随着产业分工专业化的不断加深，产业聚焦化的特征也愈加明显，不仅表现为产业门类聚焦，而且在产业链环节上也呈现更为纯粹的集聚趋势。这种聚焦使得更为深入、细化、有针对性的探索产业发展需求成为可能，同时为构建模型化的产业地产开发模式带来了可能。

一、产业地产开发有什么要求

随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本要求。具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：

 混合化  

企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

 精细化  

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节成为主导；功能分区的规划更为细致，物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体；开发商为园区提供的服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全套管家式的服务体系。

 复制性  

对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国范围内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业发展模式。

二、可复制的产业地产开发模式

产业地产作为新兴行业，并无多少可以遵循的开发模式。所幸的是，为数不多的先行者已经有所探索，比如联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等，东滩顾问尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。

 1、因地制宜的个性化开发模式  

政府主导，包括部分区域一级开发商主导或参与的区域综合开发，多是这种模式。无论是产业新城、临港新区，还是国家级高新区、国家级经济技术开发区，旅游风景区，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以“卖地”和一二级联动开发卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。

 2、市场导向的标准化开发模式  

此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。在投资区域的选择上，主要针对一、二线城市和部分省会城市，对应的是产业升级的发展路径。如总部基地控股集团和联东U谷，前者已经在北京、东北区域、青岛、江南区域推进了总部基地项目开发，而联东U谷已在国内众多城市布局了总部综合体和产业综合体项目。由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能应该是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。

 3、产业导向的专业化开发模式  

此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。一般类型包括：创意设计产业园、电子商务产业园、汽车流通产业园、信息服务产业园、物流产业园和生物医药研发园等。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。

三、产业导向的专业化开发模式

这里，我们更想强调产业导向的专业化开发模式，由于产业相对聚焦，这种模式更容易实现招培一体、产融结合、产业生态，符合未来的双创经济发展需求。为此，东滩顾问构建起“一个主题、三大模型”的产业地产模式，即一个主题性产业引擎、一个空间模型、一个能力模型、一个商业模型，每个模型各有侧重点，相对独立，又相互联系，形成一个完善的支持系统。

 1、构建主题性产业引擎  

聚焦的主题性产业是园区的核心引擎，战略新兴产业成为产业地产发展的热点。从产业门类来看，十九大的召开进一步指出要优化产业结构、促进区域协调发展，信息技术产业、高端装备及新材料、新能源和节能环保、生物产业、数字创意等战略性新兴产业发展迅猛；从产业链环节来看，高新技术产业的研发、设计环节以占地规模小、附加值高、污染小等特点，更有利于开发商高效利用土地价值，因此受到产业地产的追捧。

从近年来发展看，机器人产业园、健康产业园、大数据产业园、智慧产业园等，成为房企转型产业地产的主要领域。从东滩顾问运作的项目实例来看，华夏幸福的肽谷生物医药产业园将产业明确聚焦在生物医药的研发服务环节，招商局漳州开发区的“芯云谷”项目聚焦在信息技术产业领域，都体现了产业聚焦化及高端化的特点。

 2、产业地产的“空间模型”  

空间模型解决的是产业园区的各种要素资源、功能服务必不可少的载体表现问题。不仅包含传统的产业空间结构、功能分区布局、项目设置等问题，更为重要的是在立足于开发主体专业化的角色特点基础，提出空间体系的概念以及标准化功能分区配比。

首先，依据园区、产业的载体需求，结合具体的开发理念，将空间解构成立体的、复合的空间体系。空间体系的构建既能体现功能性又能体现特色。就基础空间而言，物理空间、虚拟空间、文化空间是现代园区开发必不可少的三大空间。

其一、物理空间最为基础，是承载园区产业、生活的硬件空间载体，如厂房、实验室、住宅、酒店等，需要结合不同的产业需求、入住人员的层次特点打造，着力体现专业化；其二、虚拟空间是现代化园区不可或缺的载体，依托互联网及智能化技术的发展，实现园区对内对外沟通的信息化、网络化、智能化，如数据网、商务网、一卡通等；其三、文化空间越来越成为重要的一环，一流的园区通常都有着自己的精神理念，特别是对于科技性园区来讲，通过相应的空间表现形式营造独特的文化氛围是体现园区特色的重要要素，如主题广场、雕塑群、图书馆、展示馆等。在这方面，天安云谷为我们树立了一个标杆。

