健康新业态是相对公立医疗机构、大型药企等传统健康业态而言的，包括专科门诊、康复医院、全科门诊、第三方医疗服务机构、健康科创公司等众多领域，健康新业态的兴起有着明显的政策、市场、科技动力基础。

  1、政策原动力  

与很多行业不同，医疗服务业具有政策监管严格的特点，这才保证医疗服务安全性的同时，也在一定程度上限制了医疗服务创新。我国正在推进的医疗改革为健康新业态的出现提供了良好的土壤。例如浙江卫计委批准的医技共享政策，一方面允许医疗机构共享检验、病理、超声、医学影像等医技科室及药房、手术室；另一方面，允许医疗机构可试点开展二级以下（含二级）日间手术，这既降低医疗机构的初始投入和运营成本，又扩大了医疗机构的业务范围；再如2014年我国进一步推进医生多点执业改革后，医生集团大量出现，这又进一步促进了专科门诊、全科门诊的发展。

  2、市场原动力  

二胎经济、颜值经济、银发经济……中产人群是铸就上述经济特征的核心力量，也创造了一个十万亿级别的大健康产业市场。根据《2017年中国高净值人群医养白皮书》，个人及家人健康是最受关注的领域，关注度达61%，相对于治疗大病，高净值人群更倾向于治疗未病与健康管理，其对高端医疗服务，尤其是高端私营医疗服务的接受度也更高，这是公立医疗体系无法覆盖的领域，这也是健康新业态的市场机遇，众多尚未纳入医保体系、医疗服务体验佳且在特定领域具有专业优势的专科诊所、专科医院、康复医院、高端体检机构、安宁护理机构等得以快速发展。

  3、科技原动力  

以大数据、物联网、AI为代表的智能科技正在加速向健康领域渗透，以基因编辑、细胞免疫治疗、异种器官移植为代表的生命科技正在加速突破瓶颈，在智能科技、生命科技的推动下，大健康产业的组织逻辑也发生了范式转移。一方面体现在围绕健康科技领域的科创公司爆发式增长，在医疗可穿戴设备、医疗人工智能、智能小型医疗器械、体外诊断等领域创业公司以占据主导地位；另一方面，医疗服务趋向专科化、专病化，例如利用基因编辑技术针对某一基因位点突变进行专病治疗，利用微生物技术针对某些种类的微生物失调进行专病治疗将更为普及。

随着各类健康新业态不断的出现在消费者的视线，占据消费者的认知，从健康地产与健康新业态结合角度思考，健康地产将出现以下三个发展趋势：

  1、细分化定位  

相对于综合性的产业地产而言，健康地产已经是一个相对清晰的定位，然而，大健康产业涉及医疗服务、轻医疗服务、医美服务、健康商业、康养服务、第三方医疗服务、健康科创、健康制造等众多细分产业、细分环节，不同细分产业、不同产业环节的产业组织大相径庭，如医疗服务需要一定的人口流量，般布局在城市核心区，健康商业依托于医疗服务机构的流量或政策红利，健康科创具有知识密集型，一般布局与科教密集区等等。某个健康地产项目受城市能级、区位交通、人口密度、科技资源、产业资源等条件影响，很难同时满足全产业链条布局，这也是众多全链条布局的健康地产项目推进不顺的重要原因。

从大健康产业组织的视角看，健康地产需要更加细分的定位。事实上，相对于众多全链条布局的健康地产项目，定位更加细分的项目已经取得了不错的效果。例如，杭州的501Medical mall聚焦于专科门诊的轻医疗零售服务，已经成功招引唯尔诺儿科、张强医生集团（思俊）外科诊所、颜术医美 、艾维口腔、仁数耳鼻喉专科、启代妇儿诊所、方回春堂、太学眼科、爱丁优生助孕、杏康医疗等13家门诊医疗服务机构，并取得了医技共享试点等政策突破。

与501 medical mall 类似但聚焦其它健康细分领域的还有定位于健康商业零售的健康商业中心（以成都金牛达为代表），定位于康体养生的养生度假小镇（以桐庐健康小镇为代表）；定位于中医医疗服务的中医街区/馆群（以杭州中医街为代表）；定位于健康科创的健康科技园区（以杭州天和高科技园为代表）；定位于综合医疗服务的医院集群（以新虹桥国际医疗中心、博鳌乐城国际医疗旅游先行区为代表）；定位于医疗服务外包的专业园区（以无锡生物医药研发外包园为代表）等等。

