本期导读：

特色小镇相关资讯

科技小镇的发展演进

科技小镇的选择与攻坚

案例链接：杭州梦想小镇

※动态资讯※

2017年2月8日，国家发展和改革委员会联合国家开发银行发布了《关于开发性金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》，将发挥资本市场在脱贫攻坚中的积极作用，盘活贫困地区特色资产资源，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。特别是通过多种类型的PPP模式，引入大型企业参与投资，引导社会资本广泛参与。

意见提出：“积极推动开展土地、资金等多种形式的股份合作，在有条件的地区，探索将“三资”（农村集体资金、资产和资源）、承包土地经营权、农民住房财产权和集体收益分配权资本化，建立和完善利益联结机制，保障贫困人口在产业发展中获得合理、稳定的收益，并实现城乡劳动力、土地、资本和创新要素高效配置。”

“支持基础设施、公共服务设施和生态环境建设，包括但不限于土地及房屋的征收、拆迁和补偿……；支持各类产业发展的配套设施建设，包括但不限于标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设；其他促进特色产业发展的配套基础设施建设。”

※主题解析※

科技进步并不是大城市的专利，在欧美国家，众多top500公司在小镇建业扎根，IBM总部在阿蒙克、Apple总部在库比蒂诺、微软总部在雷德蒙德、GE总部在费尔菲尔德……这些地方从空间形态、人口集聚上相当于一个个小镇，在美国硅谷一带有很多科技小镇，纽约、西雅图、底特律、芝加哥等地都有这样的科技小镇或技术小镇。

在中国，特色小镇的建设浪潮兴起后，很多地方围绕一两个具有较好基础的新兴产业规划建设产业小镇，打造科技与文化融合发展的科技型小镇。浙江省最早的一批特色小镇中就有云栖小镇、梦想小镇、基金小镇、江干汀兰智慧小镇等，产业小镇正在展示出小镇科技的强大希望。

※主题观点※

科技小镇的开发模式和运营策略

相比前些年对于文旅地产的热情，近两年借势特色小镇的热潮，地产大咖们纷纷落子科技小镇。

碧桂园联合清华大学等单位，计划五年投入1000亿开发科技小镇，目前惠东稔山科技生态城、潼湖创新小镇、潼湖科学城三个科技小镇项目启动，黄江科技小镇、三河市科技小镇已立项。

华夏幸福借力PPP模式推进产业小镇建设，规划、开发、招商、运营一条龙运作，目前在河北大厂、香河、浙江嘉善等地区打造的影视小镇、机器人小镇、人才创业小镇等已经初具规模。

乐视与融创联手发展乐视汽车小镇，目前启动的莫干山汽车生态小镇规划一期4300亩，规划建成融乐视汽车制造、观光体验、乐视体育、乐视音乐主题游乐等功能为一体的特色小镇。

一时间，科技小镇建设变得火热起来。东滩顾问参与过很多科技地产项目，也做过两个科技小镇项目，这里结合内部的一个专题研究材料，对科技小镇的发展路径做个初步的探讨。

一、科技小镇兴起的时代机遇

时代机遇1：颠覆性创新时代，新兴科技产业成为主导

2008年全球金融危机以来，有关新一轮科技革命的讨论持续高涨。应该说，由信息革命主导的第三次颠覆性创新时代还在持续发酵，当今中国，结构性产业机遇、改善性产业机遇、创新性产业机遇并存，北斗导航、云计算、大数据、人工智能、智能制造、3D打印、数字内容、基因技术、物联网等新兴科技应用扩散加速，科技创新领域仍是当前最大的创富场。特别是在“大众创业、万众创新”计划的鼓舞下，创新创业出现爆发式增长，参与创新创业投资孵化的各种机构也是极大扩散。

时代机遇2：城市经济乱象丛生，小镇经济因风而起

另一个视角来自区位，城市经济发展伴随着空间、资源不足等城市病问题，发展空间受限、交通问题突出、生活成本高企等等，而小镇经济拥有产业经济发展的众多资源，土地空间、生态环境、生活成本等方面的优势，使小镇经济发展所需的人才、资金等要素正在不断集聚。近年来，城市群的规划和发展助推了产业下沉，国家、地方政策积极支持小镇建设，城市的高端产业资源加快外溢。相比原来在大城市周边的产业园区／产业地产（一般配套比例不得超过10%），科技小镇（产文旅居融合发展）对于下沉的产业资源具有更大的吸引力。