其次，标准化产业区与配套区的分区功能配比。总结国内外科技园区的数据，容积率通常在1-1.5之间，配套区域产业区建筑面积比例约为1:1，其中配套区包含生活区、商业区、商务区，建筑面积比例约为2:1:1，产业区通常包含研发孵化区及产业化区，孵化区建筑面积比例一般在40%以上。功能配比需要结合园区的开发定位以及区域周边条件进行实际调整，例如，周边紧邻或者规划建设大规的模社区、生活配套服务设施的，应适当降低园区配套区的配比。

 3、产业地产的“能力模型”  

能力模型是围绕影响园区产业发展的关键成功因素构建的服务能力体系，是构筑园区核心优势的关键，需要通过系统的方法，特别是需要在对产业有较为深入的理解的基础上，归纳总结出影响产业发展以及园区，发展的关键服务能力。具体方法可以通过案例分析、调研访谈等，同时结合园区的实际、特殊需求进行适当的调整。

一般说来，对于科技园区，技术、人才、资金、转化、推广都是必不可少的关键成功因素，因此，从这几方面入手，园区的服务能力模型构建起完善的技术支持能力、人才集聚能力、资金运营能力、商业转化能力以及园区推广能力服务体系，是必备的基础。对于具体的园区，可以根据需求进行相应的调整，比如增加知识产权保护服务能力、政府资源能力等特色化的服务能力。

每个能力之间彼此的侧重点不同，相对独立，又相互影响。构建的策略也有多种方式，可以几种能力相互平行，也可以以根据具体的情况，将某一或某几个能力进行突出，其他能力围绕核心能力构建。

技术支持能力的构建重点在于技术平台体系，需要深入发掘细分产业关键环节技术需求，通过自建、招引、共享等方式搭建专业化、链条化的支撑平台体系。比如华夏幸福在电子信息、生命科学、智能制造等领域着手构建技术支持和产业孵化能力。

资金运营能力的构建重点在于资金的募集和运作机制，招引多元主体的资本真正进入园区，完善借贷、投资服务中介环境，创新回笼机制，构建起“投进来、用起来、回得来”的高效的资金运营体系。

人才集聚能力的构建重点是人才服务体系，通过分析主题产业所需的人才类型及层次结构，对接各类人才的层次化需求，通过人才吸纳、人才培训、人才安置服务体系的构建，搭建起“引得进、留得住”人才集聚能力。

商业转化能力的构建重点在于科研成果交易平台的构建，通过集聚技术交易领域所需的评估、认证、监管、审计、知识产权保护等科技中介机构，搭建起对接技术供给方和需求方高效率、安全的商业转化通道，实现科研成果“自由进出”。

园区推广能力构建重点在于品牌树的建立，树立业内园区品牌、产业品牌、企业品牌，通过多种媒体形式、营销活动，面向客商、人才、行业组织，系统化的构建知名度和影响力。

 4、产业地产的“商业模型”  

商业模型是解决园区开发主体的资金治理问题，实现收益最优化，确保园区可持续运作的保障。商业模型的构建需要通过分析开发主体的开发目标、经济实力条件，明确开发主体在园区建设当中扮演的角色、承担的任务，选择适合的投入、收益方式，设计开发方案。

首先，明确角色及任务。

大型地产商作为园区开发主体，园区开发商、服务集成商是其扮演的基本角色，此外，开发主体还可能扮演其他角色，如产业投资商，主要负责园区开发、资产经营、产业经营等三方面任务。

作为园区开发商，承担着土地开发、项目开发的责任，根据开发目标、不同项目，确定自建、合作开发、股权投资等投入方式，通过物业出租、出售获得收益；作为服务集成商，承担着招商引资、运营管理的责任，通过平台服务、物业运营管理获得收益。作为产业投资商，通过成立基金、物业入股等形式投资产业发展，从中获得投资收益。

其次，设计开发方案。

通过调节主要影响变量以及开发时序，确定开发方案。主要影响变量指的是各种比例关系，包括各类物业比例（用于指导功能分区布局）、自主开发比例、物业租售比例、产业投资比例（适用于开发主体参与产业投资）、自主服务比例五种比例，根据开发主体的具体情况确定，核算财务收支情况；开发时序是通过合理安排近、中、远期的开发重点，实现财务长短期平衡，收益的最优化。