分提出加强现代农业产业园、农村产业融合发展示范园、农业产业强镇等载体的建设。第三个产业是农村新型服务业，分为农村生产性服务，这个针对的主体是农民和农业创客，另一种支持的服务业就是乡村旅游业，文件中提出支持休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务五类产业的发展。第四点是支持创新创业，提出要搭平台、建体系、给资金、降税费，吸引更多的人返乡下乡。第五点是数字农业，这是一号文件首次单列实施“数字乡村”战略，去年也提到了数字乡村，不同的是去年的提出是为了推动农村基础设施提挡升级，而今年的战略范围更加广泛，是近年来中央提出的“互联网+农业”、“数字乡村”、“农业大数据”等战略的统合性描述，强化了数字乡村战略的地位。

第三点是农村制度改革。一是农村基本经营制度改革，强调以家庭经营为基础，突出抓好家庭农场和农民合作社两类新型农业经营主体，并且深化小农户和合作社、公司之间的利益链接机制，切实的保障农民的权益。第二是土地制度的改革，文件提出“三个坚持”、“两个允许”、“一个加快”、“一个推开”。三个坚持的核心是保障农民土地权益，这为进城农民吃下了定心丸，不用担心土地被收回。两个允许分别是：允许承包土地的经营权担保融资，目的是方便抵押贷款；允许在县域内开展全域乡村闲置校舍、厂房、废弃地等整治，目的是盘活土地资源。一个加快是：力争2020年基本完成宅基地使用权确权登记颁证工作，目的是宅基地权益更完善。最后一个推开是指“全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革”，这扫清了集体经营性建设用地直接入市的法律障碍。

最后一个关键点是资金投入增加，农村资金、人才，公共服务和基础设施都不如城市，贷款难贷款贵，财政支持力度也不如城市，这是农村人口和资本不断流向城市的原因。加大资金的投入保障力度，扭转农村金融失血严重的局面，是为农村经济社会带来全面变革的关键。文件中强调要建设新型农业补贴政策体系，兼顾市场化改革取向和保护农民利益的关系，按照增加总量、优化存量、提高效能的原则，进一步完善农业支持保护政策。政策重点支持的主体是家庭农场和农民合作社两类新型农业经营主体，支持的产业方向为乡村特色产业、乡村新型服务业、现代农产品加工业、数字乡村。

三、农业产业升级的核心抓手

　　结合乡村振兴相关政策的解读，我们认为，实施乡村振兴战略的关键在于推动农业产业升级，而其核心抓手在于市场化操作的新型农业项目或者说农业产业地产。这类项目具有明显的农业产业地产的属性，能够推动本地农业产业链的升级，还能带来小镇人气的提升，能够综合考虑土地、产业、金融、人才等要素资源开放的机遇，并能够吸引到愿意扎根于乡村振兴的有实力的运营商，例如农业龙头企业（如多利农庄）、大型产业地产商（如蓝城小镇）、园林工程企业（如东方园林）等。

　　关于这类项目，我们结合农业产业链上的科技、生产、流通、消费四个环节，并考虑产业融合发展升级的趋势，为大家分享四个农业产业地产模式。

 1、农业工厂集群——高效益的农业产业生态圈  

　　第一个是农业工厂集群，建设背景是中国长期的传统小农经营模式导致了两大问题：一是农地零碎分散，二是低效种养，最终使得农业规模化经营滞后，大规模的农业机械化“力不从心”。反观美国、以色列等农业发达国家，大量使用大型农业机械装备、智慧农业设施，实现了规模高效、智慧化的发展，美国1个农民效率抵得上90个中国农民，在这其中农业工厂模式功不可没。

　　农业工厂是实现规模、高效、智慧化生产的业态趋势，一方面它借助科技创新，通过互联网、智能传感、大数据等技术的“武装”改造控制农业生长环境，利用智能机械，进行机械化耕种，大幅提升农业生产的效率、产量和品质；另一方面通过高效操作管理，把零散土地“化零为整”，进行规模化、机械化经营，变革了传统小农经营方式，打破了传统农业模式和弊端。

　　农业工厂集群的关键是以园区化方式推动农业工厂的集群化发展，主体还是以规模化的智慧化种养殖为核心，同时要根据当地资源叠加科技研发、创业创新、交易流通、农业服务、科普休闲等附加功能，最终围绕农业种养殖形成高效益的农业产业生态圈。规模化的智慧化种养殖提供可控的环境和空间，进行高效、智慧的农产品育种、种植和养殖，通常是在设施大棚、养殖厂房内配置智能传感器、农业机器人等智能设施，打造智慧化农业设施（业态）。其他辅助业态和功能包括科技农业研究中心、实验室、农业众创空间、冷链仓储中心、农资物品采购、农技培训指导、农业金融、科普展示、休闲体验等。

　　典型项目如寿光市田柳镇现代农业创新创业示范园，1500亩的土地，建设了115个智慧大棚，2个4000平方米智能温室，以及农资超市、农产品检测中心、蔬菜交易市场等功能载体。项目采取的是“平台公司+运营商+农户”的开发运营模式，由田柳镇政府和寿光金融投资集团合作投资，恒蔬无疆农业发展集团提供物业运营服务。

