二级园区是我们从土地一二级开发视角说的一个概念，主要表现为政府推动的专业园区开发和企业推动的产业地产开发。我们通常说的园区开发主要是指二级园区，伴随大面积产能过剩时代的到来，二级园区取代土地招商成为园区经济主形态，当下及未来都将承载着我国经济产业迭代升级的重任。

一、二级园区成为经济主角

产业园区一般有两个尺度，大尺度的园区通常是经开区、高新区一类的片区型、具有城市职能的园区，譬如苏州工业园区；而小尺度的园区则是在一个具体的地块中开发的二级园区，这类园区规模体量往往在几十亩到千亩之间，形态上小而美，土地利用集约高效，譬如联东U谷在全国各地开发的产业园区。

过去，在城镇产业片区主要依托低成本、粗放型土地招商的情况下，二级园区所扮演的角色相对没那么重要。但在这个“高质量发展”和“回归实体经济”的时代，“二级园区”已成为实体经济发展的“主战场”。一方面，是政府更加追求单位土地的效益，要求更集约用地，另一方面，我国城市经过多年开发，已经鲜有大规模的土地能够用于园区开发。因此，产业园区也从“大”变“小”，已经从区域招商的配套角色，变为了服务并尽可能带动区域招商的主导角色。

二、二级园区的发展特征

我国二级园区从萌芽到大发展已有20多年时间，二级园区的发展模式也经历了几代更迭升级，当下来看二级园区具有哪些典型特征呢，东滩智库从三个方面进行了总结。

第一，园区载体多元化。包括标准厂房、研发办公、总部楼宇、仓储物流等等。产品类型种类也相当丰富，例如工业园区、科技园区、商务办公园区、文创园区、物流基地、总部基地、科技孵化器、众创空间、概念验证中心等，都是其不同尺度和产业类型的产品形态。

第二，开发运营专业化。随着二级园区行业玩家逐渐增多，也形成了较为成熟的开发运营经验，行业主要玩家对各自拿地、策划、设计、建设、租售、运营等流程，都运作得驾轻就熟。此外，围绕园区的专业服务机构越来越多，包括策划规划、招商运营、人才服务、创业服务、金融服务等诸多方面。

第三，商业模式复合化。目前二级园区的主要商业模式还是物业租售模式，未来随着二级园区服务属性的增强，未来的商业模式也将会更加多元化、复合化除了传统的物业租售收益外，还会包括企业服务收益、产业投资收益和股权转让收益等多个维度。

了解了二级园区的典型特征，我们再举一个具体点的例子，来看看到底什么样的园区是二级园区。联东U谷上海宝山科创中心就是典型的二级园区，它是联东集团在宝山城市工业园开发的二级园区项目，园区总面积5.5万平方米，集办公、研发、生产功能于一体，主要招引生物医药、新材料、智能制造和总部经济领域的科技研发企业。

三、二级园区的行业态势

二级园区行业包括从投资选址、规划定位、产品设计、投资开发、建设施工、招商推广到运营服务全链条的关联企业。园区开发商在整个园区行业环节中，是绝对的C位主角。作为承担二级园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整的土地及地产开发流程，建设园区载体，为企业提供物理空间。

在国内园区行业可以从两个维度去考量。从企业的资本属性划分可以分为国营企业和民营企业，国资背景一般具备资源与建设能力优势，民营企业则更具备相关专业化能力。从企业的区域属性可以分为全国性企业和本土性企业，全国性企业更加注重标杆案例的经验复制，本土性企业更加注重本地资源的整合。

从这两个维度去划分，二级园区的开发商可以分成四大类，全国性国企、全国性民企、本土性国企、本土性民企。这四类企业在园区行业中也具备不同的优势，未来也将有不同的角色分工。

全国性国企，主要扮演产业园区建设承办的角色。中电光谷、招商蛇口等国企的核心营收还是来自代建业务，未来也部分向轻资产运营方向转型。

本土性国企，主要为推动当地产业发展的本地政府平台公司。园区行业百强企业中，就不乏有新建元集团、苏高新集团、亦庄控股、济高控股、合肥高新股份、和达高科等等以产业园区开发运营为主营业务的优质城投公司。

全国性民企，则依靠其多年的园区开发经验，逐渐转向轻资产运营。例如，产业园区第一股德必集团就是以轻资产为主的产业园区企业；园区行业的龙头民营企业，联东集团也开始大力推进轻资产运营托管业务。

本土性民企，多为区域根植性较深的工程公司，或是本地房地产企业进行业务拓展，例如广东中天集团就是房地产投资企业转型，进行产城融合开发，主要深耕粤港澳大湾区。

总体而言，二级园区行业未来的趋势将会是国民共进。国有平台公司成为园区开发建设的主力军，民营市场企业逐渐轻资产化，专注于产业运营。国资企业和民营企业将会各自发挥优势，抱团共建，带动中国产业园区发展。