随着我国机场从数量上和规模上不断升级，依托机场规划和发展临空经济成为各个机场城市推动区域经济发展的新抓手。据统计，我国境内现有218个机场中，其中已经规划临空经济区的有63个，中国临空经济区的发展已进入深度开发阶段。老的临空经济区如何实现开发升级，新的临空经济区如何实现综合开发创新，本文基于东滩顾问在临空经济领域的多年积累，从洞悉当前我国临空经济的三大发展趋势出发，深度解析我国临空经济区发展面临的三大困境，并从创新定位逻辑、创新空间格局、创新产业体系、创新临空产品、创新开发策略、创新体制机制六大维度，为大家揭开临空经济区的综合开发面纱，期望与广大临空经济关注者共同探索我国临空经济区未来综合开发的创新之路。

一、临空经济区三大发展趋势

1、国家新战略临空经济区成为继国家开发区战略后有一新战略

2015年7月，国家发展改革委、民航局联合发布《关于临空经济示范区建设发展的指导意见》，国家将临空经济区发展提升到一个前所未有的历史高点。截至目前，国务院、国家发改委、民航总局先后批复郑州、青岛、重庆、北京、上海、广州、成都七大临空经济示范区，开创以航空枢纽为核心，临空经济示范区为载体，加速区域经济一体化、区域转型升级、区域创新发展、产城融合发展的新格局，临空经济区示范区成为推进区域经济发展，加速区域一体化的新引擎、新动力。

2、城市新样板临空经济区成为新型城市化建设的新样板

现代化临空经济区围绕核心机场，大力发展临空产业，打造航空新城，打破传统机场片区偏离城市、交通不畅、产业低能等发展困局。以枢纽机场为核心打造综合交通枢纽成为当代临空经济区建设的新标配，航空枢纽港融合航空、高速公路、高铁、城市地铁、公交等多种交通功能于一体，加速区域交通一体化，使得机场服务客群从传统的本地客群扩大到更大范围的腹地客群。依托枢纽机场的“客流、货流”核心要素资源，推动发展航空制造业、航空运输业、航空物流业等临空关联性强的航空产业，以及本地核心产业与航空产业耦合产生的临空制造业、临空高新技术产业和临空服务业，将临空经济区发展成为区域高端制造业、高新技术产业和现代服务业的集聚区。

同时临空经济区不仅仅航空枢纽与临空产业发展，而且逐渐发展成为产城融合、宜居宜业的都市生活、就业、休闲娱乐的新空间，集聚居住、休闲、商业、教育、医疗等功能，加速本地城乡居民城镇化，推动产业人口本地化，使得临空经济区成为吸引新人口的承载地。“航空枢纽港＋临空产业＋航空新城”为临空经济区发展贡献国际新门户、高端新产业和航空新都市。

3、投资新空间临空经济区成为产业地产商角逐的新空间

以华夏幸福、宏泰发展等综合产业地产商，以绿地集团为代表的传统房地产商，以海航地产、首地集团为代表的专业地产商，纷纷借助空港PPP综合开发、空港新城、航空产业园区、空港商业综合体、航空特色小镇等模式，抢滩进驻空港地区，抢占发展先机。尤其随着新型城镇化的推进和城市核心区土地资源稀缺，高昂的拿地成本使得临空经济区一时成为各大开发商谋求发展的新宠儿。

二、临空经济区三大困境

发展困境一：传统开发区路径，重“产”轻“港”忽“城”

由于从事临空经济区管理和开发人员缺乏临空思维，当前国内大部分临空经济区依然采用传统开发区模式进行规划、开发，造成临空经济区发展普遍呈现三大特征。

（1）盲目招商，产业特色不鲜明。装到篮子里都是菜，产业临空指向性弱，缺乏航空依赖性，港产断裂；产业普遍低端，如布局纺织服装、食品加工等传统产业，产业高端性、产业创新性不足。

（2）偏重制造，城市功能不健全。单纯追求GDP，盲目追求大型制造业，生产性服务与生活性服务业严重不足，产城割裂；城市功能显著不足，缺乏居住、商业、教育、休闲、科技研发等配套功能，造成临空经济区“白天生机勃勃，晚上黑灯瞎火”。

（3）轻视机场，空港优势不显著。机场仅仅作为交通节点或单一运输通道，未发挥机场作为区域综合交通的枢纽优势，造成港城分裂；仅作为城市的机场存在，并未发展成为机场的城市。

