引言：“退二进三”一词最早出现在上个世纪90年代，当时面临经济调整，鼓励一些濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出，从事第三产业。目前，“退二进三”多是经济开发区将一些发展前景不好的或污染严重的企业从二产中退出来，发展一些2.5产业或三产服务业，带动地块产业结构优化调整，获得重新发展的资本。

2012年3月底，公司接到嘉兴市油车港镇政府委托，对镇上650亩的工业园进行“退二进三”开发策划。项目组在园区、城镇片区开发策划的经验基础上，结合案例借鉴、头脑风暴等方法展开了项目策划工作。在项目运作过程中，项目组在“退而进三”片区开发模式方面积累了经验，也对“如何退”和“如何进”两大问题进行了专题化的研究，从而对油车港项目给出了客观的开发建议。

一、解构“退二进三”的开发模式

项目组接受嘉兴油车港项目后，首先思考的问题：一般工业区如何改造发展第三产业？原工业区的厂房可以改造成哪些类型的项目？带着这样的问题，我们在全国范围内搜寻相关案例，进行“退二进三”开发模式专题研究，以此探寻“退二进三”的一般规律性，以此指导项目的策划工作。

1、按照保护和改造程度的不同，可分为以保护为主、保护性改造再利用为主或直接拆除新建。

（1）保护为主。对于那些具有工业史考古价值和确定的历史时期的产业建筑，经过论证后，可对其进行相对完整的保留，如埃森“关税联盟”12 号矿井和炼焦厂就被完整的保留了下来，并于 2001 年 12 月被联合国列为世界文化遗产。

（2）保护性改造再利用。主要是指在旧建筑的基础上合理的增加公共设施和公共活动空间，进行保护性改造和开发，目前这种再开发方式在欧美较为普遍，国内如上海的8号桥开发是此类开发模式最具代表性的案例。

（3）直接拆除新建。此开发方式多以大规模的更新为主，主要是从经济角度出发对工业遗产进行的“经济复兴”，多出现在城市更新运动的初期或功能性衰退为主的地区，国外如东京惠比寿花园广场商业街，国内如杨浦区正在新建的渔人码头，原址是上世纪著名的上海中心水产品批发交易市场，现在完全是在旧址上推到重建。

2、按照功能结果导向的不同，可将“退二进三”的开发模式分为工业遗址景观公园模式、城市公共开放空间模式、历史展示博物博览馆模式、创意产业园开发模式、综合功能开发模式、住宅地产开发模式、科教文化产业模式。

（1）工业遗址景观公园模式。以工业生产过程、工厂风貌、工人生活场景、工业企业文化、工业旧址、工业场所等工业相关因素为吸引物和依托的旅游，如德国鲁尔区杜伊斯堡风景公园，原址是一家钢铁厂。

（2）城市公共开放空间模式。通过利用厂区遗存的工业设施，改造为人们休闲和娱乐的公园或广场等一些公共开发空间。这种开发模式国内成功的案例以中山岐江公园为典型代表。

（3）历史展示博物博览馆模式。对于那些具有典型代表意义，并做出过重大贡献的工业遗产，结合工业遗产及构筑物设立主体博物馆、展示馆、展示厅、纪念馆等形式进行保护和展示。如国外以德国鲁尔工业区的亨利钢铁厂。

（4）创意产业园开发模式。由于这里地处市中心，早期租金较便宜，且厂房开阔宽敞，可随意分隔组合，重新布局，受到艺术家等创意产业从业者的青睐，如北京798 工厂和上海的M50 创意产业园都是此类代表的典型。

（5）综合功能开发模式。通过保留原有建筑外貌特征和主要结构，对整个区域的工业建筑进行内部改建和空间重组，成片进行集中开发，建设成集参观、购物、娱乐、休闲等于一体的综合多功能聚集场所。

（6）住宅地产开发模式。为在旧工厂原址内打造单身公寓、廉租房或高级老年社区，对已有的旧工业建筑进行景观式的改造与再利用。此种模式以天津的玻璃厂的再生——万科水晶城为代表，国外如澳大利亚布里斯班市的一座三层高的旧羊毛仓库改造分割出155 户供应低收入群体的廉租房。

