从项目所在区位来看，这些项目普遍位于城市的边缘地带，如南昌幸福渠项目位于南昌的二环，而上海华新镇项目位于外环以外，包河经开区项目也位于合肥的三环之外。这些地带，发展的历史并不算短，积累了大量的产业与人口。如南昌幸福渠项目中包含的昌东工业园，在90年代就已经成为南昌重要的服装企业集聚区，而包河经开区是合肥最大的汽车企业——江淮汽车最核心的产业基地。在曾经很长一段时间里，这些片区都是城市和产业辉煌的见证。然而，渐渐地，这些地区逐步丧失了过去的荣光，变成了时代的弃儿、城市的盲点、产业的废墟，无论是政府还是企业，都遗忘了这些地方，忘记了曾经这里的美好岁月，只剩下那里居住的人民在苦苦期盼新一轮美好生活的到来。

然而历史终究不会忘记这里，曾经历史辜负的，终将以某种形式得到偿还，因为城市在发展，边界却需要控制。一方面，近年来，中央三令五申控制城市的盲目扩张，“城市发展边界、生态红线、基本农田控制线”如同三道紧箍咒，指引城市向紧凑发展转型；另一方面，城市的增长半径也是有其效应边界的，当城市的通勤半径达到30公里，甚至50公里时，但通勤时间需要1个小时甚至2个小时的时候，这个城市的运行效率将大大下降。放弃增量扩张，走向存量发展，挖掘城市内部片区的潜力才是解决问题的关键。

大致在2010年左右，上海、深圳、广州等大城市率先意识到了这个问题，着手对城市内部的失落空间进行整理，开始了轰轰烈烈的“城市更新”运动，逐步放弃了增量扩张的模式，逐步转向了存量发展。近年来，这些城市纷纷提出建设用地零增长甚至负增长的发展目标。而这些原本无人问津的边缘用地，成为这一轮城市开发中的耀眼明星，承载着城市新的辉煌。以上海为例，2010年左右，上海开始了对杨浦老工业区、徐汇龙华工业区等老工业片区的改造。如今，在曾经的杨浦码头，再也听不到“下只角”的称呼，而是在老厂房改造过程中，诞生了国际时尚中心、1933等一系列上海文化新地标。杨浦也成为了上海除张江以外，承载全球科创中心职能的核心载体。而龙华工业区，早已完全脱离了工业区的面貌，如今它的名字，叫做徐汇滨江，成为上海时尚、文化、运动等新功能的代名词，集聚了西岸文化艺术示范区、西岸艺术中心、西岸艺术品保税仓库、西岸传媒港、西岸万国金融中心等一批文创项目。徐汇滨江，成为了世博会效应受益最大的片区，发展甚至超过了患得患失的世博会园区。

如今，随着城市的扩张，如贵阳、南昌等二三线城市，也逐步面临从增量发展向存量扩张的新任务。当然，与上海等一线城市相比，这些城市属于新旧动能的转换期，属于增量尚需继续、存量逐步更新的阶段。而随着城市群战略的提出，这些城市作为各自城市群的核心，是国家、资本、人才等各方聚焦的核心。一线城市存量更新的硝烟尚未散去，二、三线城市的边缘地区更新战役也将打响。本文将结合东滩顾问近年来在一二线城市的边缘地区更新项目实践，初窥边缘地区振兴的门径。

一、特征：边缘地区的普遍现状

 1、要素混杂，属于已经贬值的城市存量资产  

在东滩实践的项目中发现，城市边缘地区最大的特征，并不像城市远郊土地那样，是一块净地，而是已经集聚了诸多的城市功能，只是这些功能属于城市较为落后，甚至逐步淘汰的产业。往往这些片区要素十分复杂，都体现外来人口众多，城中村、旧厂区杂糅，产权不清晰，改造难度较大的特征。

例如，上海的华新镇，主导产业以低端加工业和物流仓储业为主，在上海工业用地转型的背景下，这些产业正逐步迁出。然而，迁入的产业并没有体现其高端价值，更多的是看重华新镇靠近虹桥的区位，将厂房运作为快递仓库。然而，这些物流车辆进进出出，不但没有带来更大的税收和经济利益，反而为片区增加了交通拥堵与安全隐患，而快递业对当地税收的贡献，甚至还不如以前的工业。