传统开发区的路子开发出来的临空经济区，造成空港不强，机场运量规模增长缓慢、基地航空公司不强、航线网络通达性低，机场枢纽竞争力弱；产业不高，临空产业规模小、产业高端性弱、缺乏前瞻性，与区域耦合性不强；城市功能不全，沦为空城、鬼城，脏乱差，人居混杂，社会管理压力大。

发展困境二：大开大建，重“眼前利益”忽略“远期发展”

由于临空经济区紧邻枢纽机场，土地价值高，往往临空经济核心区成为很多开发商或产业投资商的“准猎物”。而很多临空经济区片面追求当前土地利益，依赖土地招商方式，大面积出让土地。例如国内中部某个临空经济区以传统大面积土地出让方式，现有可建用地基本都已出让，造成临空经济区后续产业空间不足，后续优势项目落地发展用地紧缺；而已出让的土地也并未充分开发，以区内建成的台湾产业园为代表，出现大面积物业空余的现状。

同时，缺乏综合开发意识，忽略长期产业经营收益和临空经济区长远发展。单一的进行土地一级开发，并未在二级与三级市场上有所收益，造成开发收益单一。

发展困境三：主体混乱，重“个体”轻“合作共赢”

临空经济区覆盖范围大，往往涉及城市多个辖区或县市，使得临空经济区主体一般包括地方政府、临空经济区管委会和机场集团三大主体。

（1）地方政府作为临空经济区辖区的经济与社会管理者，一般为市辖区、县一级政府或镇一级政府，负责辖区内的经济发展与社会管理，并且依托机场，在所辖片区内发展临空产业。

（2）临空经济区管委会作为临空经济区的管理主体，一般为市级或县级派出机构，负责临空经济区内整体规划、开发、招商、运营等，除机场红线范围外的临空经济区内临空产业的发展，包括航空物流、航空总部、航空制造、临空高新技术产业、现代服务业等发展。

（3）机场集团作为核心枢纽机场管理运营者，一般隶属于省国资委或市国资委，占据临空经济区核心地块，占地面积大、土地价值最高，除发展航空运输服务业与航空运输保障业外，近年来在核心区纷纷拓展非航产业，如发展航空物流、临空商业、总部经济等。

由于各个主体间缺乏统一协调机构和沟通机制，追求自身发展利益，往往“个人自扫门前雪，哪管他人瓦上霜”。纷纷抢占临空区核心发展空间，造成机场远期发展空间不足；临空区内各个子片区功能规划与产业规划雷同，招商竞争。

三、临空经济区六大创新开发

针对当前临空经济区存在的问题，结合多年在产业园区和产业地产领域综合开发经验，通过多个临空经济区综合开发的实践，从定位、空间、产业、产品、开发策略和体制机制视角，提出六大创新开发思路。

1、创新定位逻辑

三大维度，三大阶段，实现临空区终极目标

打破传统临空经济区定位逻辑，从围绕机场、临空产业、航空都市三个维度按照近、中、远三大阶段定义临空经济区，为临空经济区提供目标清晰、阶段明确的定位。

近期定位：区域枢纽机场。

以航空物流与运营驱动，实现机场客货吞吐量快速增长，航线快速增加，基地航空公司与非基地航空公司初具规模，初步建成航空枢纽；初步建成航空物流中心，航空货运、航空快件、逆向物流、保税展销快速发展；同时航空维修、航空培训，制造与维修等产业得到发展。

中期定位：航空产业新区。

以航空制造与临空高新技术驱动，从航空物流向航空指向性的高新技术产业延展，初步形成电子信息、生物医药集聚的临空高端产业基地；初步形成飞机零部件制造、飞机总装制造、通用航空制造等航空工业体系；会展中心、酒店、住宅等配套设施完善，建成产业新城。

远期定位：国际航空都市。

以临空高端服务业驱动。建成连通全球的国际航空枢纽，航空工业与临空高新技术形成集群，成为自主创新和全球合作的国家航空产业创新区。构筑大科创、大会展、大商务、大贸易、大交通等五大平台，初步建成可持续发展国际航空都市。