农业工厂集群在开发运营的过程中需要注意四点。

一是创新土地流转方式，开展适度规模化经营。选址时考虑当地的农业基础，选择农业基础较好的村镇，考虑风险和规模化经营的益处，建议规模体量在1500-5000亩。土地流转模式主要有土地银行、土地入股两种，这两种土地流转的方式都实现了农民与开发商之间的利益共赢，农户可以结余劳动力进城打工，且可以获得稳定的分红收入，开发商获得整块的土地后进行规模化的生产经营，提高了效率。

第二项操作要点是寻求共同的开发运营主体，农业工厂的开发运营主体有五类：政府国资平台公司、农业科技企业、地产企业和农民合作社、家庭农场等新型农业主体。这些主体在业务上各有优势和侧重，但大都缺乏农业设施工程经验和专业农业服务经验，因此需要寻找合作方，共同开发运营，完善园区服务体系。比如地产商需要寻求农业科技企业、农业设施工程企业合作，统一开发、运营、管理，建好之后的使用对象是个体农户、创业公司和农业企业。如果想要搭建农业服务平台，需要自主搭建物业载体，招引诸如农业监测机构、科研院所、设备租赁企业等企业联合提供服务。

第三点是应用前沿技术。铺设芯片、安装智能传感器、应用植保无人机、采摘机器人等，实现设施智能化；并通过云计算、物联网、大数据技术实现信息系统集成，为农业耕种管理提供智能决策辅助。

第四点是拓展业务链条，创新盈利模式。从最初的单一的产出收益，拓展为“高效产出+设施租赁收+增值服务+农资物品销售+科普体验”多种收益的结合。

 2、农业流通枢纽港——农业流通模式升级  

　　传统小农生产模式下，农业流通需要经过层层经销商，整个过程信息不透明、中间商组织化程度低，导致了流通成本高、监管难、结构性短缺过剩等问题。近年时有报道的“蒜你狠”等天价菜、水果丰收却烂地里的情况，本质上是农业流通不畅的原因。

　　农业流通枢纽港是传统农业物流园的升级加强版，这里集聚了农产品和农资物品，集聚了农业金融服务、信息化服务、电子商务、贸易服务等，集聚了价格信息和供求信息，这种不同要素的空间集聚构建了完整的农业流通生态。成功破解农业流通信息不对称、流通环节多、成本高等问题。当今的农产品物流园已开始重视金融、供应链等增值服务，枢纽港的态势已经初现端倪。

　　传统农业流通嫁接互联网、物联网等现代信息技术，实现交易流通、供需信息的整合，创新农资交易、农产品交易、仓储物流三大功能，打通农业生产方与购买方之间的通道，吸引检测认证、农业金融、中介代理等专业服务集聚。

（1）农产品交易的功能是服务于农户、农业生产企业和消费者、农产品批发采购商，目的是提升农产品附加值、拓宽农产品流通渠道，集聚一批检测认证、电子商务、品牌营销、进出口代理、金融保险等机构，提供农产品检验认证、大宗拍卖、生鲜零售、品牌营销、进出口代理等服务，打造“线上+线下”的平台载体。

（2）农资物品交易主要服务于农户、农业生产企业和农资物品生产商、供应商，目的是规范农资流通市场，增加信息透明度，整合上下游资源。集聚一批农资物品生产经营商、农业金融企业、农业信息化服务企业、设施农业工程企业等，提供农资物品销售、智能设备融资租赁、农业信息化改造、设施农业工程、农技咨询等服务。在载体平台上，形成一站式农资用品超市、农资交易中心、线上农资信息平台、农业金融服务中心、农业信息化服务中心等载体平台。

（3）仓储物流功能主要服务于农业企业和农资企业，以提升仓储物流服务附加值，降低流通成本为目的，集聚一批生鲜冷链物流企业、加工企业、供应链服务企业，提供农产品仓储、初级加工、冷链物流、供应链管理、金融仓库服务。在载体平台上，打造智慧冷链仓、净菜工厂、金融仓库、智慧物流信息平台等。

　　农业流通枢纽港应该选址在农业基础较好、交通连通性好的村镇，规模体量考虑农产品交易量。农业流通枢纽港的操作要点主要有两点：

　　一是需要联合多个合作方，农业流通枢纽港以农业龙头企业为主要开发主体，与农产品电商企业、检测认证机构、农业金融、贸易等企业积极开展合作，通过构建“实体连锁+线上服务”的模式为农资企业、农业企业、仓储物流企业扩宽市场，对接资源。农产品生产企业和批发商和可以通过线上电商平台完成销售需求对接，然后在线下连锁实体采购中心，完成大宗货物贸易和零售。

　　第二个操作要点是创建新的利益渠道，构建“物业租金+电商平台+金融服务+检测认证收益”的收益模式。如河南万邦国际农产品物流城构建了线上线下相结合的运营平台，线下布局了农产品流通、农业休闲、农业科研、检验检测等多种功能设施，构建起“物业租售+检测服务+电商平台销售分成+电子结算服务+生鲜零售+物流配送”的多渠道收益模式。