  2、专业化运营  

细分化的定位意味着更明确的产业、更明确的客群，这势必会衍生更细化、更具体的产品、服务与政策需求，因此，细分化定位必然要求专业化运营，而且是地产、产业两个层面的专业化运营。

杭州501 medical mall的运营主体为全程医疗，由新解百集团、迪安诊断、百大集团合资成立，且与浙江大学医学院附属邵逸夫医院达成战略合作，新解百、百大拥有强大大商业运营能力，迪安诊断是医疗第三方检测领域的龙头企业，邵逸夫医院则为501提供了检测、检验、手术室等医技共享资源，正式专业化的团队配置才让医技共享成为可能，进而让专科门诊形成集聚。

成都金牛万达健康商业中心的运营主体为美方健康，由天亿集团、一方集团、美年大健康共同成立，一方集团是国内知名的城市综合运营商，有成熟的地产、商业运营经验，天亿集团为国内领先的医疗健康产业投资商，业务涉及健康体检（美年大健康）、基金管理、医疗产业园区、健康整合平台四个领域，旗下品牌美年大健康、美因基因、大象医生、优健康、爱迪眼科、掌中医等均入驻于健康商业中心。

上海安亭国际医疗产业园园区定位于生命科学、医疗科技成果加速转化，由上海聚孵公司统一提供产业策划、项目招商、科技服务等一站式服务。聚孵核心团队几乎全部来自上海聚科生物园区，拥有10年以上的生物科技孵化器、生物科技园区的招商运营经验，聚孵接受园区后，首先根据健康产业的共性需求，对原有物业进行改造，如提高电容、改善排污管道等，依托于聚孵，园区针对医疗科技成果转化企业提供专业化的物业空间、环评、各类行政许可证办理、人才猎头、技术研发检测支持等服务。

  3、连锁化布局  

“一个产业地产项目的成功并不代表一种产业地产模式的成功”，在产业地产领域，异地复制一直是一个颇有争议的话题。而在健康地产领域，建立在细分化定位与专业化运营的基础上，却存在较大的异地复制、连锁化布局机会，尤其是以medical mall为代表的服务类健康地产。

“人找医”是当前最主流的医疗服务模式，随着医生多点执业政策的不断深入，“医找人”成为一种增加便利的医疗服务模式，也成为医生集团等新兴健康服务机构相对于传统医院的重要优势。因此，与三甲医院待在北上广深岿然不动不同，中医馆、医生集团、专科门诊等会主动下沉至二、三线城市，连锁化布局。

张强医生集团在北京、上海、杭州、深圳、郑州、成都、昆明等地设置了14个静脉病中心，并在杭州、昆明、成都、北京设有4个专科门诊。强森医疗在西安、成都、重庆等地区已经开设了近40家诊所。可为医生集团、专科诊所提供医技服务的第三方医疗服务机构也呈现下沉式、连锁化布局的趋势，如迪安诊断已在全国布局38家连锁化实验室，金域诊断全国布局35家医学实验室，艾迪康在全国各地建立了20多家医学实验室。出于成本、营销、品牌等因素的考虑，抱团取暖、共享医疗是医生集团、专科门诊、第三方医疗服务机构等的最佳选择，这也是medical mall可以连锁化布局的有效需求。

在健康科创领域也存在下沉式、连锁化布局的机会。中国经济一直存在“产业下沉”的特征，从最初的纺织、消费品到家电、电子产品再到汽车，均是在一二线城市发展成熟后逐步下沉至三四线城市乃至县域。在智能科技、健康科技大爆发的背景下，健康领域创业的门槛不在高不可攀，健康科技有望延续“产业下沉”的规律，合肥、武汉、西安、成都等高校资源丰富、健康人才密集的城市将是健康科技产业下沉的首选之地。

目前，在上海、杭州、北京等一线城市涌现出一批以健康科技孵化为重点的健康地产项目，如上海的聚科生物科技园、育成生物科技园、杭州天和高科技园区等，且均有专业化的团队运营管理，已经探索出较为成熟的健康科技园区运营经验。专业化的团队、成熟的运营经营可以在有健康资源条件，但缺专业运营经验的地方输出，未来极有可能出现类似于优客工场的全国性的健康科技孵化园区品牌。