园区定位是产业园区开发的首要问题，决定了产业园区项目的发展方向，精准定位是产品规划的前提和产业招商的基础。在当前经济发展放缓、产业投资遇冷的大环境下，包括创业投资、产业转移、企业扩张、成果转化等在内的各种客商来源，都变得更加不确定，进行精准定位变得更加困难。在东滩智库看来，园区定位的“准”体现在功能定位、市场定位和产业定位三个层面，遵循一定的逻辑方法有助于确立更合适的定位。

一、产业园区的功能定位

功能定位是从园区空间的使用价值来说的，一般可分为生产制造、研发办公、创业孵化、企业总部、销售服务、仓储物流等主要功能。园区的功能定位，在很大程度上决定了园区的物业形态，包括产品类型、产品组合、业态配比等。园区的功能定位首先取决于区位选址和土地性质，其次来源于市场供需的研判和地方政府的规划要求。对于同一园区项目，不同人可能提出不同的功能定位，相应地园区运营的最后结果可能大相径庭。

下面我们结合鄂州泽林智能交通产业园项目做些分析，这个项目选址在鄂州花湖机场临空范围下的泽林镇，主要依托国内第一个货运主题的临空经济区建设以及大武汉的产业外溢效应。在项目调研过程中，我们对鄂州的竞品园区进行了较多的调研。葛店开发区是鄂州距离武汉城区最近的开发区，地处武汉产业向鄂州外迁的第一站，在此布局的产业园区项目比较多。

我们选取光谷联合科技城和双创谷产业园两个项目做个对比分析，前者主打标准厂房类产品，后者主打高端研发办公类产品。双创谷产业园一期建设10余栋独栋花园研发办公楼，去化率只有30%左右，仅中国移动购入四栋作为区域办公总部。而光谷联合科技城项目启动区的主力产品为3层半的双拼框架结构厂房和独栋框架结构厂房，目前一二期产品去化率接近100%，入驻企业涉及光电信息、智能制造、新材料、生物医药等产业领域。截止2021年底，园区已入驻企业80余家，90%的企业来自武汉。这个项目直接瞄准武汉向外转移的研发制造类中小企业，功能定位比较准，启动区开发很成功。

二、产业园区的市场定位

市场定位是园区功能定位的进一步细化，主要通过市场客群的分析进行客户画像，以指导园区的营销招商工作。就一般的园区项目来说，我们采用的市场定位方法就是三圈层市场分析法。

一是本地市场分析，对项目周边方圆10-20公里范围内的新增企业数据样本、存量企业样本进行梳理，挖掘本地潜在市场客群。绝大多数园区项目以本地市场或根据地市场的客群为主，因为企业的外迁成本是很高的。二是周边市场分析，主要研究项目周边大都市的企业数据样本，分析企业投资动态，挖掘大都市产业转移、产能扩张的市场机会。三是外部市场分析，研究国内大型区域产业转移趋势和特征，研判大都市圈承接的产业转移的机会，挖掘外部市场潜力。从项目区位来看，所在城市的产业集聚效应很重要，越靠近高能级城市的园区项目，外部的客群越多，项目所在城市的窗口效应越强，外部的客群越多。

我们以鄂州泽林智能交通产业园项目为例，这个项目的市场定位分为三个圈层展开。因为鄂州与武汉的同城化发展，本项目的重点市场聚焦在大武汉产业外溢上，重点招引武汉的上下游配套企业布局机会、企业扩张型布局机会，重点关注武汉相关科技成果转化的产业化项目布局机会；本地市场作为主要市场，重点招引临空经济区七个乡镇范围内、鄂州市区的存量企业等搬迁、改善性布局机会；外部市场方面，主要考虑长三角、珠三角地区的产业转移、区域布局类企业，作为机会市场。

三、产业园区的产业定位

产业定位决定了园区为“谁”而建，重点考虑这些企业的空间需求，将影响到园区的产品设计、公建配套和招商引资工作。在产业定位方面，关键点是如何定准产业，产业定的太泛，园区没有竞争力，产业定的太窄，市场客群受限，都会影响招商去化。这个度很难把握，很多园区并不重视产业定位，主要基于市场客群分析规划建设园区，结果在产业招商中错失了很多高质量客户，因为单元面积、层高承重、公建配套等不完全匹配。现在，已有很多园区主动选择特色产业园模式，聚焦特定产业需求打造极致的物业产品。

关于产业定位，东滩智库也有一套定位方法论，我们从产业的吸引力和可行性两方面设计了7个维度指标，分别为产业前景、产业政策、产业属性、产业格局、产业组织、本地基础与布局、本地的投资动态，一般是经过7个维度分析后进行综合评价打分，评分高的作为优先考虑的细分产业。

这7个维度指标，每一个维度都有相应的评价标准，比如产业前景方面优选产业前景好、行业景气度高、市场规模足够大的产业；产业政策方面优选符合政策导向、政策支持力度大的产业，这块要分析政策对行业的影响、分析政策鼓励的细则；产业属性方面分析产业的典型特征，包括产品类别、产业链的地位、盈利水平、行业壁垒等，产业链的地位和盈利水平，直接影响企业的支付能力和税收情况；产业格局方面主要分析行业集中度和创新创业活跃度，行业集中度低、创新创业活跃的产业容易招商；产业组织方面主要分析产业的区域集中度，以及背后的企业选址逻辑。最后两个维度指标，主要是结合项目所在地的市场情况进行分析，包括本地的产业发展条件、本地的产业布局以及近几年典型的投资案例情况，这在很大程度上决定了产业定位的可行性。