在我看来，区域开发的商业模式，就是以分期支付期权权利金的交易安排，锁定区域土地资源的征地拆迁安置成本，规避经济大环境逆转的风险。在此前提下，以创新导向性的融资组合操作和战略导向性的产业集群招商，推动投资收益能自我循环的动力型房地产项目先期启动，带动区域其他土地资源价值上升。选择时机分期执行期权合同，逐步推进消费型房地产项目的开发，通过“收集”先期项目“溢出”的外部经济利益获取巨额投资回报。

区域开发涉及大量资金投入，但资金投入本身，包括资金从何而来并不是关键，这些投入区域开发中的资金如何取得投资回报才是问题的关键。只要能够保证资金投入取得与风险相对等的投资回报，就一定可以通过创新的融资组合安排获得区域开发所需要的资金投入。

那么这些投资回报究竟从何而来？无庸置疑，首先肯定是从土地资源价值上升获得，这区域开发根本的商业逻辑。当然，区域开发还有别的投资回报，包括财税和GDP增长、人居方式改善和综合的社会效益。但这些回报与土地升值回报相比，需要较长时间才能体现，而且，大部分还不能以货币化形式体现。所以，我们认为，区域开发的根本利益在于：区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值。如何将这些超额升值的利益收拢起来是区域开发的关键所在，区域开发的所有资金投入，都需要以土地升值来获得回报。

但区域开发的最大特点之一是地块开发分期进行，持续时间较长，一般都至少要10多年时间。区域开发商面临两难选择，提前全部买断所有土地资源，显然极不经济，也不可行，同时还要承担长时期经济环境走势不可测的巨大风险；如果任由资源在外不加控制，则随着区域开发分阶段推进，产业积聚和人气聚集将导致后期土地的征地拆迁安置成本快速上升，前期项目产生大量外部经济性为土地原居民享有，而且极有可能因为原居民不合理的出价导致后续开发不具有可行性，局面失控，偏离区域开发的既定目标。

要解开两难的难题，一个比较有效和可行的办法就是，采取“期权+融资”的方式进行土地成本锁定。

具体做法为：基于对未来收益的良好预期，可根据开发的战略期间设定，与区域内原居民签订不同期限的征地拆迁安置的期权交易合约，约定期权合约的执行总金额，每年按照合同总金额的一定百分比（介于银行存款利率和贷款利率之间）向原居民支付一定费用作为期权权利金。这种交易安排有如下几个要点：

1、期权卖方必须在合同生效后将土地使用权证移交中立第三方保管，以保证合同能如期执行。

2、期权买方必须按年支付期权权利金，一旦在期权期限内不再支付期权权利金，视为自动放弃期权合同所赋予的权利，已经支付的期权权利金不得追索。

3、在期权合同生效和期权合同执行之间的时间期间，期权卖方可以完全享有合同标的物产生的所有收益，也即可以继续居住、种植和开展工业生产，但所有土地附属物以合同签订之日核查为准，期间新增土地附属物、工厂和设备一律不纳入交易考虑范围，期权卖方不得以合同标的物之外的任何物件要求增加交易执行价格。

这样的交易安排，对于原居民来讲，可以说是毫无风险。即使最后的交易不能实际执行，也不会导致侵占原居民的利益，不会存在所谓的社会问题。对于区域开发商来讲，则以较小的成本、可进可退的和约安排来博取巨额利益和风险的平衡。

而且，区域开发以产业经营作为灵魂，如果能够将每年以现金方式流入区域内居民手中的资金以金融方式组织起来，又可形成对区域内产业经营的极大推动。当然，这是这种交易安排的副产品。

假设区域开发是由区域开发商和政府组建的土地开发公司协同推进，那么建议区域开发商负责期权权利金和基建成本（至于期权权利金和基建成本的融资另做阐述），土地开发公司（即政府）负责征地拆迁安置费用（部分为政府财政实际出资，部分通过土地整理信托融资获得）。图1简单表示了这种关系。

图1：区域开发的土地成本锁定示意

三、组织推动“动力型、自我循环型地产”开发

一个区域的开发中，总有些地产项目是必须，也是可以先启动的。

说它是必须先启动的项目，是指它是属于“营销型”项目，它的启动能够提升区域内其他地块的价值，向投资人士展示区域的开发价值，吸引资金和其他经济要素大量向区域内聚集，从这个意义上，我们可以将它称为动力型地产项目。

说它是可以先启动的。是指它属于“自盈利”项目，这包括两种类别，一类是投资开发地块项目本身是可以盈利的，其开发的投资是有市场为之买单的。一是由于这样的地块开发项目，或者扩大言之，包括基础设施建设和社会市政设施项目，是应该由政府提供的，政府是应该买单的，即或不能直接由财政买单，也可以由别的方式补偿买单，即或不能在今天买单，也可以用明天的项目收益或财政来买单。对于在前期开发需要大量投入，但能找到买单者的项目，我们可以将它成为自我循环型地产项目。

只有具备了上述两个特点的地产项目，才会进入前期开发计划的行列。作为区域开发商，其主要的工作就是促成、组织这些项目的开发，作为“信托者”，获得相应授权，牵头组织，其开发组织主要涉及两项工作内容：

1、创新导向型的融资组合安排。

2、战略导向型的产业集群招商。

这两项工作，前者是一个“金融中介促进者”角色，后者是一个“民间招商促进者”者角色。在两项工作中，又以第一项工作为重中之重，它不仅涉及应该买单者能否实际买单，也包括能够自我盈利的投资项目如何开始运转起来。不仅涉及土地的整理开发费用和社会市政设施建设投资资金的渠道安排，还需要涉及产业经营的投融资环境营造。所以，创新导向型的融资组合安排实际就是一个完整的区域开发投融资战略（见图2：区域开发投融资战略框架）。

图2：区域开发投融资战略框架

在区域开发中的投融资战略框架中，有三点值得注意：

一、首先必须界定投融资的责任归属。无论在开发中钱是从何处提供，就开发活动的良好后果可以获得较持续性收益的主体都应承担自身的责任，其中最为明显的就是政府。政府必须为具有公共性的设施投资负责，无论是采取什么投融资方式，如果公共性设施项目能够自己运营盈利，政府负有监督责任，如果公共性设施项目不能盈利，或者根本就没有直接收益，则政府必须负责提供资金，只是提供资金的方式不同，可能为财政补贴，或者是地块补偿。

二、其次应注意股权/债权融资方式的选择。这主要针对地产开发而言，由于公认的财务杠杆作用和项目前期风险较大，我们认为，应该将地块分成两类，一是营销性地块，一是盈利性地块，在前期，在睿智的商业判断下，以自有股权性资金进行较小规模的营销地块开发，试探前行，在后期，待情况明朗后，再运用财务杠杆的作用进行举债开发，获取超额资本金回报率。

三、最后应考虑产业扶持政策和产业扶持基金对区域开发的作用。通过系列扶持区域主导产业发展的公共政策制订，为区域主导产业经营营造一个良好的投融资环境，并且利用政府发起的产业扶持基金对部分产业经营者进行较宽条件的投资、融资服务作为“引子”，同时致力于整体产业经营环境的改善工作是一种战略性举措，区域开发商要推动产业集群的形成，就决计不能忽略向政府要这方面的政策支持。