 3、农业硅谷——农业创新创业引擎  

　　现阶段我国农业发展存在着环境污染严重、装备技术落后、农药化肥综合利用率低、产品受气候限制等问题，而推动农业科技创新是解决上述问题的根本途径。同时我国的农业科技创新存在着机构布局不合理、技术瓶颈难以突破、高素质人才匮乏、创新主体能力不足、成果转化率低、市场化制度薄弱等问题，这严重制约了我国农业的发展。我们提出的解决方案就是建设农业硅谷。

　　现有的农业科技研发的载体形式主要有众创空间、农村双创示范园、农业创业园、农业加工技术集成基地、农业科技园、线下孵化基地和线上网络平台、专家服务基地以及科技特派员示范基地，这些载体都存在着服务单一或缺失的问题，无法为入驻园区的企业提供优质的服务。

　　农业硅谷是农业科创园的升级版，汇集本地的技术、人才、信息、市场等多重优势，为入驻园区的企业带来更加多样化的服务，更好地带动周边区域实现转型升级。农业硅谷的功能是构造现代农业服务业的生态圈，集农业科研、农业会展、农业咨询、农民培训、技术交易以及农业金融服务六种功能于一体。

　　农业硅谷不同于农业流通枢纽港和农业工厂集群，更偏重于总部经济的概念，是一个“大脑”的功能，不需要大规模的农田。典型项目如南京国家现代农业产业科技创新示范园定位为农业硅谷，重点搭建高端实验、中试孵化、成果快速转化三大平台，构建集聚科技创新、高端服务和农业及关联产业总部经济的科创核心区，以及花卉及园艺产业、畜禽产业、水产业、种植业等四个主题性技术中试孵化园，以农业科技成果中试孵化为主要功能。

 4、休闲农业地产——促进农游融合升级  

　　农旅融合在乡村振兴中被反复强调，休闲农业作为其业态，以农业科普体验、观光度假、休闲养生为核心功能，特色商业、文化创意、田园居住为配套，拓展了农业产业链和价值链，催生了农村新产业、新业态出现，成为农村经济创新发展的新风口。

休闲农业地产可以分为五种类型：一是体验观光型，具体的业态类型包括市民农园、共享农场、农业公园等；二是主题娱乐型，具体的业态类型有农业主题乐园、农业嘉年华等；三是民俗文化型，具体的产品包括民俗风情园、特色文化村等；四是休闲度假型，具体的业态类型有度假农庄、共享农庄、特色民宿等产品；五是综合发展型，典型的形态就是田园综合体。

　　我们认为，这其中重点产品有共享农场、农业主题乐园、度假农庄和田园综合体。

　　共享农场通常由农业种植公司和个人打造，由生态农田、户外营地、迷你牧场、田园餐厅、特色民宿等业态组成。农场通过农田认租种植、农事活动举办、特色健康餐饮、牧场体验、特色农产品销售等为特色吸引以亲子家庭游客为主的核心客群。

　　农业主题乐园以农业为基本元素，以科技、太空、美食、家庭为主题，由农业科技公司进行开发运营，在功能上以主题娱乐、科普展示、活动举办为主，把特色IP融入各种丰富的娱乐休闲设施和场馆，不断更新升级内容产品和服务，并策划举办多类别的体验活动。

　　共享农庄的操作关键在于“设施完善+平台打造”：一方面要求道路通信基础设施、乡村景观整治、商业配套、公共服务设施等比较完善，能够充分满足便利交通、生活配套需求，在景观上需要营造良好的环境，实行农庄景区化提升；另一方面，在经营上，需要以合作或自建的方式搭建网络交易共享平台，链接农庄市场客群、投资开发商、农户及村集体、农庄运营公司等主体，实现闲置土地、农宅、资本、运营方、消费需求的信息对接匹配，实现共享资源宣传推广。

　　田园综合体应选择在农业生产基础较好的村落，且该地的优势农业与旅游业关系紧密，互动性良好。村落需要有一定规模的可建设用地，有大块平整的土地，便于建设大体量的休闲度假项目。田园综合体通常是由多个村落联合打造的，便于发挥产业集聚化、规模化的优势。为保障农民的切身利益，配合土地流转的相关政策，国内大型田园综合体多采用“政府+企业+村集体+农民+X”的运营模式。在建设过程中秉着“尊重自然、生态设计、融合界面”的理念，最大限度地保留或恢复村落自然形态，从田园景观、建筑形态、空间格局、原生植物装饰等方面进行景观与建筑改造，将乡村空间与产业功能进行整合，实现农业生产空间与田园休闲旅居空间的融合。

　　最后再强调一遍，无论是农业工厂集群、农业流通枢纽港、农业硅谷和休闲农业地产，要能够结合本地的农业产业资源，培育或引进一两家有实力的乡村振兴运营商，综合利用土地、产业、金融、人才等要素资源，以及农技服务、农资服务等不同领域的合作伙伴，共同推动本地农业产业链的升级，建设产镇人协同发展的产业新市镇。