 2、动力缺失，属于城市发展中的盲区  

而这些项目，之所以被边缘，倍感失落，很重要的原因是属于不在目前城市的主要发展方向。因为不属于主要发展方向，所以难以获得市里甚至省里的重大投资、重点项目支持，也就难以获得转型时机。

例如，东滩顾问曾经帮南昌幸福渠做过好几轮规划，但通过这几年的观察，发现几年来几乎没有太大改善。43平方公里范围，多年来都拍不出一块地。南昌市政府为打造幸福渠流域专门成立了一家政府平台公司，然后这几年来，除了进行了水系治理和部分道路建设，其他变化微乎其微。其核心原因在于，南昌近年来主要的发展方向，以跨江发展为主，先是红谷滩，后来又搞了九龙湖，现在又在北面建设赣江新区。一直以来，幸福渠板块都没有获得足够的重视。

目前南昌中心城区“一横两纵”解构

另一个典型的例子是包河经开区，包河经开区位于安徽未来的国家级新区——滨湖新区之内，还紧邻高铁站与合肥港，看上去一切都很美。但由于在区位上偏离老城—滨湖的核心发展轴线，以工业为主的产业结构又与滨湖目前正在发展的几大核心产业，如金融、文化旅游、现代服务相去甚远，导致多年来一直在滨湖新区内处于被忽视的状态，甚至一个排名全省前三的省级开发区面临被整并的危机。

发展动力的缺失，但从指标上看上去还行，导致这些片区在城市如火如荼的建设中越来越沉默，处于失语状态。而这种失语，又导致上级政府难以听到这些地方发出的声音。

 3、风貌失调，属于大城市光鲜外衣下的补丁  

可以想象，这些片区对外既不属于城市重点发展的板块，对内各种低端要素交织杂糅，密度较大，城市面貌必然较差。而一个城市或片区面貌最核心的展示，往往是通过公共空间呈现的，比如上海黄浦区的外滩、杨浦的新江湾、嘉定的紫气东来等等。而这些公共空间的展示，往往既需要较大的上级层面的支持， 更需要强大的城市精细管理能力来支撑，这也是城市边缘地区最缺乏的。

而城市面貌的落后，将使这个片区进一步丧失吸引力与活力，逐渐背离城市发展的阳光，遁入城市的阴暗面。

二、价值：“美好生活”从这里起步

 1、政治意义，中国新型城镇化关注的核心地区  

2014年，国务院发布了国家新型城镇化规划。在新型城镇化中，重点关注了3个“1亿人”，一个是实现一亿棚户区改造；一个是实现一亿农民在城镇落户，还有一个是实现中西部地区就近城镇化。也就是从这一年开始，棚户区改造正式成为国家力推的核心工程，从国家到地方给予了无数的政策支持。

2017年，在19大的发展报告中，重点强调了中国社会的基本矛盾已经从“人民日益增长的物质文化需要和落后的社会生产之间的矛盾”转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

而在这个过程中可以发现，中国未来城市化的发展，必然将集中于城市群的核心。而这些城市群核心城市中的中央活动区部分，不光是上海的陆家嘴，北京的朝阳CBD，广州的珠江新城，乃至二线城市，如成都的天府新区，武汉的东湖核心区，杭州的滨江新区；从某种意义上，这些地区，跟世界著名城市区比，如东京银座、巴黎拉德芳斯等，也未必落后多少，可谓真正诠释了什么叫民族自信。然而，在这些城市的边缘，仍然存在一些地区，这里失业人口聚集，产业发展停滞，突然被冻结在历史的某个时间点之中。这些地区，在繁华的都市与高房价背后，默默承载着大量的服务人口。解决这些地区的发展难题，即使解决城市内部棚户区改造的问题，也是为外来人口进入城市提供低成本的生活和创业成本，可谓是“决战3亿人”的重点空间。解决了这些片区的发展问题，正是为了实现这3亿人的“幸福美好生活”。

 2、城市意义，未来城市新兴功能发展的核心地区  

城市的发展，三十年河东，三十年河西。短暂的失落，并不意味着永恒的衰退。作为城市曾经的重要功能片区，这些边缘地区必然在城市发展的某个重要时刻发挥了重要的作用，只是因为在特定历史时期，作用发生了变化而导致衰落，比如一些重要的工业区在进入后工业化时代发生的危机。一旦进入历史的某个时期，他的区位突然变得重要，或者工业化时代留下的某些遗产突然得到某种认可，这个片区又将赢来新的发展机遇。