（7）科教文化产业模式。以陕钢为例，当年陕钢破产搬迁后，依法律程序，西安建筑科技大学通过竞标取得了陕钢土地及厂房产权后，把该厂区改造成新校区，厂房改造为新的教学楼。现在，新教学楼已投入使用两三年。这样，既保护了陕钢遗址，又合理利用了其原有厂房。

油车港项目地块内的绝大部分建筑都是近几年才新建的，平均使用年限在3-5年，厂房一般层高都在5-9米，内部结构经过略微改造分割，即可适应多种功能的做多种用途。在征得政府部门意见后，在建筑改造模式的问题上，主要采取的是以保护性改造再利用为主的模式，一方面是尽量降低改造成本，二是物尽其用，利用最少的代价发挥其最大的价值。

功能选择方面考虑采取多种功能共同发展的方式。第一，避免单一功能选择的风险。第二，结合地块内在谈的婚庆产业项目，考虑发展以婚纱摄影及微电影制作等为主的婚庆产业和以攀岩、模拟运动、室内拓展等为主的运动产业。第三，借助高端培训产业导入人群，弥补外来消费人群的不足，打造目的性旅游地。

二、如何“退”

“退二进三”片区开发的成功与否在于能否很好解决“如何退”和“如何进”两大问题，下面就结合嘉兴项目谈谈这两个问题的解决策略。

嘉兴油车港项目地块占地650亩，内有28家业主企业和38家非业主企业，共66家企业，主要以纺织、机电、食品、服装等行业为主。地块内的企业大部分已发展成熟，但大多是以粗放式生产为主，自我升级转型难度比较大。由于本地块不属于政府所有，为28家业主所有，业主众多，地块零散，“如何退”是摆在政府面前的一道难题。针对这个问题，项目组开展了两方面的工作：一方面是通过调研访谈了解当地企业的打算和要求；另一方面是通过周边地区的调研和研究，寻找到相类似的操作经验。

其中对本地企业的调研访谈，发现有三种情况：一是企业已属于低能耗高产值企业的企业，这类企业可以予以保留；二是企业没有明确目标而又有意愿自改，可根据总体规划，自行改造；三是企业没有明确目标又不愿意参与自改，政府出面对原生产场所进行收储，然后由国土资源局以公开招拍挂的方式出让，进行再开发。

下面针对“企业搬迁、政府收储土地”的退出方式的常规做法做一简单介绍。

1、退出补偿

土地收储补偿主要分土地置换和货币一次性结算两种类型。对于实行以土地置换形式企业补偿，具体安置用地面积先由企业根据产品结构、发展前景提出申请，经“退二进三”工作领导小组办公室会同有关部门审核确定后，按工业用地出让政策执行，其中等面积置换部分需按政府确定的综合价标准结算；对于实行“以货币形式一次性结算，不再安排生产用地”的企业补偿，搬迁补偿范围主要包括企业用地补偿、土地基准地价差价补偿、建筑物及地面附着物补偿、设备搬迁费用补偿、停产停业补偿及综合补偿等六项补偿。

2、搬迁程序

（1）提出申请。凡被列入实施“退二进三”的企业，应持相关资料在规定时间内到“退二进三”办公室提出申请。

（2）权属核查。“退二进三”办公室和有关部门对企业提出的申请及土地、地面附着物的权属、面积、用途等情况进行调查和审核。如搬迁改造收储地块或地上附着物设有抵押权的，企业必须通过合法手续解除抵押权或重新达成债务清偿协议，金融部门应积极予以配合和支持。

（3）制订方案。企业根据目前的生产规模、产品结构，结合技术改造、产业调整和发展规划等制订详细的搬迁方案。方案应包括用地情况、搬迁费用预算等，报“退二进三”办公室。

（4）方案报批。市“退二进三”办公室根据土地权属调查及中介机构评估的结果，提出搬迁补偿的具体方案，报“退二进三”领导小组批准确定。

（5）签订合同。搬迁改造方案批准后，由市国有资产投资开发有限公司与企业签订《国有土地使用权收购合同》，合同应明确土地面积、安置和交地时间以及搬迁补偿金额（企业安置生产用地的，在办理规划选址后签订），并按收购合同支付补偿款。

