近年来，广州、深圳、成都、武汉、南京、无锡、青岛等城市，纷纷提出“产业第一”、吹响重振制造业的号角，从城市更新、产业更新两方面探索都市工业回流城区，将都市工业作为中心城区解决制造业空心化、重振城区竞争力、谋求可持续发展的核心抓手。

一、多地出台都市工业规划

今天，都市工业正成为中心城区推进高质量发展的重要路径。北京、广州、杭州等发达地区都将“三高”战略作为都市工业高质量发展的目标，做大规模、做强能级、做响品牌，打造高水平的都市工业经济。南京市给5个主城区下达新型都市工业产业指标，其中雨花台区产业规模要达到140亿元。

全国已有多个一二线城市（城区）发布了都是工业相关发展规划，比如《宁波市江北区“十四五”都市工业发展规划》、《广州市天河区现代都市工业“十四五”发展规划》、《成都市武侯区现代都市工业发展“十四五”规划》、《无锡市梁溪区都市工业转型提升三年行动计划》等。

《成都市武侯区现代都市工业发展“十四五”规划》提出，以电子信息和工业软件、高端新材料、高端医疗医美、化妆品研发产业为主攻方向，以科技创新和成果转化为先导，大力实施建圈强链和制造业强区行动，加快构建结构升级、布局优化、动能强劲、绿色转型的都市工业体系。

二、都市工业主要有三类业态

迈入工业4.0时代，工业发展模式已由机械化生产转向智能化生产，都市工业成为中心城区产业发展的一种新形态。南京市《新产业行动计划》提出，根据都市经济特色，重点发展集成电路设计制造、生物医药研发、精密仪器仪表及检验检测、系统集成与装配、个性产品定制等服务型制造。

广州天河区从三个层面谋划都市工业发展，一是巩固提升能源供应业、都市消费工业两大现有优势产业，二是重点引育智能装备与机器人、智能网联与新能源汽车、生物医药与医疗器械三大战略性新兴产业，三是谋划发展半导体与先进材料、量子通信两大未来产业。其中，能源供应业以水电气传统能源供应和布局风电、光伏和生物质能等新能源为重点方向，都市消费工业以食品饮料、智能家居、日用化工为重点方向。

东滩智库根据都市工业的主要驱动要素、市场特征和生产经营的不同，将都市工业分为数字经济、高端制造、消费品工业、轻型加工业、工业总部、制造服务化六大类。其中，以数字经济和高端制造为主的创新型工业占据主导地位，成为各地加快都市工业发展的重点领域。

三、都市工业助推土地利用挖潜

从土地利用看，都市工业用地主要包括城市规划中位于城区的工业地块，主要包括大型产业基地、产业园区/社区、零星工业地块三类，产业基地以制造业功能为主，产业社区强调产城融合和功能复合开发，零星工业地块以保障现状企业生产为主。广州天河区布局现代都市工业“一带、一区、多园”的产业空间，形成都市工业产业带、工业总部经济高端聚集核和细分领域专业化园区。

在城市工业用地日益稀缺的今天，各大都市也是绞尽脑汁挖掘工业用地潜力。都市工业用地主要包括M1类工业用地（一类工业用地）和M0类工业用地（新型产业用地），主要关注的是城市中各个城区的低效工业土地和增量工业用地。增量开发用地主要是出让未开发土地，或是将原有居住、商业用地转为新型工业用地；低效开发用地的更新改造或是收回再开发，有很大的开发空间，主要方式包括存量资产盘活、集约高效利用、优化空间布局和土地使用管理。

适应新型都市工业的发展需求，产业用地混合利用成为一种开发导向，其中广为采用的就是设置新型产业用地，主要特征包括：产业用途的容积率面积不得低于总计容面积的50%，配套用房比例不得超过30%，配套型住宅比例不得超过20%（限定出售给入驻企业）。每一个M0产业地块可自成体系，形成一个产业+生活的混合社区。

四、“工业上楼”主导都市工业载体

2023年2月8日，无锡经济开发区举行400万平方米都市工业新空间建设启动暨合作签约大会。未来三年，经开区将提供约1900亩产业用地，建设约400万平方米都市工业新空间，以承接更多优质项目落户经开区，以“工业上楼”打造科产城人融合新样板。近年来各大城市加大力度推进都市工业载体建设，包括无锡、青岛、南京、成都、济南等城市都是如此。

2021年，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，明确提出推广“工业上楼”模式。“工业上楼”是一种将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，以促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本所衍生出的立体式开发模式。各地“工业上楼”政策不尽相同，物业产品的规格要求大体相似。

虽然都是“工业上楼”，物业载体的形式、承载的产业业态也是多种多样的。2022年，无锡《梁溪区加快推进都市工业载体提质增效行动方案》提出，收储和改造一批产业集聚区，建成一批特色产业园、个性化定制厂房、生产性科研楼宇等载体工程。到2024年前完成新建或收储载体200万平方米，远期达到400万平方米。