例如，曼切斯特的索尔福德码头，本来是英国工业化时期的重要交通枢纽，却在二战后进入了衰退期。然而，随着滨水区价值的提升，城市回归滨水，索尔福德码头通过包装与策划，重新成为英国重要的媒体之城。助推其转型成功的，不仅仅是滨水景观的提升，也不仅仅是多方资本力量的介入，老码头本身所代表的工业文明，本身就是曼切斯特乃至大不列颠帝国最重要的文化与历史记忆。这种历史元素，对于急于在当今世界寻找自己定位的英国，尤为重要与珍贵。维多利亚黄金时代开始积淀的文化，成为英国这个有些落寞的老牌帝国傲立于世的重要资本。索尔福德码头所特有的“蒸汽朋克”元素，恰恰符合后现代主义的文化需求。

而在中国，边缘地区的新兴功能孵化通常呈现出两个重要特征。

第一，老工业区逐步向创意文化园区转型已成为常态。这也是因为工业建筑的大空间、低成本恰恰符合了创意经济的根本诉求。在东滩所参与的包河经开区项目中，许多文化创意企业已经开始租用这些废弃的厂房，例如这里一家生产佛像的企业——中粤金属几乎承包了安徽一半地区的佛像制作。而当地政府也开始有意识的利用这一趋势，引入了中国建筑集团，强化以建筑设计作为主要主导方向，在空间载体上突出旧厂房利用与新兴楼宇建设相结合，满足不同层级的建筑设计企业需求，力求打造安徽最重要的设计产业集群。

第二，边缘地区逐步成为创新型产业的集聚区。目前，随着第四次工业革命的开展，以互联网+和智能制造为代表的产业创新在国内方兴未艾，而这些创新活动，大多只能发生在城市群的核心。然而与此相悖的一个现象是，这些对城市发展重要意义不亚于金融、商务等现代服务业功能的重要活动，却在城市中心版图内难以找到合适的生存空间，以至于很多城市不得不在城市远郊地区开辟产业新城。但这些产业新城位置太远，不能满足这些创新人才所需要丰富多彩的城市生活与服务需要。而恰恰是这些城市边缘地区，既相对靠近城市中心区，又存在较大的升级改造可能性，成为创新活动的重要载体。此外，这些边缘地区常常以工业用地形式存在，在目前中国大城市的都市工业用地转型过程中，工业用地常常成为争夺的重心。一方面，因为工业用地地价相对较低；另一方面，在后工业化时代对于工业用地如何利用，各地都开展了相应的制度探索，如深圳的“工改工”政策，上海的工业用地转型政策等等。其实这样的现象不仅是在国内，在美国纽约，“硅巷”已经成为重要的创新中心，很重要一个原因就是“硅巷”是纽约中心城区为数不多的几片工业用地。

 3、市场意义，忽略的片区有助于社会资本实现整体开发  

边缘地区面积较大，有的地区多达几十平方公里，这在主城区是难以想象的。而发展的滞后，通常意味着当地的政府管理机构难以处理当前纷繁复杂的局面。这为开发商们提供了难得的土地储备与发展机遇。而近年来，PPP模式的广泛推广，无疑又为社会资本方参与城市开发提供了广阔的舞台。

而近年来的国内顶级房地产开发商，在新形势的逼迫下，已经逐步摆脱了“纯住宅建造者”的传统形象，开始向城市综合开发转型。例如，绿地频频与国内各类医疗康养机构暗送秋波；融创今年动作频频，连续收购了万达文旅以及乐视等优势文旅资产；碧桂园大力开发科技小镇，招引各类具有较强科研能力的博士加盟；就连以前最纯粹的房地产开发商万科，也提出了“城市综合服务配套商”的口号，一方面出手收购普洛斯，一方面在海外投资了约10多个孵化器；更不用提号称产业新城引领者的华夏幸福，目前在国内开发商的排名中也是节节攀升。

