改革开放以来，各类产业园区相继出现，中国经济进入了“出口导向+园区经济”的飞速发展时代。土地开发是园区建设的第一步，具有资金需求大、占用周期长且前期回报低等特点，融资成为土地开发的首要问题。我国土地开发融资先后经历了以政府财政为主的融资模式，以银行贷款为主的单一融资模式和以银行贷款为主的多元化融资模式。

目前，尽管我国土地开发融资主要集中在银行贷款、财政拨款、BOT、上市融资、发行债券等模式，然而随着土地开发融资压力的不断增加，主力银行贷款、信托融资、基建基金、股权私募基金、融资租赁等新模式相继出现，并成为融资模式创新的重点方向，而民间资本、社保基金、保险资金、国外资本则成为重点探索的资金来源。

一、主力银行贷款

国家开发银行是提供开发性金融服务的政策性银行，也是地方政府获取银行贷款的主力银行。目前，苏州、丹阳、青岛、钦州、杨凌等地的园区开发均获得了国开行的大力支持。

与一般的商业贷款不同，国家开发银行并不要求借款人以特别的土地所有权为抵押，而是通过推动区域的城市化与产业化，实现土地增值，以可出让土地的收益权作为抵押，其看重的并不是土地本身，而是土地所产生的现金流。因此，获取国开行的贷款更有利于培养开发主体的内部现金流以及园区的持续滚动开发。

二、信托融资

在我国，信托资金用于土地开发已有许多成功的案例。2008年山东聊城市政府与中融信托、济南商业银行合作，通过银行发行理财产品募集资金，由中融信托对资金进行投放与管理，完成新城的开发。重庆信托联合重庆三峡银行、中国农业银行，以银行理财产品与信托对接的方式，通过60亿股权融资方案，完成旧城区的土地一级开发。

信托资金可采用银信联合股权回购、发行债券类信托计划、社保基金、保险资金委托贷款等方式参与土地开发。

三、融资租赁

融资租赁模式与BOT模式的主要区别在于，BOT项目是以权换权，而融资租赁模式则是以利换权，充分保证了地方政府对项目的管理经营权，主要包括固定资产融资租赁和售后回租两种模式。

针对部分基础设施建设，地方政府发出招标选定供货商，与供货方签订协议，供货方负责基础设施的建设，地方政府作为承租方得到基础设施的使用权，并向供货方支付租金，在支付租金时间及总额达到约定之后，供货方将基础设施所有权无偿转回给地方政府；地方政府也与金融租赁公司合作，可对现有的优质固定资产采用售后回租的形式获取资金。此过程中，地方政府既能盘活现有资产，又可避免承担项目折旧风险。

四、基础建设投资基金

由地方政府组建基金公司，积极寻求与主力银行、信托公司进行深度合作，共同向社会投资者发行基金单位，设立基础设施投资基金，并委托专业的基金管理公司进行管理。基础建设投资基金应设置较长的存续期，募集的资金主要用于中长期的基建项目，如码头、航道、道路等建设，为了降低风险，也可允许基金投资短期项目、房地产开发项目以及产业投资项目，如仓库、厂房、办公楼、水电设施、战略性新兴产业等。

五、股权私募基金

目前，股权私募基金投资于区域开发已经成为一种趋势。地方政府出资成立一家完全控股的子公司，选择一家国内外知名的大型股权私募基金公司（黑石、贝恩、凯雷、弘毅等），完成对子公司的增资扩股，形成一家新的土地开发合资公司，作为土地开发的市场主体。同时，地方政府还可以与股权私募基金达成协议：土地开发完成后的产业引入方面，股权私募基金可以对园区内的重点项目优先进行战略投资。

地方政府将股权私募基金作为战略投资者引入项目公司，作为土地开发，基础设施建设的主力，管委会只需要将精力专注于区域的总体策划、土地收储、土地出让等环节，二将土地整理这一中间环节交由合作的股权私募基金负责，这样既可以控制开发风险，又可以充分利用社会资本进行园区建设，还能有效推进产业项目引进，促进产业发展。

六、土地开发融资的发展趋势

2008年为了应对金融危机，我国实施了4万亿经济刺激计划，基建和民生成为重点投资领域，地方政府融资平台的信贷规模迅速增加，根据财政部数据，截至2018年4月末，全国地方政府债务余额16.6万亿，部分平台公司债务负担超过警戒线，财政风险和金融风险巨大，融资平台为主导的融资模式难以持续，土地新一轮开发急需融资模式创新支持。

金融支持土地开发，应当走一条间接融资、直接融资等多种融资模式相结合的道路。短期来看，基础建设巨额融资的主要来源仍将是中长期信贷融资，其中进一步引导社保基金、保险资金参与基础建设，并从机制上降低投资风险是重点的金融创新方向。

中期来看，应逐步推进资产证券化，扩大资产证券化范围，对可证券化的资产，通过金融工具和产品创新转化为现金流，盘活地方政府的资产存量，深化直接融资范围和手段。

长期来看，逐步扩大地方债试点，推行市政债，完善资本市场结构，明确融资主体，并促使地方政府行为的投资理性化，从根本上解决基础建设融资问题，这是今后资本市场发展重要方向，长期土地持续开发所必需的金融基础要素。