我国开发区的建设和园区经济的崛起，得益于持续30 多年的国际产业转移浪潮和国内改革开放战略。上世纪70 年代末，国际经济陷入滞胀困境，国际产业资本急需大量优质廉价劳动力来重振全球制造业，中国改革开放打开国门后，廉价的土地、劳动力要素资源焕发出巨大优势。

在“‘出口导向’+‘投资拉动’”双轮驱动的宏观经济战略下，全国各地兴起开发区热，以追求经济总量和产业规模为诉求，跑马圈地进行园区载体建设，竞相争夺客商资源，在壮大了我国产业经济实力、完善了工业生产体系，培养了产业工人队伍的同时，也滋生了“效益低下、污染严重”等诸多问题。单就产业层面而言，最大的问题莫过于“有企业集聚而无产业集群”，只是简单加工企业的数量堆积。

当前世界经济正在进行重塑和调整，高端制造业回流、低端制造业面临后发经济体挤压，国内土地、劳动力成本优势不再，迫使我国经济不得不走向转型与升级，由“工业经济”走向“服务经济”，“‘自主创新’+‘培育内需’”成为摆脱过去出口依赖型增长方式的必由之路。产业园区作为我国经济的先锋阵地，产业结构必须由低端向高端、由劳动密集型向技术密集型升级，以培育产业竞争力为价值，开始精耕细作的“二次创业”。

产业园区的内外发展形势变化，必将敦促园区开发运营主体的角色进行相应变化和升级，无论是作为政府派出机构的管委会，还是进入产业地产领域的开发商，概莫能外。

早年的产业园区开发运营者只需扮演好“懂企业需求”的“园区管家”角色，为园区企业提供“完善的基础设施配套、高效的行政管理服务和基础的物业管理服务”。新时期的产业园区开发运营者在当好园区企业保姆式管家的同时，还需要扮演好“懂产业规律”的“产业专家”角色，为园区企业发展提供专业增值服务、为园区产业培育打造专业发展环境。专注的重点在于“产业运营”而非“地产开发”，其核心价值体现在如何为实体经济服务，深刻理解园区的“产业链、产业价值链”，剖析产业发展需求，集成专业资源要素，创新专业服务模式，为园区产业打造高效的服务软环境。

作为园区开发运营主体，无论是政府主导下的管委会或开发公司，还是产业地产开发商，都应不仅补上“园区管家”的课，更要着力向成为“产业专家”迈进。作为园区管家，在打造高品质公共基础设施环境的基础上，要从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步增加和提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区向复合型、综合性的功能节点、城市节点转型，构建产业、人气、城市化水平良性循环，形成产城融合的良好局面；作为产业专家，要转变以地产租售变现为唯一收入的商业模式，加大房地产之外的收入比重（国际比较成熟的产业园，房地产收入只占40%，产业投资收入占40%，其他为服务收入），积极围绕产业发展所需的技术、资本、市场等关键环节，搭建功能服务体系，为园区企业提供信息、研发、金融、采购、品牌宣传、公共关系、市场渠道等多元化服务。