一个产业地产项目要吸引企业过来必须具备产业配套环境。这些配套是为实现产业研发、生产、营销的硬件和软件功能平台，也是吸引人聚、人居的物理和服务平台，而搭建这些平台是推进产业招商和企业发展的先决条件。产业地产的本质在于把软的做硬，把硬的做软，解决行业痛点（人才、成本、运营），提升行业效率。产业地产运营模式创新的关键在于，如何找准入园企业的“痛点”投其所好？如何整合服务资源，提升园区服务能力？

一、产业地产运营难点

　　未来，服务将是产业地产的蓝海，但现在是很多产业地产的痛点。

      首先是服务意识落后，很多产业地产商尚未意识到服务的重要性，在产业地产项目中“重招商，轻服务”，导致产业地产体验不佳，很多餐饮、购物等基本的生活服务都没有保障。

      其次是服务能力不足，随着产业地产的不断发展，用户需求的服务越来越专业化、个性化，尽管很多产业地产商意识到服务的重要性，但缺乏提供服务的能力。

      最后是服务资源稀缺，市场化的服务资源严重不足，尤其是生产性服务存在零散化、个性化等特点，未来如何整合产业服务的供给与需求，将小市场变成大市场是产业地产商不得不深思的问题。

二、针对行业痛点提供服务

      行政服务要入园，最好能统一界面，便捷服务企业。上海嘉定蓝天经济城是一个典型案例，通过获得上海市文广局、通信管理局、新闻出版局、经信委等相关职能部门的支持，可以帮助企业快速办理网文、ICP新闻出版许可证、双软、软著等各类证件，将游戏企业的产品上市时间减少了两个月，对游戏企业的吸引力巨大，目前蓝天经济城已经聚集了600多家游戏开发企业。

　　由于产业地产很大程度上承载了政府对产业发展的迫切需求，如何在运营中围绕政府资源“借力发力”一直是产业地产开发中的关键环节。产业地产商应积极与政府合作，导入各方面的存量政策资源，并结合项目自身的行业特点，从财税、金融、运营成本、设备购置、技术交易等方面进行政策设计。

      基于多层次人力资源、人才资源的生活休闲需求，进行全方位生活服务体系的搭建。生活服务的出发点是“把人留下来”，从多个维度满足企业员工的基础生活需求、商务休闲需求、亲子生活需求，包含餐饮、购物、娱乐、休闲、居住、医疗、教育等。

产业地产生活性服务内容

      产业服务内容设计，主要着眼于产业链的痛点环节，着眼于效率效益提升、成本节省、发展共享经济原则。生产性服务围绕企业公共技术服务需求、中小企业服务需求、信息类服务需求、综合性服务需求等，主要包括研发/中试、设计、设备共享、检验检测、技术认证、孵化、投融资、人力资源、物流服务、信息服务、管理咨询服务等。

产业地产生产性服务内容

      专业服务“让位”市场服务主体，开放服务端口，吸纳主体入园、能力入园。针对园区的服务体系，按照市场主导、组织简化的原则，灵活运营自营与他营、轻资产与重资产的服务模式。利用互联网、物联网技术，将园区的服务功能、服务资源导入网络平台（手机端、PC端），打造智慧化园区，提高服务响应速度与效率。

      整合资源，满足需求，创新服务补贴方式。比如对具有科技创新成果、税收达到一定规模的企业，由园区或联合政府出资，提供一定额度的创新券。整合会计师事务所、律师事务所、知识产权服务机构等服务机构，达成战略合作，给予入驻企业价格优惠的同时，可以接受创新券结算方式。

产业地产创新券使用示意图

三、围绕产业链构建投资体系

　　成立产业引导基金、创业投资基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等，对国内外先进的技术、企业进行投资、并购，采用投资的模式进行产业运营。

产业投资基金体系示意

　　建立股权投资基金合作网络和朋友圈，依靠朋友圈的力量，与国内专业的基金管理公司松散合作，建立信息互通互享机制，建立投资项目和创业公司“成长档案”制度，促成外部投资资金快速对接区内项目。

