产业园区开发的“融-投-管-退”

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产业园区是以空间为载体,以产业为根基,以金融为推力,以服务运营为抓手的产业集聚区,是产业与城市功能相融合的价值综合体。产业园区开发运营的本质还是一种商业行为,凡是商业行为就需要资金的“融-投-管-退”。本文主要探讨一下产业园区开发“融-投-管-退”各个环节可以借助的金融工具。


一、融:两种融资形式

融资的首要目的是保障产业园区项目的现金流稳定。

1、项目融资是首选

采取项目融资方式,尽量减少项目自有资本金的投入,减少开发主体与项目公司的风险关联度,降低系统性风险。项目公司一般都是刚刚成立,可融资的标的有限(土地、在建工程),因此融资渠道也是十分有限的。相较于传统融资,项目融资看重融资标的,更看重未来收益。项目融资的前提是“项目是好项目”,譬如有好的选址、有大客户定制、有政府平台回购、有经验的操盘手等,才能实现“钱跟着项目走”的效果。

2、主体融资是后盾

主体融资是项目融资的辅助和后盾,主要是保证充足的自有资本金比例,准备弥补项目销售回款不及预期的缺口,别让产业园区项目夭折。如果说项目融资主要看项目的造血能力,那么主体融资则更依赖主体的综合实力,包括资产规模、信用等级、金融资源、担保主体等。主体融资有非常多的融资渠道,如融资租赁、应收账款收益权转让、定向融资、债券融资等,园区运营商要充分了解各个融资方式的资金成本、资金使用限制、融资条件、融资流程等。


二、投:两大资金循环

两大资本循环即产品投资循环和产业投资循环。



1、产品投资循环

影响产品投资循环主要有三个因素,一是产品成本的管控,二是产品质量的打磨,三是产品租售的速度。成本管控是产业园区的生命线,贯穿项目开发的整个流程,涉及拿地、产品定位、方案设计、工程管理、供应商管理等,建安成本是产业园区项目的最大成本。产品品质是实现产品投资循环的前提,涉及产品的功能、动线、层高、柱距、承重、竖向交通等等,打造好用好看又省钱的产品,需要有非常丰富的园区开发经验。

2、产业投资循环

在产业园区开发中,园区运营商应积极介入,构建园区、产业、资本三者融合发展的园区开发模式。秉承“以小博大、以远博近”的开发理念,以产业投资作为切入点,成立产业投资基金,引导市场化资金集聚,进行园区物业投资,并以园区物业资产作价入股园区企业,以未来的收益吸引企业集聚;伴随园区发展逐渐完善产业服务,促进产业集聚集群,随着人气的聚集,地价的升值,逐渐获取园区开发利益。


三、管:两个角色定位

主要包括金融服务的链接者和提供者两个角色定位。

1、金融服务的链接者

在金融领域,能够产生未来现金流的资产,如房产、设备、存货、应收账款、知识产权等,都可以作为融资标的,但基于交易成本的考虑,传统金融机构往往不认企业的大部分资产。中小企业是产业园区的主力客群,但中小企业在传统金融机构没有“信用”。园区金融服务的首要价值是基于园区品牌传递信用,做金融服务的链接者,依托园区运营商掌握的企业数据,重新建立企业的信用体系。

园区运营商可以通过线下银企对接会、线上金融平台、专业FA等,为入园企业牵线搭桥,助力入园企业才能享受利率更优惠、条件更宽松的融资产品,或是效率更高的融资服务。例如联东U谷面向入园企业提供八款企业专属贷款产品,包括信用贷、线上贷、投联贷、应收账款质押、设备贷款、厂房按揭贷款、U谷担保贷、知识产权质押等。

2、金融服务的提供者

园区金融服务的另一个价值是贴现信用,园区运营商作为金融服务的提供者,更加了解企业的情况,认同企业的信用。目前已有很多国资平台公司和产业地产商躬身入场,通过担保服务、小额贷款、商业保理、金融仓储、融资租赁、产业投资基金等金融产品为入园企业提供融资服务。

通过提供直接的产业融资服务,可以极大提高产业园区的招商竞争力。以融资租赁服务为例,重庆两江新区依托新区汽车工业和电子信息产业对机器人的需求,由两江新区出面整合订单形成机器人市场需求,同时成立机器人融资租赁公司,以“市场+金融”相结合方式,抓住机器人制造企业与机器人设备需求企业两大客户资源,实现了产业客户的快速集聚。



四、退:两条退出渠道

主要包括“卖产品”和“卖股权”两条退出渠道。

1、卖产品:产业园区常规的退出渠道

“卖产品”就是物业产品销售,即从政府获取工业用地后进行整体开发,以标准厂房、研发综合体等为开发对象并开展招商,将物业销售给客户。“卖产品”是联东U谷、天山产业集团、坤鼎集团等园区开发商的主要盈利渠道。由于产业园区前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业园区融资通道,园区开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金。在“卖产品”之外,物业出租和提供服务也是获利渠道,随着各地工业用地政策的趋严,持有物业经营占比越来越高。

2、卖股权:REITs成为新的发展趋势

“卖股权”包括园区项目股权转让和资产证券化两种方式,传统的园区项目股权转让出手较难,即使在产权交易所也很难获得高的项目溢价,而发行园区REITs的资产证券化方式原来较难操作,现在开始得到政策支持。2020年4月发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,支持的领域包括高科技产业园区、特色产业园区等。

发行产业园区REITs的要求包括,项目权属要清晰,具有持续经营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,未来投资回报良好。项目收益和现金流水平是产业园区REITs未来发展的源头活水。园区运营商一般以物业租金、停车费、物业管理费作为项目收益来源,仍可探索其它增值服务方式。对于园区开发商来说,通过发行产业园区REITs,可以降低资产负债率,改善财务状况;也可以从运营的角度考虑全自持项目的布局,升级园区开发的商业模式。



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