引言：城市边缘区（urban fringe）又称城乡结合部，位于城市连片建成区和郊区以及纯农业腹地中间的土地利用转化地区。城市边缘区是“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带”，是城市功能区与乡村地区的过渡地带，兼具城市和乡村的双重特征。

城市边缘区升级改造的驱动因素主要来自三个方面，一是源自城市自发蔓延，城市人口与部分城市功能向城市边缘区流动，带来城市边缘区的规模开发；二是源于城市规划调整，城市空间重构，城市边缘区被划入中心城区范围或被赋予新的功能定位，面临改造升级；三是由特殊工程项目引起的片区整体开发，例如区域污染综合治理、主题型大项目落地等等，能够明显改善城市边缘区的整体环境条件，拉动区域经济大幅提升，展现新的活力，由此达到城市边缘区改造提升的目标。

幸福渠片区位于南昌城市东部边缘，规划面积49平方公里，录属青山湖区、青云谱区、高新区三区管辖。幸福渠水系全长23.4公里贯穿片区，污染严重。幸福渠片区具有明显的城乡结合部特征，中心城区边缘、村落散布、人口混杂、公共配套不足，低端产业业态、城市功能缺失。幸福渠片区的整体开发与升级改造是由南昌市建设中国水都，解决幸福水系和艾溪湖污染问题而引发。通过片区城市改造、土地利用、产业发展、生态建设做大区域影响力。

幸福渠片区开发由南昌市幸福渠水域治理有限公司全权负责，受业主委托，东滩顾问为其编制总体发展战略规划，确定战略方向、功能体系、空间策略和开发路径等内容。通过为期三个月的智力碰撞与拼搏奋战，我们为业主提交了一份满意的答卷，得到了南昌市政府领导的充分肯定。回顾与总结，项目的决定性成功，关键在于我们充分把握了城市边缘区升级改造项目的特点，并根据幸福渠项目实际情况，分析业主需求，破解开发难点，形成最终的思路突破与亮点。

一、关于城市边缘区的发展战略定位

现实难题——发展受限于城市规划与片区控规，难以“独立成区”

城市边缘区升级改造首先要从城市功能区协同竞争的角度，明确片区发展的战略路径问题，即如何承载或微调已有的城市规划及涉及的片区控规，来确定适合自己的未来发展方向。但受制于中心城区发展与城市建设拉开框架产生的城市远郊大盘开发，大部分城市边缘区在城市规划中并未被定义为城市发展的重要区域，很多也不单属于一个城市组团，这对城市边缘区的发展提出了挑战。

幸福渠片区开发也同样受到城市规划及片区控规的影响。从城市功能空间来看，在南昌市新一轮城市规划中，沿赣江建设环鄱阳湖生态经济区先导区，大力发展外围五大组团，由此，东西湖老城区改造、九龙湖片区开发，以及瑶湖新城的建设，都将成为未来一段时间内南昌市城市建设的重点，与幸福渠片区开发争夺资源。从自身条件来看，幸福渠片区跨3区5镇1工业区，大部分位于青山湖区，行政属性复杂。片区分属南昌市主城区城东、城南片区及外围瑶湖组团，三大城市组团定位已明晰，已形成发展基础，幸福渠片区后续建设，难以打造成为独立特性的城市功能区。基地几何中心距离三大组团中心的距离均在3公里以内，处在三个城市副中心的服务范围内，难以形成一新的城市中心主导城东、城南及瑶湖三大组团的发展。此外，规划范围内先后编制了湖坊控规、CD145分区控规、CN3/5分区控规、CD5分区控规、CN2分区控规、YH1/3分区控规、南钢周边控规、昌东工业园三期控规等8个控规，已编制时间较长，缺乏整合。幸福渠片区如何整合分区控规、协调组团发展，在南昌城市发展框架中找准自己的角色定位，是项目的首要需求，也是我们研究工作中首先要思考与突破的难点。

破解之道——大胆舍弃“中心发展论”，有机融入周边组团

大部分一定规模区域开发项目的发展定位，都离不开“中心发展论”思想的束缚，在众多的基地发展条件中，总能找到自身的独特优势，认为可以以此做得第一的，同样，在从小区域范围到城市空间组团再到区域经济圈的解构中，也可以寻得市场空缺突破区域竞争可以做成某个“中心”。这实际上是一种片面的、错误的思维，会导致城市边缘区发展定位的偏颇。