时代机遇3：浙江小镇模式初步成型，科技小镇模式借鉴可期

科技产业小镇异军突起，浙江特色小镇作为先行者，起到了很好的示范效应。与欧美国家科技小镇的发展不同，浙江模式带有更大的规划主导性，地方政府的支持力度非常大，加上产文旅居融合发展所具有的经济性，使得科技小镇成为了中国多种发展诉求（城市群、美丽中国、消费升级、PPP模式等）的结合点。西湖云栖小镇、余杭梦想小镇、临安云制造小镇、德清地理信息小镇、余杭传感小镇、萧山机器人小镇、宁海智能汽车小镇、长兴新能源小镇、江北动力小镇、秀洲光伏小镇、海盐核电小镇、江山光谷小镇、新昌智能装备小镇等，正在证明科技小镇的爆发力。

二、科技小镇建设的基本范式

科技小镇的内涵是什么？如何通过科技小镇的众生相，勾勒出科技小镇的图谱呢？这里我们讲几个科技小镇的例子，杭州梦想小镇、云栖小镇作为示范性科技小镇，主要功能构成为孵化器＋社区＋商业配套；东滩顾问在前几年做的产业园区项目中，有一个在嘉兴的智能家居产业园现在升级为智能家居产业小镇，有一个在盐城的大丰高新技术区（未来科技城）现在将其中一部分升级为希望小镇。

从中可以看出，科技小镇本质上就是科技城的缩小版或者科技地产的升级版，主要体现为“综合体+社区”的产品空间组合。科技小镇的主要功能载体有三类，一是科技产业综合体，包括智能制造基地、科技研发中心、科创服务中心、科技孵化器、科技加速器等；二是科技旅游综合体，科技主题公园、科技博览中心、科技文化创意中心等；三是城镇服务综合体，包括科技主题酒店、智能医院、智能化社区管理、科技人才公寓等。

从产品模型看，科技小镇呈现为“科技+文化+双创+旅游+社区”的五维范式，是一个融合产品制造、研发、科技服务的产业生态圈，一个集聚创新资本、双创人才、科学技术的资源集聚区，一个涵盖新型科技文化旅游、科技生活体验的未来消费区，一个空间社区化、引擎互动化、业态融合化的双创空间，一个安全舒适、现代化、信息化、智能化的智慧生活区。

从发展方向看，科技小镇主要有“新兴科技小镇、产业智造小镇、创新创业小镇”三类。（1）新兴科技小镇：聚焦新兴产业（新一代信息技术、云计算、大数据、互联网、智能制造等），主要位于经济发达地区，有新兴产业集聚基础；（2）产业智造小镇：以传统制造产业的智能化生产改造和高端转型，突出小镇的智能化建设；（3）创新创业小镇：聚焦科技产业的创新创业，与高校、科研机构、研发企业有合作，有人才集聚的产业和生活环境、创新创业平台。

三、科技小镇运营的六脉神剑

科技小镇开发从范畴上属于区域综合开发，遵循一二三联动开发（土地一级开发、部分二级项目开发、三级产城运营）的理念。小镇的规划建设只是一个开始，更重要的在于小镇运营和产业发展。我们看到的这么多的科技小镇项目，能够持续成功运营的恐怕不会很多，其中的关键在于能否构建并形成持续的运营升级能力。华夏幸福在全国开发了那么多产业新城项目，目前看能拿得出手的成功案例也不多，而且基本都是坐等“风”来的区位非常好的项目。所以说，从地产开发商到城市运营商再到产业运营商，存在着巨大的鸿沟需要跨越。这里，结合东滩顾问的咨询实践，谈谈科技小镇运营的几个关键方面。