（6）权属变更。根据《国有土地使用权收购合同》，市有关部门办理权属注销手续，收回被搬迁土地的国有土地使用权。如不按期履行，应承担相应的法律责任。

另外还可以制定专门的鼓励政策和限制倒逼政策加快推动“退二进三”地块的开发建设。

三、如何“进”

如何“进”是“退二进三”地块面临的另一个非常重要的问题。在具体实施操作过程中，总体来说，有以下四点改造策略：

1、合理定位区块总体功能

在充分认识老工业区自身区位条件的基础上，着眼于城市乃至区域的整体发展需要， 确定老工业区改造之后的城市功能定位及相应的城市功能结构，使其既可作为城市乃至区域整体的有机组成部分，同时亦可作为相对独立的有机体，实现自我发展。

油车港项目地块最大的特点是缺少生活配套和商业配套，即项目周边现有恒大绿洲、弘信观湖、海纳公馆、宇隆嘉苑、天星·如意湾五大楼盘，而地块现有商业配套设施都比较低端，无法满足未来消费群体的需要，故商业配套必不可免。另外，项目处于沪苏浙的中心地带，距沪苏浙均属于1小时经济圈范围，交通便利，外部市场较大，而内部市场有限，可借此，对内完善城镇配套，对外延长旅游链条，发展周末经济或假日经济，把此地变为目的性旅游地。

2、鼓励工业用地混合发展

根据老工业区改造之后的总体功能定位，通过对改造地块以及建筑本身使用功能的灵活规定，促进土地利用的混合发展，为区块功能的均衡发展，以及形成具有自我生长能力的新型综合体创造条件。

油车港镇项目设置同样也遵循了这种混合发展的模式，除了对内市场布局了商务休闲、总部办公、高效生产等产业外，还针对巨大的外部市场布局了婚庆旅游、创意运动、会议培训等产业，满足内外市场的需求。

3、灵活构建空间结构

针对老工业区特殊的工业厂房特点，妥善处理整体性与灵活性问题，通过区域与建筑的整体与个体的设计，构筑由主题广场、公园绿地等组成的公共空间体系，打造良好的区域空间，为地块的长期发展提供优越的空间环境。

油车港项目原本是封闭的厂房物业单元构成，没有公共、开放的空间结构。考虑到五大楼盘周边缺少公共的城市空间，考虑地块本身内部的旅游项目和运动项目，项目策划打破原有的封闭空间，将地块的中部区域物业拆除修建了运动公园，以提升地块的整体形象，完善地块的整体功能，同时，还可提高地块的土地价值。

油车港镇“退二进三”片区现状图

油车港镇“退二进三”片区概念规划效果图

4、有机利用工业遗存

在认识分析老工业区遗留的建构筑物特点的基础上，根据发展文化、旅游、创意等新兴产业的需要，探索改造利用的多种可能途径。例如，对大型厂房的外立面及结构进行稍微的维修和改造后，作为购物、展览、演出、休闲娱乐、艺术创作以及清洁工业生产等的场所；将大型构筑物加以改造后，作为某些特殊的艺术创作场所，如摄影棚、雕塑创作室、攀岩、滑冰、潜水等。

油车港项目地块内拥有的大型工业厂房，层高比较高，空间结构跨度比较大，经适当改造后，可规划用作摄影棚、攀岩、模拟运动等场所，合理地利用了工业遗留下来的老厂房。

除了在具体实施过程中要考虑怎么合理进入外，“退二进三”项目还要考虑人为因素的巨大推动作用。首先，需要由政府牵头，与地块内的不同利益团体进行协商，在达成共识的基础上，共同参与老工业区改造，共担风险和共享收益；其次，采取符合市场规律的商业化运作模式，由政府委托的下属公共机构（或出资成立法人机构）作为项目实施主体，承担老工业区改造的规划设计和土地开发工作；第三，统一规划，统一建设，逐步推进，形成相对完整的区域功能。