在南昌市幸福渠片区的战略定位研判中，我们大胆舍弃“中心发展论”，认为幸福渠片区不宜作为“独立”组团，应有机融入周边，以协调促发展，以补充升价值。首先是主动融入，协调发展。基地发展应主动融入周边三大组团，依托自身的优势资源打造特色功能区，弥补三大组团功能发展空白，增强主导产业和功能发展力度，促进三大组团建设。其次要强调借势，做好配套。基地发展应强调借势于周边三大城市副中心，以做好生活配套服务功能为目地，助力未来南昌市构建“城市核心——城市副中心——片区中心——“社区节点”四级公共服务设施体系。

二、关于城市边缘区的整体产业提升

现实难题——产业与业态低端，影响城市环境，发展遭遇瓶颈

城市边缘区在某种意义上是城市化过渡时期的产物，我国城市边缘区产业业态低端，往往过度依赖“瓦片”经济，由传统的三次产业共同构成。第一产业以传统农业的自发性转型为主；第二产业以纺织、建材、机械制造等传统产业为主，粗放型、高耗能、高投入、低产出的传统制造业占有很大比例；第三产业呈现出“散、小、弱”的形态，主要特色不明显，优势不突出。这样的一个产业体系，决定了城市边缘区经济发展处于弱势地位，若想整体改造提升，对于产业业态的升级与置换至关重要，决定了城市边缘区能否真正的脱胎换骨。

幸福渠片区是典型的城乡结合部特征的产业业态。片区内工业产业比重较大，昌东工业园首期规划面积为3.64平方公里，总控制性规划面积达21.5平方公里，产业类型较广泛，但多为低端加工制造业，针织服装、食品饮料、医药化工、电子信息为支柱产业。产业布局混杂，服装印染、水泥等产业产能落后且污染严重。随着地价上涨以及片区发展对企业排污的限制，招商引资成为昌东工业园发展的一大难题，原有的纺织服装等企业也外忧内患。另外，南昌钢铁厂占地面积大，在片区东部形成生产、加工、贸易的钢铁产业生活集聚区，导致周边环境污染严重，老旧的居民区与厂区一街之隔，产城交错，严重影响了城市品质。南钢搬迁已几次提上日程，搬迁是大势所趋，未来随着钢厂的搬迁，片区产业置换、谋划新的发展势在必行。片区内商贸业发展较为低端，黑石汽车用品市场、旧货大市场等专业市场发展较为初级，生产性服务业与生活性服务业发展都存在着明显不足。

破解之道——服务城市化大局，因地制宜打造都市型产业板块

我们对幸福渠片区内的产业提升及功能板块设计进行了专项研究。幸福渠片区产业升级要符合片区未来发展大势，即要服务片区城市化大局，发展都市型产业。具体来看，有四点驱动因素，一是产业转型需要，发展现代生产性服务业、制造业高端环节和科技型企业积聚；二是城市转型需要，现代产业发展与都市化的生活方式相融合，三是环境再造需要，产业形态与自然城市生态相协调；四是土地增值需要，产业模式大转变，产业地产改变单纯土地招商模式。这也是大部分城市边缘区产业转型的驱动因素与选择路径。

在都市型产业的选择上，建议幸福渠片区立足现实，面向未来，抢抓产业发展机遇，因地制宜打造都市型产业板块，根据所属城市组团不同，策划了幸福水都体验区、都市工业示范区、产业服务创新区三个功能分区。幸福水都体验区借助紧邻城东副中心的地理区位，依托水资源，导入水生活、水商业、水游憩功能，打造水概念体验区，获得多元复合价值，并倡导幸福价值观，导入家庭休闲产业；都市工业示范区利用原有工业基础，摈弃粗放型发展方式，借助南昌的区位优势，承接科技含量高的劳动密集型产业转移；对接青山湖区民营科技园，承接其产业转出；融入高新区，为其产业提供配套；以打造产业社区，构建复合功能体系；完整产业平台，创新产业发展模式；发展产业地产，突破集约用地机制等体现示范效应。产业服务创新区以远期南钢搬迁为背景条件，利用腾挪出来的土地，服务周边工业园区，选择发展生产性服务业为主导的复合型现代服务业集群，以会展为带动，构建研发、设计、培训共同发展的生产性服务业集聚区；利用区位交通优势，发展特色商贸、物流业。同时，借助生态资源打造高端国际社区，改造罗家镇构建配套齐全的生活小镇，建设集中安置示范小区，以此完善生活配套。实现生活性服务和生产性服务的双轮驱动。