通过政企合作，能够为边缘地区开发破局提供新的舞台。一方面，政府通过引入社会资本，能够完全打破以往的沉闷格局，开发商凭借其资金募集、工作效率、市场化运作方面的突出能力，无论是拆迁安置、旧工业区补偿谈判、公共设施建设、产业资源导入、地标建筑打造等方面，都发挥着重要的作用。而开发商凭借与政府合作，有利于其在城市相对中心的位置获得大片的土地资源。这对于双方来说，无疑是能实现共赢的。

在东滩顾问的实践中发现，开发商确实对于这些边缘用地有着浓厚的兴趣。例如，融创在贵阳已经与经开区就3万亩土地达成合作意向。这3万亩土地，其中有很多都是待改造的工业用地。融创不仅需要为政府引入欧比克这样的国内顶级企业，还需要利用自身的乐视等资源打造影视主题乐园，包括引入贵阳本地最好的医院及学校资源并负责代建。在建设完成后，融创需要将建设的10%产业用地还给政府。通过这样的合作模式，不仅融创获得了大量的土地储备，政府也通过顶级产业资源的引入、公共设施和环境的打造实现了片区振兴的目标。

三、策略：构筑“美好生活”的画卷

 1、起笔，注重开发时机的把握  

例如，上海在徐汇滨江开发的过程中（原龙华工业园），重要的是把握住了世博会的机遇。徐汇滨江作为世博会会址隔岸相望的地块，为了保证世博会参观者有一个良好的隔江景观，从滨江景观打造开始，逐步对原工业区进行改造升级，成为既新天地之后，上海新的时尚地标。

在东滩近期从事的这些边缘地区开发项目里，有很多也是因为有新的发展机遇，开始了新一轮的规划调整和开发建设。例如，幸福渠项目之所以重新开始新的概念策划，源于在幸福渠的东南侧，南昌新的高铁枢纽——南昌东站开建。这样的重大基础设施项目，不仅对幸福渠流域43平方公里，对于南昌整个城市结构，也必将起到深远的影响。

除此之外，还包括包河经开区项目，之所以需要开展新一轮的产业策划，也是和其面临的形势密不可分的。一方面，因为包河经开区成为了长江经济带33个转型升级示范区之一，这也是合肥唯一，包河经开区一时风头无两，又开始成为合肥申报未来科技城的核心节点，俨然有与合肥高新区、经开区并驾齐驱的态势；另一方面，合肥的高铁站合肥南站正式启用，而滨湖新区也进入了国家的申报流程，包河经开区也需要借势取得发展机遇。

 2、勾形，强化各方资本力量的运用  

城市边缘地区的发展，不仅仅是某一方的投入，而是各级政府、社会资本方、原有产权业主、原住民等各方势力博弈的结果。因此，通过合理的模式设计，打造一个各方资本均能获利的开发模式至关重要。

第一，需要关注政府层面的模式转型。例如政企分开，国有的平台公司强化与社会资本的合作，作为政府出资方对于社会资本方的行为进行有效监管。而政府强化服务职能，实现“一站式”服务满足投资者需求。在转型引导的方面，需要刚柔并济，刚性约束与柔性约束并存。刚性约束可采用负面清单机制，不仅仅针对新增企业，对于园区原有企业也要以负面清单形式进行约束，对于不符合园区发展方向的落后企业坚决清退。在柔性约束方面，更多采用基金引导方式，建立母基金，引导社会资本跟投，这里面可针对产业升级、城市更新等不同目的设立形式不一的基金。例如，曼切斯特在更新过程中设置了专门的公司（UDCs，RDAs，EPs）。城市开发公司（UDCs：Urban Development Corporations）是1980年代英国政府在推进城市更新过程中所采用的标志性措施，它作为独立于政府之外专门负责城市开发的机构，在城市内部划定的特定区域内拥有规划许可权。城市开发公司被授权可强制购买土地从而获得区位重要、价值稀缺或规模成片的土地用于开发；同时也被准许向私人机构提供资助，并在划定的区域内负责基础设施建设。这些措施有利于取得私人及利益相关者的信任，从而吸引资本的介入。与之类似，1990年代的城市更新机构（URAs：Urban Regeneration Agency）和英国伙伴公司（EPs：English Partnerships）也发挥了同样的功效。

