本期导读：

产业地产开发热潮

园区开发模型的几个特性

园区开发模型——可复制的产业地产模式

案例借鉴：天安龙岗数码新城

※动态资讯※

产业地产开发热潮正在改变着传统的园区开发模式。受国家产业结构优化升级及对住宅市场的调控的影响，产业地产迎来了利好的发展机遇。传统的房地产开发商为实现企业的转型和发展，纷纷在全国范围内展开战略布局，“目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产。”如深圳天安数码城集团在全国13个城市布局了天安数码城项目，联东集团在全国7个城市开发运营12个联东U谷产业园项目。

※主题解析※

随着对专业化要求的加深，企业已经成为园区开发运营的关键主体，从开发主体的利益以及园区发展的趋势出发，探寻一种可复制的园区开发模型，成为新的时代背景下产业地产开发模式。产业园区的开发模型应该具有以下几个特性：

混合化。企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

精细化。以往政府主导园区有着天然的政策优势，园区更多受外力驱动发展。动辄几十万亩的土地开发、追求“数字”政绩体制制约下，传统的园区开发普遍表现为产业结构“大而全”式的粗放发展。随着政策优势影响的下降，要获得比较竞争力则需要来自产业、服务、文化等园区内力驱动，同时，土地面积规模也达不到过去的规模，这些都对园区开发提出了精细化开发的要求。

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节成为主导；功能分区的规划更为细致，物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体；开发商为园区提供的服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全套管家式的服务体系。

复制性。对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国范围内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业发展模式。

※主题观点※

园区开发模型——可复制的产业地产模式

随着产业分工专业化的不断加深，产业聚焦化的特征也愈加明显，不仅表现为产业门类聚焦，而且在产业链环节上也呈现更为纯粹的趋势。这种聚焦使得更为深入、细化、有针对性的探索产业发展需求成为可能，同时为构建模型化的开发模式带了可能。

一、构建主题性产业引擎

聚焦的主题性产业无可厚非是园区的核心引擎，战略新兴产业成为产业地产发展的热点。从产业门类来看，十八大的召开进一步指出要优化产业结构、促进区域协调发展，生物、互联网、新能源等战略性新兴产业发展迅猛；从产业链环节来看，高新技术产业的研发、设计环节以占地规模小、附加值高、污染小等特点，更有利于开发商高效利用土地价值，因此受到产业地产的追捧。

从东滩顾问运作的项目实例来看，华夏幸福基业固安工业园的肽谷生物医药科学园将产业明确聚焦在生物医药的药物研发环节，大丰汽车2.5产业园聚焦汽车检测服务及研发设计环节作为聚焦产业，都体现了产业聚焦化及高端化的特点。

二、产业地产的“空间模型”

空间模型解决的是产业园区的各种要素资源、功能服务必不可少的载体表现问题。不仅包含传统的产业空间结构、功能分区布局、项目设置等问题，更为重要的是在立足于开发主体专业化的角色特点基础，提出空间体系的概念以及标准化功能分区配比。

首先，依据园区、产业的载体需求，结合具体的开发理念，将空间解构成立体的、复合的空间体系。空间体系的构建既能体现功能性又能体现特色。就基础空间而言，物理空间、虚拟空间、文化空间是现代园区开发必不可少的三大空间。首先，物理空间最为基础，是承载园区产业、生活的硬件空间载体，如厂房、实验室、住宅、酒店等，需要结合不同的产业需求、入住人员的层次特点打造，着力体现专业化；其次，虚拟空间是现代化园区不可或缺的载体，依托互联网及智能化技术的发展，实现园区对内对外沟通的信息化、网络化、智能化，如数据网、商务网、一卡通等。最后，文化空间越来越成为重要的一环，一流的园区通常都有着自己的精神理念，特别是对于科技性园区来讲，通过相应的空间表现形式营造独特的文化氛围是体现园区特色的重要要素，如主题广场、雕塑群、图书馆、规划馆等。