三、关于城市边缘区的城市品质塑造

现实难题——环境品质差、资源缺乏整合利用

基于土地的无序蔓延、城中村的散乱建设、生态环境的恶化，城市边缘区的品质往往较低，比不过生态环境较好的远郊区域，更比不过规划有序、楼宇经济发达的中心城区。即使是有一部分城市边缘区拥有一些生态型资源、旅游类项目，大多也因为缺乏整合功能单一难成气候，提升城市品质是城市边缘区改造的必要工作。

南昌市幸福渠片区水污染严重、城中村散落，虽然拥有天香园、海洋公园、艾溪湖等生态旅游资源，但运营不佳，也缺乏功能互动和品牌整合。

破解之道——放大优势资源，集中打造城市景观带

环境污染整治、城中村改造能够在很大程度上改变城市面貌，但充分利用环境资源优势，集中打造城市景观旅游带、生态游憩带，更加能够凸显城市特色，提升城市品位。

对于幸福渠项目，我们研究了大量水城建设案例，最后更多地借鉴了韩国清溪川规划设计，以水系贯穿整个幸福渠片区，水波荡漾、点缀全城，水绿共彩，辉映成趣。联动瑶湖，打造双湖品质空间，描绘水都浓墨重彩的一笔，以水系提升周边土地价值，湖城共荣。每个片区依据现状资源禀赋特点，定位特色主导功能，包括水系沿岸约600公顷绿化景观，“水”居住功能，沿幸福渠约80万平方米滨水居住空间，舒适，优美；“水”商业功能，滨水商业综合体、水街，约48万平方米建筑滨水商业建筑面积；“水”办公功能，总部办公、滨水科技工场，约30万平方米滨水办公空间；“水”休闲”功能，滨水公园、慢行景观带、水上秀场，乐享“水休闲”生活。由此打造形成如意状水长廊。

四、关于城市边缘区的土地有效利用

现实难题——剩余建设用地不足且分散，成片开发难度大

城市边缘区升级改造项目不同于新区开发，一个重要特点就是可开发用地不足且分布较零散，片区内一部分是现状建设用地，功能必须保留，一部分是已出让用地，建设项目已有明确方向，剩余土地还要进行农民的拆迁安置，这样下来片区内可以上市交易的土地十分有限，难以进行集中的大面积开发，也难以以土地出让收益平衡开发所需资金。

幸福渠片区最初规划面积只有45平方公里，其中可开发用地仅747公顷，经过初步核算，无法实现开发公司资金自求平衡的目标。我们必须为客户寻找良好的解决路径。

破解之道——寻求释放更多土地空间，策划系列可落地项目

基于城市边缘区发展特点的分析，我们根据幸福渠项目的实际情况，为其建议两点土地利用策略。

首先，通过具体措施整合梳理用地，以释放更多的出让空间。这些措施包括片区拓展，基地向东扩展，将4.2公里的净地纳入开发范围，缩小开发平均成本；二是争取部分用地改性，根据未来发展需求，适当将钢厂南侧的仓储用地改性为居住和商业用地，提高土地出让收益；三是提高安置房容积率，增加可出让土地面积，四是将昌东工业园纳入开发范围，通过发展都市工业，部分用地改性来分享土地出让收益。

再者，我们针对每块可开发用地，承接片区发展战略及功能板块设计，策划了20几个可实施操作项目。策划的项目既保证开发意图，又充分考虑落地的可能性，最重要的是，我们设计了不同功能片区、不同开发时期的引爆项目。如以家文化概念为引领，以家文化主题公园为核，以幸福多功能剧场、家庭购物公园、家居体验概念工场、婚庆主题街、童梦圆、家主题五星级酒店等一系列项目打造家庭休闲娱乐舞台，构建幸福领地。引爆项目运作的成功，能够先期造势，奠定片区开发成功的基础。

以重塑区域价值为目标，以精选产业方向和打造城市品质为对策，以支撑项目实施为抓手，认清城市边缘区升级改造项目在四个环节的现实难题，寻求破解之道，才能为项目成功开发做好充分准备。