2、创新空间格局

全域临空，产业单元式发展、圈层跳跃增长

在临空经济区范围内，按照产城融合、组团发展、圈层布局的原则，规划若干个产城一体的“完整产业单元”（园中园），单元内实现生产、生活、生态协调发展（3：3：3），形成“自我造血”功能。每个产业单元不仅仅是产业园的“厂房集聚”，更是主导产业引领的“产业集群”；不仅仅是强调生产功能的工业区，更是强调混合用地与弹性用地的“产业综合体”；不仅仅是体现城市竞争力的战略抓手，更是实现大产业、大项目、大企业落地的“核心载体”。

3、创新产业体系

跑道经济+临空经济+总部经济，打造全产业链

按照临空产业阶段化发展逻辑，分三大阶段发展临空产业。

第一阶段，跑道经济，紧邻跑道、枢纽带动，发展“航空服务业”。借鉴史基浦机场发展经验（阿斯梅尔鲜花拍卖中心是史基浦机场航空货运的原始动力，也是当前最大的货运产品），建立临空产业发展的起点，临近跑道发展航空服务等刚需产业，包括航空物流、航空维修、航空运输、航空总部服务等。

第二阶段，临空经济，航空指向、直奔高端，发展“临空高新技术产业”。依托航空要素导入增量产业，大力发展航空总装制造、航空配套制造、电子信息等航空指向性的高新技术产业，打造前沿性的高端产业功能区。

第三阶段，总部经济，自贸引领、全球配置，发展“临空高端服务业”。服务于区域产业升级，充分利用国际国内两个市场，构筑国际供应链、价值链、服务链中心，重点发展总部经济、会展商务、科技研发、国际贸易、离岸金融、跨境电商等高端服务功能。

4、创新临空产品

六大临空产品，建设临空经济示范区

把握当前国际发展趋势，结合临空经济区所在城市发展需要，建设综合保税区（航空物流区）、国际会展城、国际医疗城、航空航天谷、空港总部区和文化旅游城六大品牌产品，共同构建临空经济示范区生态发展体系。

综合保税区：包括国际快件中转中心、保税研发制造园、国际逆向物流中心、国际供应链采配中心、精密零配件适配中心、E贸易产业园等重点项目。

国际会展城：包括国际会议中心、空港博览中心、规划招商中心、跨境路演中心、星级酒店等重点项目。

国际医疗城：包括综合医疗中心、专科诊疗中心、跨境就医中心、医疗技术研发中心等重点项目。

航空航天谷：包括航空制造（通航制造）产业园、航空培训中心、航空航天加速器、航空航天海创园、航空技术并购中心等重点项目。

空港总部区：包括航空公司总部、上市公司总部、区域公司总部等。

文化旅游城：包括航空特色小镇、通航旅游、航空聚乐部等重点项目。

5、创新开发策路

三大策略，助力临空经济区持续发展

（1）全球营销，全球开发。首先，向上高层公关，申报国际跨境投资试验区和申报航空产业创新试验区；其次，全球招标专项规划设计方案，通过论坛、会议等方式引起社会轰动；以规划预期解读区域未来价值；第三，全球营销：对接上级政府，制定全球营销计划；线上经营社区，线下经营社群；第四，组建联盟：组建区域综合开发联盟，包括战略投资者、大型企业、二级开发商、项目管理机构等。

（2）一二三级联动，实现区域综合开发。跳出土地思维，以建成临空经济示范区为目标，塑造高品质形象与获得区域长远价值；一二三级联动开发，一级做土地开发，二级做物业建设，三级做产城经营。不仅可实现土地与物业增值，更可实现产业导入与发展，易受到二级开发商的认同。

（3）三先三后，引擎带动，变“生地”为“宝地”。先规划后建设，先地下后地上，先环境后开发。同时采用刚性与弹性结合的土地管理制度，包括白地制度、灰地制度、混合制度，为临空经济区园区远期发展提供可持续增长空间。

6、创新体制机制

政府引导，各方参与，多元投资、利益共享

避免临空经济区开发主体混乱，平衡各方利益。由各利相关方共同出资成立临空经济区合资公司，负责临空经济区整体开发建设工作。平台公司定位“开发商+服务商+运营商”三位一体，以“产融结合的区域综合开发、产城融合的空港新城服务、招培一体的临空产业运营”为发展理念；

平台公司下设多个职能公司，主要负责临空经济区一级土地开发、部分二级物业开发和三级产业投资等核心业务。并积极与各主体、社会资本合作，采取多元化的合作模式，推进平台型、产业型、投资导向型等项目的开发。