第二，需要关注对存量资本的尊重。以上海为例，上海之所以在老工业基地内诞生了众多的文化创意产业园区，就是因为这些工业基地很多都是一些国企，甚至是央企，地方政府很难触动其利益。双方博弈的结果就是在工业外迁之后维持现状不变，而一些艺术家在其中发现了机会，最后形成了三赢的效果。政府在不花大代价搬迁的情况下引入了合适的产业，原有业主在保持土地的同时也获得了一定的租金收益，而这些艺术家和艺术机构也找到了相对低成本的创作和展示空间。

第三，需要合理的运用政策资金。如抓住PPP/棚户区改造/城市双修的政策窗口期，获得更多的政策资金支持。

 3、点朱，以公共空间开发打造片区品牌  

边缘地区环境面貌的落后是导致其难以吸引投资者关注的重要原因。而这些边缘地区与新城不同，其已有的较高开发强度导致难以对整个片区进行重新规划和打造。

因此，对于边缘地区，重要的手段就是对片区内的滨水片区、重要绿地进行重点打造，作为片区形象的重要展示，作为样板和示范地区，重塑形象和品牌。

例如，徐汇滨江的核心就是开发了滨江片区，进行了精心设计。打造体育运动公园，将原来的码头塔吊精心设计为重要的景观节点。通过滨江公园的打造，不仅树立了徐汇滨江这一上海新品牌，也带动了周边的房地产开发。

在幸福渠项目开发中，很重要的策略就是沿幸福渠主干渠以幸福和家文化的主题打造5大公园，分别赋予婚庆、亲子、养老、运动等主题，成为南昌东侧的城市中央公园。与徐汇滨江一样，幸福渠这个名字，即是指的这个公园，也是整个区域的代指。

在包河经开区项目规划过程中，我们很重要的一个策划思路就是对于原骆岗机场地块的利用。各方对于这个地块提出很多设想，如通航公园、科技创新公园等，但无论如何，在保留机场记忆的前提下建设一个城市中心公园，都是不变的主题。

 4、绘彩，强化新兴产业力量的注入  

在边缘地区开发中，科研产业、现代服务业、创意产业等新兴产业的注入是关键，这是赋予片区生机与活力的重要引擎。

例如，包河经开区转型升级的一个重要策略，就是强化新兴产业的引入。

一是强化传统优势汽车产业。通过强化新能源以及无人驾驶技术，进一步巩固优势市场，目前江淮牵手蔚来汽车，将包河经开区作为中国新一代神车的重要生产基地。

二是通过培训机构和科研机构的引入。培育智能制造、电子信息等新兴产业。目前，包河经开区已经引入甲骨文、微软研究院等机构，重点是在于培训相关的人才，科研方面，目前已引入合工大智能研究院、合肥能源研究院等研究机构，目前还在和华为研究中心等进行谈判，还希望能够将一些国家重大科学装置引入包河。包河经开区对于科研机构，已经到了求贤若渴的程度，甚至将管委会的办公楼无偿的供合工大智能研究院使用，自己搬到了一个临时建筑中办公。

三是强化现代服务业的培育。一方面引入上海的长海医院，发展大健康产业；另一方面强化检验检测和建筑设计两大服务业产业集群，目前已经成为省级的文化创意产业示范区。

 5、收势，注重市场与公共利益的平衡  

边缘地区的开发，最重要的目的并不是获得土地价值的提升，最核心的是实现经济、社会、生态效益的结合，尤其是实现社会效益的最大化，切实解决3亿人的问题。

因此，在开发模式的设计上，无论是3P模式也好，还是社会资本方为政府代建相应设施也好，其重点都应该关注原住民利益的提升。例如，贵阳在城市开发过程中，市委书记提出了“三变”的口号，通过“资源变资产、农民变股民、资金变股金”的模式，将当地的原住民作为城市开发的重要参与者。通过共同参与建设、共享开发利益，实现当地居民在居住改善、就业打造以及持续获得经营性收入。目前，这一模式，已经成为贵阳城市开发，尤其是城市边缘地区以及城郊地区开发的重要原则。

市化的大潮滚滚而来，有些地区成为了这个时代的弄潮儿，有些边缘地区则淹没在了新一轮城市升级的浪潮里，失去了往日的荣光。在全民创造美好生活的年代，如何为这些城市的“失落型”地区重振辉煌，重塑幸福美好生活的画卷，将是中国城市化走向下半场的重要课题。这一历史使命，不仅是政府公信力的重要体现，更在城市存量资产激活的过程中孕育着重大的市场化商机，值得关注与期待。