除了上述三大基本的空间，根据具体的需求，可以增加或突出其他的空间，构建更为符合实际要求的空间。

其次，标准化产业区与配套区的分区功能配比。总结国内外科技园区的数据，容积率通常在1-1.5之间，配套区域产业区建筑面积比例约为1:1，其中配套区包含生活区、商业区、商务区，建筑面积比例约为2:1:1，产业区通常包含研发孵化区及产业化区，孵化区建筑面积比例一般在40%以上。功能配比需要结合园区的开发定位以及区域周边条件进行实际调整，例如，周边紧邻或者规划建设大规的模社区、生活配套服务设施的，应适当降低园区配套区的配比。

三、产业地产的“能力模型”

能力模型是围绕影响园区产业发展的关键成功因素构建的服务能力体系，是构筑园区核心优势的关键，需要通过系统的方法，特别是需要在对产业有较为深入的理解的基础上，归纳总结出影响产业发展以及园区，发展的关键服务能力。具体方法可以通过案例分析、调研访谈等，同时结合园区的实际、特殊需求进行适当的调整。

一般说来，对于科技园区，技术、人才、资金、转化、推广都是必不可少的关键成功因素，因此，从这几方面入手，园区的服务能力模型构建起完善的技术支持能力、人才集聚能力、资金运营能力、商业转化能力以及园区推广能力服务体系，是必备的基础。对于具体的园区，可以根据需求进行相应的调整，比如增加知识产权保护服务能力、政府资源能力等特色化的服务能力。

每个能力之间彼此的侧重点不同，相对独立，又相互影响。构建的策略也有多种方式，可以几种能力相互平行，也可以以根据具体的情况，将某一或某几个能力进行突出，其他能力围绕核心能力构建。

技术支持能力的构建重点在于技术平台体系，需要深入发掘细分产业关键环节技术需求，通过自建、招引、共享等方式搭建专业化、链条化的支撑平台体系。

资金运营能力的构建重点在于资金的募集和运作机制，招引多元主体的资本真正进入园区，完善借贷、投资服务中介环境，创新回笼机制，构建起“投进来、用起来、回得来”的高效的资金运营体系。

人才集聚能力的构建重点是人才服务体系，通过分析主题产业所需的人才类型及层次结构，对接各类人才的层次化需求，通过人才吸纳、人才培训、人才安置服务体系的构建，搭建起“引得进、留得住”人才集聚能力。

商业转化能力的构建重点在于科研成果交易平台的构建，通过集聚技术交易领域所需的评估、认证、监管、审计、知识产权保护等科技中介机构，搭建起对接技术供给方和需求方高效率、安全的商业转化通道，实现科研成果“自由进出”。

园区推广能力构建重点在于品牌树的建立，树立业内园区品牌、产业品牌、企业品牌，通过多种媒体形式、营销活动，面向客商、人才、行业组织，系统化的构建知名度和影响力。

四、产业地产的“商业模型”

商业模型是解决园区开发主体的资金治理问题，实现收益最优化，确保园区可持续运作的保障。商业模型的构建需要通过分析开发主体的开发目标、经济实力条件，明确开发主体在园区建设当中扮演的角色、承担的任务，选择适合的投入、收益方式，设计开发方案。

首先，明确角色及任务。大型地产商作为园区开发主体，园区开发商、服务集成商是其扮演的基本角色，此外，开发主体还可能扮演其他角色，如产业投资商，主要负责园区开发、资产经营、产业经营等三方面任务。

作为园区开发商，承担着土地开发、项目开发的责任，根据开发目标、不同项目，确定自建、合作开发、股权投资等投入方式，通过物业出租、出售获得收益；作为服务集成商，承担着招商引资、运营管理的责任，通过平台服务、物业运营管理获得收益。作为产业投资商，通过成立基金、物业入股等形式投资产业发展，从中获得投资收益。