1、少商剑：甄选主题产业——产业破题，小镇定势

首先要定小镇的特色产业。梳理企业聚集现状、产业发展基础以及区域产业转型需求，借势为主、造势为辅，确定根植性强的主题产业，打造产业IP，促进企业集聚，形成科技产业生态圈。一般从战略性新兴产业、传统制造业智能化转型和科技创新创业服务业中进行产业选择，围绕主产业链集中突破，挖掘当地的或主产业的文化旅游基因，延伸科技与文化融合发展的相关业态，打造产业的核心优势，积极引导主题产业相关企业集聚。

2、商阳剑：集聚科创资源——人才联合，创新动力

充分利用项目周边科创资源，集聚科技小镇产业发展的人才、技术等科技创新资源。主要有三个路径：一是学院派科技支持，充分利用入驻小镇的科技产业相关高校、研究所人才资源，形成地区科技联盟；与小镇主题科技产业相关市内、省内、国内外高校及科研机构达成战略合作，在支持小镇产业创新发展。二是研发技术支持，积极打造主题科技产业相关的总部经济园和科研中心，引导国内外相关知名科技企业研发中心、科技总部等入驻。三是产业高端人才引进，以小镇入驻企业为基础，积极招徕主题科技产业相关高端人才；以双创为契机，招引创新创业人才入驻小镇。

3、中冲剑：引导政策支持——大开大阖，产业推手

结合产业政策和小镇政策支持，集聚科技小镇发展的外在推动力量。主要有六类政策：一是小镇政策，包括小镇发展规划、土地支持政策、税收优惠政策；二是科技产业政策，包括科技产业发展规划、科研项目/立项支持政策、智能制造产业政策、产业高端化转型支持政策；三是服务平台政策，包括双创扶持政策、孵化器/加速器政策、共享办公政策；四是金融政策，包括产业扶持基金政策、科技产业专项基金政策、科技产业融资扶持政策；五是配套政策，包括科技旅游政策、智能化社区支持政策、海绵城市支持政策；六是人才政策，包括人才引进政策、落户政策、购房支持政策等。例如杭州梦想小镇为创业者提供了从办公场所租金减免，到低利息贷款以及天使投资引导基金等一系列扶持政策，涵盖苗圃阶段、孵化器阶段到加速器阶段，尤其对“泛大学生群体”创新创业活动给予大力度的政策支持。

4、关冲剑：搭建公共平台——公共支撑，共享发展

以政府为支持，构建“招商+投融资+交易+人才+智慧服务”的公共平台（实体平台＋虚拟平台）。招商服务平台，创新产品设计、建设专业化的产业载体（比如创业苗圃、众创空间等），设计合理的项目评审机制、项目促进机制；投融资平台，设置科技产业引导基金、产业投资基金、产业发展专项基金、信贷融资平台等；公共资源交易平台，包括技术产权交易平台、科技成果转化平台等；人才服务平台，教育培训平台、创新创业服务平台、科技人才公寓等；智慧服务平台，涵盖产业大数据服务、旅游服务等内容。例如杭州梦想小镇打造了一体化的互联网创业服务平台：创客工作坊平台、创客集市平台（商业配套服务O2O平台）、创客擂台平台、创客募化平台（发布项目众包、众筹、招募团队信息）、创客生活平台（生活配套服务O2O平台）。

5、少冲剑：完善服务体系——市场机制，灵活供给

服务体系的建设遵循专业化的原则，按专业设置专业化的运营服务机构，或引进整合第三方服务机构，构筑支持科技产业发展的市场化服务体系。主要包括生产性服务、生活性服务和生态性服务三类，重点关注生产性服务导入和培育（打造科技产业生态圈不可缺少），包括风险投资、创业投资、融资租赁、展览展贸、集中采购、仓储物流、检测认证、共享办公、论坛交流等。小镇要形成丰富多彩的活动组织，自己组织或依托第三方中介机构，让小镇充满创新活力、人文氛围。

6、少泽剑：创新模式机制——联合运作，各方互利

科技小镇发展空间较大，涉及内容较多，单靠一家单位很难玩得转，所以我们看到了碧桂园联合清华大学、乐视与融创联手等联盟开发方式，“开发主体＋产学融政协”联合开发运作，可以更好地共享科技小镇的发展红利。从商业模式看，科技小镇开发运营要合理搭配科技地产销售、科技地产经营、科技发展服务收益、科技产业投资收益多种收益方式，特别要关注科技企业孵化、股权投资收益、科技产业化投资收益，实现可持续的发展。

