区域开发是什么？我想大多数专业领域之外的朋友并不了解这个概念，基本上，很多人是把区域开发等同于房地产开发来看待，但实际上两者并不同。从事区域开发研究多年，我想谈谈我对区域开发相关概念的一些理解。

今天，我要谈得区域开发的第一个话题是：区域开发的商业逻辑。我认为区域开发首先要认识到这一点。

在我看来，区域开发的商业逻辑就是通过对一片区域土地资源利用方式的新主张，形成一个可操作的商业计划，按照现行的政治和经济规则集合众多利益相关者，对区域内土地资源的价值进行再挖掘，对区域内经济活动和生活方式进行更高效率和更高品位的重新安排和组织，从而使所有利益相关者都从中获益。

一、区域开发概念的价值所在

区域开发的概念直接来源于崇明东滩84平方公里的开发实践，因为地方太大，时间太长、投资太巨，项目太多，没有那么多资金，也不可能自己什么都做，所以有了一个区域系统集成商的概念，但当时概念较为模糊，内涵也不明确。直至后来，受地产新三论点化，确立生产房地产和消费房地产平衡发展的理论框架，与一般意义的房地产大盘区分开来，进一步明确了产业经营为魂魄，地产开发为支柱，城市管理为表象的区域开发三层结构，区域开发的概念才逐渐清晰起来。

以区域开发的理论解释业界现象，往往吻合，以区域开发的理念进行商业谈判，身价立升。我们言之凿凿，听众耳目一新，无论商业人士、政府官员，还是学者、咨询界人士都觉得区域开发是一个有价值的提法，它的价值在什么地方呢？我们经过研究认为，区域开发的价值就在于其独特的、有说服力的商业逻辑。

二、商业逻辑的本质解释

从本质上讲，区域开发实际上是（重新）组织区域内的经济活动和生活方式，以达到对土地资源（更）高效率利用的目的。

区域开发的根本逻辑在于：它所主张的经济活动和生活方式对产业投资者和居民更有吸引力（理论上和实践上），从而形成良好的投资预期，引发城市管理和地产开发环节众多利益相关者（包括银行、中小投资者、信托公司、基础设施运营商）的兴趣，在区域开发商的统筹安排下，组团进行地产产业布局和城市布局，改变城市生活和经济格局，以不同方式“投资”这个过程的投资者直接从地产开发或房产项目上获取收益。在这个过程之后，因为新产业更合理的布局和产业集群效应，产业投资者将因内部成本节省和外部市场高效获得长足发展，从而从整体上提高单位土地面积的产业利润、GDP和财税贡献；因为新生活方式更适宜的安排和就业的机会，居民将愿意为土地和房产的溢价买单。

从上面的表述可以看出，区域开发的商业逻辑的独特性在于，它所主张的不是一种产品的功能，也不是一种服务的价值，而是一种对土地资源的利用方式，是一种对生活方式的人本追求，并通过实现这个主张获取丰厚的商业报酬。

上面的表述也再一次确认了区域开发中战略定位的重要性，它是区域开发的商业逻辑是否具有说服力的关键所在，是商业逻辑赖以为人信服的根基。它必须具有相当的现实性，同时又绝不能缺少前瞻判断，以说服众多利益相关者投身实现区域发展新主张的活动中来。

三、商业逻辑与利益相关者

从区域开发的利益相关者来进一步剖析区域开发的商业逻辑，会有一些意外发现，会发现区域开发的商业逻辑的高度可行性。

1、最主要的利益相关者——政府

在中国进行区域开发，政府是最主要的一个利益相关者，在相当长时间，可以预期中国政府以GDP、财税增长、社会稳定和就业率为主的政绩考核指标的状况不会变化，政府将会一如既往关心地区经济如何增长、如何增加就业等问题，整天忙着招商引资，在业绩指标压力下，很难摆脱“拣到篮里的都是菜”的局面，没有主导产业定位，或者主导产业定位没有优势，没有吸引力，经济发展走入迷局，抓不住重点。

区域开发从区域的战略定位、产业定位研究开始，勾画区域新的功能布局和产业布局，规划大量基础配套设施投资项目，实际上是形成了一份既有理论性，又有操作性的商业计划书，为地方产业招商和扶持指明了方向，相当于为地方经济的可持续增长安装了一个马力十足的“发动机”，用于吸引投资的“聚宝盆”式的优质项目群。只要把区域开发的这层含义点透，地方政府没有理由不欢迎区域开发和区域开发商。

在某种意义上，因为我国大部分开发区的失败和我国大力城镇化，区域开发不久将取代开发区，通过对区域土地资源使用效益的综合提升，成为中国经济增长的新动力。

一般而言，政府虽然欢迎区域开发，希望获得区域开发的种种好处，但又缺乏判断区域开发的商业逻辑是否可行的能力，对区域开发中的成功基石——战略定位很难有所贡献，这就使得政府必须依赖区域开发商的产业定位能力和经验，甚至达到迷信的地步。如果能达到这个状态，再加上区域开发能为地方打造优质项目群的吸引力，将使区域开发中最为关键的利益相关者变成最坚定的同盟，相当于使区域开发的商业逻辑上了一道保险。当然，也使区域开发商与政府在进行合作条款谈判时，占据相对优势的地位。

2、资金提供者

区域开发中的另外一个重要的利益相关群体：资金提供者（包括金融中介），主要指地产开发层次的资金借贷者和投资人，与任何资金提供者一样，希望“安全地逐利”。

有一普遍的观点，市场上不是没有资金，关键是没有好的项目。很多资金要么因为不安全而闲置，要么因为利太薄而闲置，问题就在于就是没有解决好资金借贷中的安全性和回报率问题。

如果区域开发闯过第一关，获得政府的认同，在项目资金融通上就自然获得了政府的无形支持，甚至还有部分有形的支持，如财政担保，将在很大程度上增加资金提供者的安全感，再诱之丰厚回报，则区域开发中需要的巨量资金将蜂拥而至。因为资金的提供者已经接受了“政府对商业逻辑的证明结论”，而后期资金提供者又会受到前期资金提供者的行为暗示，形成一个庞大的证明商业逻辑正确的群体，到最后，商业逻辑逐渐“退居二线”，这些因商业逻辑聚集起来的群体能量成为区域开发的主要推动力。