　　天安数码城在每一个园区均打造了集银行、担保、风险投资、小额贷款等为一体的投融资平台。借助该投融资平台，为入园企业提供风险投资、私募形式投资、小额贷款、天使基金、创业基金等综合金融服务。

四、围绕产业生态做资源链接

　　组织各种各样的行业交流活动，鼓励大家把自己的经历和知识分享出来，进行产业连接，打造更强的产业生态。引导已入驻的企业搭建开放合作平台，成立行业商会、协会、产业技术联盟等研究与交流平台，使得行业企业信息更为广泛共享，强化园区内部的技术链接、人才链接，吸引和加速产业链客商集聚。

　　每一个企业的发展最终是归结到企业家的发展。建立企业家俱乐部，围绕企业家社群，提供高端商务培训、企业家沙龙以及各类专业沙龙活动，创造互动交流学习平台与商务对接服务平台。

　　组织企业间联谊会、单身派对等活动，鼓励公司内部与外部的人员之间发生交流碰撞。积极搭建各种员工社群平台，植入创新创业的文化基因，构筑满足多元文化需求的社区生活圈，培育创业创新文化氛围。

　　充分利用室外的公共空间，灵活地组织绿色家园、关爱生命、义卖会等活动，引导人们自觉停留和聚集。利用社区020、社区电商等新型业态为员工社群提供服务。

　　比如天安云谷配套有住宅小区、国际学校、公园和慢行系统，还有文化馆、主题博物馆、宗教场所等，积极打造产业社交、职场社交和生活社交的空间。天安云谷在打造闲置空间的利用上也是下了不少功夫。

五、案例链接：杭州天和高科技产业园

　　杭州天和高科技产业园是中国首家以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园。园区占地110亩，一二期合计13.8万平方米物业面积，功能上满足体外诊断试剂、检验检测、智慧医疗等细分领域从研发孵化-小试中式-小规模量产的一站式服务。

　　2016年12月，杭州天和高科技产业园牵头园区各高新企业组建园区科学技术协会，由各企业代表性人物共同组成园区科协管理队伍。借助园区骨干企业的力量组建园区科协的服务团队，并结合优秀专业服务机构的专业指导，形成了“科技服务骨干+专业化服务机构”的区域性科技服务品牌。同时建立了企业特派员制度，一个人对接10个企业老总，旨在做到点对点持续不断地沟通，更好地了解企业，更好地孵化企业。

　　园区已逐步形成“一站式、一条龙”的科技企业服务模式，全面覆盖入园企业的各项需求，建立了从CRO服务、创业服务、科技服务，到技术服务、金融服务、网络平台服务的全孵化周期服务体系。

      （1）共享实验室服务：有专业仪器设备共享平台如基因操作、蛋白操作、细胞培养、分子生物学和质谱分析等设备。有实验室共享平台如酶免实验室、金标实验室、免疫印迹实验室、抗体标记实验室、蛋白芯片实验室和基因芯片实验室等。建有分子病理实验研究中心、质量控制与医学检验试验中心、转化医学试验研究中心、免疫学实验中心和核酸诊断实验室研究中心。

      （2）研发孵化服务：提供专业的药证服务、CRO服务、科技咨询中介、智慧平台服务、创业导师、创业沙龙、专业培训、专家共享等服务。园区建立了园内创业的高层次人才、优秀企业家、技术大咖及园外的各领域专家组成的25人创业导师团队，为入驻企业提供创业辅导服务。

      （4）企业发展服务：为园区企业提供工商、财务、法律、科技、知识产权服务联盟、人才引进、对外交流、会议会展、整合营销、产业基金、投融资服务等服务。园区成立共享销售中心，为入驻企业提供代理销售服务。园区同浙江大学、浙江中医药大学、浙江理工大学等六所高校共建产学研合作基地、教学科研实习基地、创新创业基地，积极搭建园区企业与专业应届生“一对一”生物医药细分招聘平台。