其次，设计开发方案。通过调节主要影响变量以及开发时序，确定开发方案。主要影响变量指的是各种比例关系，包括各类物业比例（用于指导功能分区布局）、自主开发比例、物业租售比例、产业投资比例（适用于开发主体参与产业投资）、自主服务比例五种比例，根据开发主体的具体情况确定，核算财务收支情况；开发时序是通过合理安排近、中、远期的开发重点，实现财务长短期平衡，收益的最优化。

※案例借鉴※

天安龙岗数码新城

一、园区概况

天安龙岗数码新城是由由深圳天安数码城有限公司全资控股的深圳市龙岗数码新城有限公司开发运营，是以“天安数码城模式”为标准的专业科技园区。位于莞深惠城际中心——深圳龙岗区的核心区域，于2005年开始建设，是承担深圳未来愿景与实现城市功能定位的重要建设项目。园区占地12万平方米，规划建筑面积36万平方米，总投资超过15亿元。目前，一、二期建筑面积17.8万平方米已全部投入使用，2011年园区共注册企业176家，其中包括2家上市企业和8家拟上市企业，年产值已超过80亿元，入园企业取得各类专利技术成果1400多项，引进高素质人才6000余人。规划建成后可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，年高新技术产品产值可达400亿。

二、产业发展

园区重点集聚创新科技、创意、金融服务、专业服务机构，聚焦发展中小民营科技企业总部基地。

目前天安龙岗数码新城项目一期、二期已投入运营，（建筑面积共计16.6万平方米）现已聚集了深圳市高新投、深圳市地铁三号线、东进通讯、励得数码、益心达医学、时代电子、美途科技、深赛尔实业、国际物流、亚泰光电、华工激光、任子行网络、兴电科技、金迈克精密科技、灵讯达实业等高新技术企业为代表的各类科技企业。

三、空间建设

天安数码城为企业提供高品质、专业的研发办公空间，为创意企业提供多层次、生态的景观空间，激发创意灵感，如绿色office、屋顶花园；国际化概念的配套服务空间，如blox-Mini商业街区；现代化的虚拟空间，如数字化办事大厅等。

在业态分布上天安数码城也形成了比较合理的物业配比结构。产业属于研发型物业，科技研发或创意产业为主体客户，研发物业达到60%-70%；另外，要解决一部分园区企业里面的白领或是研发人员的居住要求，住宅物业占到20%-25%，便利性商业配套一般占10%-15%。

四、能力建设

天安数码城集团经过多年的园区开发运营，已经形成了系统的服务运营理念和模式。园区围绕中小型企业，构建完善的高成长企业服务体系，包括政府支持平台、产业链平台、生态环境平台、商务平台以及交流平台。

天安数码城已经与多家企业和机构形成了稳定的合作伙伴关系，服务于每个天安数码城项目。包括与东方富海、UA融易贷以及银行、担保等金融机构搭建的投融资平台；与清华天安、中国移动、中国联通、中国电信搭建的数字化服务平台；与国家级创业服务中心、国家级科技企业孵化器、政企服务中心、公共软件服务平台、知识产权工作站、孵化器协会、社区工作站、天安派出所搭建的公共服务平台；联合17家商业银行、26家餐饮、2家超市、4家24小时便利店、幼儿园、社区医院搭建的商务配套平台；以及天安物业、智客会、天安商会、企业家会所、数码会议室、天安经纪等品牌专业配套平台。

五、商业运营

天安数码城产业地产区别于传统的住宅地产，主要有三个方面投资回报的组合。

首先，保证一定比例的物业出售。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设，只是产业地产的产品类型更为丰富，面对的客户主要是企业。总部楼、产业大厦、研发大厦等产品，也会有部分直接销售。

第二，持有一部分物业用来出租，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。

第三，用各种方式将投资的中小企业资本化，实现新的增长。