科技小镇之火，能否形成燎原之势？市场化企业特别是地产企业成为科技小镇的主导开发力量，介入到产业投资和运营领域，以部分的内容运营替代单纯的地产开发，可能是地产企业转型的一个好的途径。当然这里有借机低成本拿地之嫌，但是我们从中国经济转型升级角度看，这未必不是代表着一个新的开端，一个更加市场化、人性化的发展道路。

※案例借鉴※

杭州梦想小镇——全国特色小镇示范工程

杭州的梦想小镇位于杭州市余杭仓前区域，地处杭州未来科技城核心区域。2014年9月“梦想小镇”正式启动建设，2015年3月梦想小镇正式启用。至今，梦想小镇吸引了创业项目910余个，其中已有90余个项目获得百万元以上融资，融资总额达34.5亿元人民币。梦想小镇已成为浙江省信息经济的新增长点，全国特色小镇中的示范工程。

1、项目定位：创业小镇＋基金小镇

梦想小镇的核心区规划面积3平方公里，分为互联网小镇和天使小镇。互联网小镇重点重点引进电子商务、软件设计、信息服务、集成电路、大数据、云计算、网络安全和动漫设计等创业项目。天使小镇重点聚集天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构，培育科技金融和互联网金融，着力构建全链条的金融服务体系。

2、特色空间：保护与开发并举

梦想小镇的主要功能构成为：孵化器+社区+商业配套，构建“创业苗圃+孵化器+加速器”的全程孵化链条。

梦想小镇在保留原有自然风貌的基础上，整合现有的山水自然景观和人文历史景观，对道路、绿化、水体进行综合整治，营造出具有江南水乡特色和历史文化底蕴的生产、生活、生态空间。

小镇保留了现有的水泥厂、老街、水田等历史遗存和自然生态，对存量空间按照互联网创业的要求进行改造提升。对章太炎故居、四无粮仓等文化内涵进行充分挖掘，使其成为最具特色的小镇基底。

3、创新机制：遵循开放思路理念

政府出资社会运营：由余杭区政府出资，交由菜根科技有限公司负责小镇的全面运营，旨在培育和孵化以互联网产业为特色的新一代信息技术产业和以科技金融为重点的现代科技服务业。

创新服务团队组建：组建了一支思想开明的服务团队，以期更加贴近小镇内年轻化的创业团队，理解众多90后创业团队的idea。

4、孵化招商：创业孵化+产业投资

在创业孵化方面，摒弃根据产值、税收对企业进行扶持的一般做法，创业者可以享受到从办公场所租金减免，到低利息贷款以及天使投资引导基金等一系列扶持政策。

在投资招商方面，通过孵化与基金叠加，紧紧抓住创业中最关键也是最艰难的两个环节，让“人才”与“资本”无缝对接。设立天使投资引导基金和创业贷风险池，与多家基金和银行合作，定制金融产品，以政府投资带动风险投资，以风险投资带动孵化服务。

定期举办“创业先锋营”入驻选拔赛，每个月评比一次，决出前四名成为“金钥匙”项目。获胜项目将获得最长三年的免租办公场地、最高100万元的风险池贷款、30万元商业贷款贴息以及在云服务、中介服务、人才租房等方面的优惠扶持政策。

5、特色服务：线上线下创客社区

发行“创新券”，通过政府购买服务的方式支持创新创业。积极引入专业的孵化、中介、服务机构，完善创新创业服务链条。

通过建立公共线上线下创客社区，提供企业社交网络、专业技术服务平台及产业链资源整合、国内外知名孵化器联动，帮助中小微企业成长，并借助互联网金融的杠杆效应，打造一个开放的互联网创业生态系统。

云生态系统为小镇的镇民提供一体化的互联网创业服务：创客工作坊平台、创客集市平台（商业配套服务O2O平台）、创客擂台平台、创客募化平台（发布项目众包、众筹、招募团队信息）、创客生活平台（生活配套服务O2O平台）。